我国住房公积金管理及其对住房制度改革的影响研究

目录/提纲：……
一、公平与效率有机结合，住房公积金在住房制度改革中发挥了重要作用
（一）实行住房公积金制度有利于转变住房分配_
（二）实行住房公积金制度有利于住房资金的积累
（三）为住房货款提供资金来源
（四）加快租金改革
二、政府失灵、政策缺位使得住房公积金的公平与效率难以为继
（三）廉租房没有成为住房供应的主渠道
三、采取有效措施，充分发挥住房公积金的公平与效率
（一）使普通商品住房价格回归正常
（二）发展以住房公积金制度为主体的政策性金融制度
（三）加快廉租住房与住房公积金制度的融合
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我国住房公积金管理及其对住房制度改革的影响研究

　　　摘要：公平与效率相结合，住房公积金在解决城镇住房问题上做出来巨大贡献；政府失灵以及某些政策的缺位，住房公积金的公平与效率难以为继。鉴于此，政府应在采取宏观调控的基础上，利用市场使房价理性回归等措施，使住房公积金在住房制度改革中的公平与效率有效发挥。
　　　关键词：公平与效率；住房公积金管理；住房制度改革
　　　
　　　　住房公积金制度是住房保障制度的一项重要措施，住房保障属于社会保障的一个重要组成部分，社会保障政策的根本目标是关注民生，所以住房公积金应该在实现全体人民住有所居这个民生问题上发挥其重要作用。从这个角度来看，住房公积金应侧重公平。但同时住房公积金也是住房制度改革的产物,住房制度改革要求以市场机制为前提，实现分配的货币化和供应的社会化。这要求住房公积金侧重效率。在公平和效率问题上，国家应如何使这二者达到和谐统一，应如何充分发挥住房公积金的最大效益，这正是本文所要探讨的问题。
　　　　一、公平与效率有机结合，住房公积金在住房制度改革中发挥了重要作用

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条件，国家开始下大力气培育住宅业，大力发展住房公积金职工购房贷款业务。为此，各地初步建立了政策性个人住房贷款制度，也就是说，职工所在单位建立了住房公积金制度的，职工购买住房时，可向住房中心申请到比银行贷款利率低的购房贷款。只要单位建立了住房公积金制度，就可享受此项待遇，体现了此项制度的保障性。向职工发放政策性购房贷款，增强了职工购房的支付能力，同时也提高了住房公积金运用的安全性，加速了资金周转，体现了此项制度的效率性。
　　　　（四）加快租金改革
　　　　住房新_呼唤改变我国的低房租状况，只有提高房租，才能刺激老百姓的住房消费。对低收人家庭，当房租超出家庭工资收人的规定比例的，可以申请提存个人账户内的住房公积金存储金来解决支付能力不足的问题。住房公积金制度还规定职工翻建、大修自住住房时，也可申请提取住房公积金，从而使住房维修得到保证。在这一方面制度的公平性和效率性都得以体现。
　　　　二、政府失灵、政策缺位使得住房公积金的公平与效率难以为继
　　　　(一)普通商品住房的价格和利润率政府难以控制
　　　　原因有两个:第一现在是开发商_定价的时代,国家无法控制普通商品住房的利润。第二地方政府希望将房地产培育成支柱产业在这种思想的指导下部分地方政府不愿控制房价。“房价越高、高档房越多,对地方政府而言,意味着财政收入增加、GDP增长。”为此,一些地方政府一方面加大征地、供地力度,扩大产业规模;另一方面,则通过开发规划、产品结构、预售审批等环节,默许、支持商品住房高档化,导致结构失衡。中低收入者即使有住房公积金，也难以支付远远高于其支付能力的房价，只能望房兴叹。政府失灵使得住房公积金既无公平，也无效率。
　　　　(二)没有建立政策性金融制度，中低收入居民住房建设得不到支持
　　　　无论是一直发达的市场经济国家如德国、日本,还是新兴的发达国家如新加坡,都有支持面向普通居民住房建设的政策性金融制度。在日本,政府性专门的住房金融机构主要是住房金融公库、住房金融公司。主要功能是直接为住房建设和购买提供长期低息资金或间接性住房资金的供给,但都包括了为住房建设提供长期资金,有效地支持了保障性住房的建设。新加坡采取的是政府全面管理的住房金融_,对住房市场的金融引导和支持主要是通过住房公积金制度来实现的。中央公积金的主要用途是向住房发展局发放社会住宅建设贷款或进行房地产再投资,个人买房时支付的首期付款以及提供以分期付款方式还本付息的住房低利息贷款。我国没有建立起政策性金融制度，住房公积金在这方面的公平与效率无从谈起。
　　　　（三）廉租房没有成为住房供应的主渠道
　　　　由于大部分城市廉租房制度存在的对建设标准、租住对象等的把关不严,廉租房的优惠并未惠及中低收入家庭,廉租房客观上并没有发展成为供应主体。国家对廉租住房制度相关政策的缺失使得廉租住房未能发挥其应有的保障作用。与经济适用房相比较，廉租住房无论从节约土地和国家宏观调控的角度来看都有更大的优越性。作为保障普通居民基本居住条件的责任主体,政府还没有发挥应有的作用。
　　　　三、采取有效措施，充分发挥住房公积金的公平与效率
　　　　（一）使普通商品住房价格回归正常
　　　　一般来讲,楼盘越高档,利润率越高。这对于具有社会保障性质的住房商品来讲是不合理的。解决这个问题的有效办法,不在于政府的直接干预,从根本上解决问题的办法在于用市场竞争使利润率回归到正常水平,也包括用发展集资合作建房的方式增加市场竞争。在发达的市场经济国家(如美国),只要符合城市规划,符合建设标准,个人或开发公司拿到土地进行开发或自建住房并不困难,能拿到的地块大小、方便程度甚至可以与到_市场买猪肉相比,但在中国却是较为困难的。既然直接控制房价涉嫌过度干预市场,那么只有一个办法,就是通过市场行为控制商品房房价:可以用最高房价招标的办法出让土地。也就 ……（未完，全文共4128字，当前仅显示2085字，请阅读下面提示信息。收藏《我国住房公积金管理及其对住房制度改革的影响研究》）