论经济适用住房上市补缴土地收益金问题

论经济适用住房上市补缴土地收益金问题

摘要:随着国家住房制度的不断完善，各地已开始允许经济适用住房有条件的上市。各地在经济适用房上市交易时普遍采用了补缴土地收益金的方法。本文通过对经济适用住房政策的认识，从经济适用住房相关的土地政策方面分析土地收益的构成，从多因素进行量化分析，目的在于探讨土地收益金刚算模型，以便为地方政府在确定土地收益补缴数额时提供理论参考依据，提高政府制定土地收益政策时的科学性。

关键词:经济适用住房　上市　土地收益

按我国现行的房地产政策，经济适用住房满五年后即可上市交易，交易时需向国家补缴土地收益金。现在流行的做法是:补缴土地出让金，签汀土地出让合同。那么土地收益金等同于土地出让金吗?土地收益金包括哪些范畴，如何测算，如何量化土地收益金补缴额度，只有厘清当前工作中存在的一些模糊认识，才能确保经济适用房上市时合理、合法地补缴土地收益金。
S1我国经济适用房的内涵及发展概况
s1-1经济适用房的内涵及基本特性经济适用房由各地根据经济适用房建设计划，由国家实行土地划拨供给，免收土地出让金
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略745字，正式会员可完整阅读）……　
客观需要，经济适用住房上市需求旺盛。
其一，换房需求导致经济适用住房上市。按经济适用住房相关政策规定单套面积一般要求控制在60平方米左右，但随着时间的推移，居民家中人口增多，60平方米已不能满足居住要求。其二，房屋总价低，交易费用少使其成为首次置业者的首选。
其三，住房在居民家庭财产中份额比重最大，有时会因某些特殊原因导致快速变现的需求等等。
S3经济适用住房上市须补缴土地收益金的价格内涵笔者在日常工作中发现，许多国土资源管理的从业者常常把土地收益金、土地出让价款、土地出让金混为一谈，把相邻地块的出让价款作为本地块补缴土地出让金时的参考值，往往导致补缴数额不合理地增大。因此笔者认为需从以下三个方面理解土地收益金的价格内涵。
53-1区别三金应建立合理的比较基准总价相同的不同地块由于面积不同、容积率不同，依据公式:楼面地价=土地总价/总建筑面积，总建筑面积=土地面积*容积率，单价有可能有着天壤之别。因此比较地块总价没有现实意义，楼面地价才能反映出真实的地价水平，因此比较三金的不同应以楼面地价为基准。
s3-2三金内涵上的区别需补缴的土地收益金指土地使用权价值增值和土地规费补缴两部分，土地使用权价值增值又体现在土地权益价差和土地区位价差两个方面，土地权益价差体现在由部分产权向完全产权的转变，属于政府政策救济部分，数值上等同于同一估价时点上裸地标定地价与划拨成本之差。区位价值增值以级差地租为表现形式，数值上等同于不同时点上同一地块由于土地开发程度的差异引起的区位价值差增值部分。
土地出让价款是由国有土地使用权出让金、土地开发成本和土地溢价收益构成，其中土地溢价是指开发商在土地出让市场上竞买时形成的成交价与出让底价的差值，是土地公开市场上形成的特殊价格部分，土地出让价款包含了土地开发成本土地出让金是单指土地使用权权利的让渡，是一定年期的土地使用权的价格，不含土地开发成本。一般情况下土地出让金仅占土地出让价款的25%左右(源于国土资源部法规司政策研究处蓝天宇的讲话材料)。所以2000年版(GF-2000-2601)《国有土地使用权出让合同》示范文本公布后签汀的土地出让合同多采用了土地出让价款的提法，不再将其简单的称为土地出让金。
当前阶段，经济适用住房上市补缴土地收益金时多采用协议出让的方式交纳土地出让金，这实质上是对补缴土地收益的一种简化，属不严谨地做法。
s3-3经济适用住房的价格构成及享有的优惠标准经济适用住房成本包括征地和拆迁补偿费、勘察设计及前期工程费、建安工程费、住宅小区非盈利性基础设施建设费，管理费、贷款利息和税金。管理费控制在建设成本的2%以内，利润控制在建设成本的0}3%以内。免征城市基础设施配套费(俗称大配套费)、居住小区盈利性基础设施建设费，契税、人防工程建设费，减半征收水电增容费等。
S4当前各地采用的几种土地收益补缴方式经济适用住房是划拨供地，其出售时实行政府指导价，以建造成本加规定利润的方法确定售价，其购买对象也被限定在特定范围内，经济适用住房的这种特殊性决定了其价格与商品房会有很大不同。从笔者了解的情况看，目前各地在制定补缴土地收益金政策时主要有以下几种类型:(1)按照同地段普通商品住宅与经济适用住房差价的so%交纳土地收益(多地采用)(2>按照城市土地级别基准楼面地价的to%上缴土地收益(宁波等)(3)按照购房人所购经济适用住房房款的8%的比例交纳土地收益金后，将拥有完全产权的房屋进行转让(贵阳等)(4)第一次转让时免收，仍作经济适用住房，第二次转让时征收(深圳等)可以看出，不论是采用差价补缴法还是比例补缴法都需要一定的测算量，测算时都会遇到各种不确定因素。例如按差价补缴时，同地段普通商品住宅的价格标准如何确定，经济适用住房价格是原购入价价还是现交易价等等;按比例补缴时楼面地价是否区分楼层差，上缴比例确定为多少是合理水平，确定上缴比例的依据是 ……（未完，全文共4144字，当前仅显示2093字，请阅读下面提示信息。收藏《论经济适用住房上市补缴土地收益金问题》）