干部学习课件：房地产业发展与住有所居（下）

目录/提纲：……
二、认清房地产市场属性，促进其健康发展
（四）对2020年之前我国住房市场发展形势的判断
（五）如何促进房地产市场的健康发展
三、履行好住房保障职责，建设美好城市
（一）世界各国的住房保障政策措施
（二）建设保障性住房难题及国际经验
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干部学习课件：房地产业发展与住有所居（下）
秦虹
住房和城乡建设部政策研究中心主任
二、认清房地产市场属性，促进其健康发展
（四）对2020年之前我国住房市场发展形势的判断
我们对这个问题，也进行了我们的一些思考，我想和大家交流一下我们的研究结论，关于住房市场的发展到2020年之前，我有三个判断，这三个判断是一个整体的逻辑，第一个判断是空间仍大，就是中国房地产特别是住房市场我们还有空间，我们还没有到房地产市场掉头向下的这样一个发展阶段。第二句话增速减缓，增速减缓是和中国过去十年住房发展的速度相比增速一定是减缓的。第三句话叫做分化加剧，分化加剧。下面我用一点时间和大家分享一下我们的研究结论。
为什么我们今天，今天我们还认为中国房地产市场，住房市场还有空间呢，特别是新房市场还有空间呢？主要原因在于我们现在中国城镇新增常住人口的总量还在增加。
我刚才给大家分享了一个数据，就是2012年中国城镇新增常住人口两千一百万，这个数字是什么概念，这个数字概念是他已经不是城镇新增常住人口年份最多之年啦，我们从1996年开始，城镇新增常住人口每年都在2千3百万人以上，年份最高的是2007年和2010年，以2010年为例，中国当年城镇新增常住人口是两千四百五十万人，两千四百五十万人，也就是说2012年中国城镇新增人口两千一百万，不是增长年份最高的了，但是仍然处于一个高峰的阶段，就是总量还是比较大，虽然他不是最高的了，但是他仍然
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？他住房的套数比家庭户数多了10%到20，也就是不缺房，房子多、户数少，这是有道理的，但你知道房子是不动产，而流动的是人，只有房子的套数比家庭户数总量上多才能满足流动的家庭人口的流动，家庭的流动所导致的周转需要，才能周转有余，而我们呢这个中国目前为止，住房的套数和家庭的户数，充其量是1:1.我们没有富裕的房子，在加上结构的不合理，一部分拥有很多套房子，结构上的不平衡，有一部分空房子，空在少数地方是没有人去的，而大量人去的地方房子不足，就更加导致了我们还仍然还要靠新建住房来满足需求，所以我们说这个空间仍然大的第一条就是我们新增人口，还在持续，对新建住房的需要还在增长。
空间大的第二条理由就是改善性需求还没有结束，现在我们说算人均面积，我们还都不错，32.9平方米算人均，除了结构性不平衡以外，我们还有很多已经有房子的家庭对自己的住房条件实际上并不十分满意，我们说人均住房面积32.9平方米，但是全国在人均住房面积20平方米以下的这个城市，还有32%，也就是说我们说这个32%的城市家庭，人均住房面积还是比较低的，只有20平方米以下，他们现在吃穿已经不存在问题了，他们当收入提高之后，他们住房改善的需求会摆在一时日程上来。
家庭结构的变化就主要指的现在城镇家庭人口的小型化。我们在2000年的时候城镇平均家庭人口有3.11人，现在多少呢，现在只有2.85人。家庭小型化对房地产市场了什么结果呢？就是这个结果就是，即使假定我们城镇人口不增加，家庭小型化也会导致住房需求的增加，我们也计算了一下过去十年里我们买的这些房子里面仅仅是小型化这一个因素导致了住房需求销售，大概是占到10%左右。家庭小型化，他也会导致这个新增住房的需求，所以我们认为，第一句话就是我们住房市场到2020年之前，住房需求的空间仍然大，对此我们要对房地产的发展，住宅业的发展有信心，有信心。这是第一句话。
第二句话叫做增速减缓，也就是说房地产市场，我们过去经历了十年的高速增长，我们商品房销售面积的增长速度年增长率过去十年达到了16%，我们很多的速度都是在两位数以上，房地产价格的增长，可能大家城市不同，但是增长也是十分的明显。很多地区的房价，特别是像一线城市房价都翻了一倍，两倍甚至三倍甚至个别的项目从这个五千块钱买的可能涨到四万五万那都价格涨得更加的_，更加的可怕。
未来十年我认为，中国房地产的各项的指标增长速度都不可能和过去十年相比，为什么？主要原因在于房地产业业住宅市场发展的所谓的外部环境发生了变化。这外部环境体现在以下几个方面：
第一个方面是过去十年我们有住房制度改革这个巨大的制度红利，释放了巨大的住房需求，而未来我们要大力建保障性住房，要把市场上的需求分流到政府保障中来，所以这个没有制度红利，相反，我们还要从市场上分流一部分需求；
第二个外部环境变化体现在过去十年虽然政府也屡次也多次调控房地产市场，但是真正的没有在政策上抑制投机投资性需求，而未来我坚信政府在抑制投机投资性需求方面，政策仍然会持续的坚持不会放松，我刚才前面给大家分析了，在一个投机投资性需求被洗出市场，自住性需求为主的市场的情况下，这个市场，三五年内的需求量是一定的，短期内上涨后期就会下来，所以我们说这是第二个不同。
第三个不同呢，中国城镇新增人口现在还仍然处于一个相对比较高的，总量绝对量还比较大的这样一个规模，但是，农民进城这一部分，城镇化的速度和今后城镇新增人口的这个增长速度我认为都会下降的，下降的，现在已经开始下降了。虽然总量比较高，但是它的增长速度已经下降了。过去十年中国的城镇化率1.36%，那么未来，我们预计到2020年之前中国城镇化的率年均也都在1%左右，人口的增长速度规模仍然大，但增长速度下来了对这个房地产市场的增长速度也会受到巨大的影响。
第四个，我们说房地产受货币政策影响很大，今后十年我认为中国的货币发行规模和速度也会得到控制，不会像前十年那样的发钱，货币政策不会像前十年那么宽松的话，我们的这个房地产市场的增长也会是有限的，所以我们认为增速会下降，我们不可以把过去房地产市场发展的经验复制到未来的十年。
第三句话叫做分化加剧。分化加剧主要是指的如果说和过去十年相比，中国房地产市场的格局会发生很大的不同。过去十年，中国房地产市场住房市场是个什么格局呢？是单边上涨的格局，也就是说，我们看到过去十年，看到的中国的房价不论是大中小城市，还是一二三四线城市，还是东中西部地区连县级市房价都在涨，成交量都在涨，这个基本上没有跌的，都在涨。
但是未来十年，我认为中国的房地产市场的这个销售也好，价格也好可能会出现一个分化，就是说一部分城市可能还面临着成交需求量的持续增加，价格上涨、压力还巨大；还有一部分城市恐怕价格就不涨；还有一些城市恐怕价格还要下跌，因为过去透支了这个市场，反而要跌回来，跌回来。他就不是一个单边上涨的格局，将来分化的格局。
为什么会出现这种分化格局呢？主要是我们城镇，中国是一个大国，人口流动大方向规模影响各整个房地产市场的格局。现在中国人口流动的格局就是，人口向大城市流，这个方向流。这个农村有一点能力的人到周边的县城买 ……（未完，全文共11538字，当前仅显示2745字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习课件：房地产业发展与住有所居（下）》）