关于亦庄X1项目开发经营情况和当前问题的报告

目录/提纲：……
亦庄X1项目一、二级开发工作自2007年至今已历时5年
一、项目基本情况
二、项目历史沿革
（二）一级开发和土地上市情况：
（三）二级开发运营情况：
……


关于亦庄*1项目开发经营情况和当前问题的报告


中信地产（北京）投资有限公司：
亦庄*1项目一、二级开发工作自2007年至今已历时5年。由于房地产政策和市场环境变化，项目一级开发周期拉长，情况变化极为复杂，项目销售进度受到调控政策影响，回笼资金缓慢，二级开发建设资金沉淀巨大，各种因素交织引发目前诸多问题。现将*1项目经营情况和面临问题汇报如下：

一、项目基本情况

亦庄*1项目总用地面积151.41公顷（2271.18亩），分为五个地块。规划用地四至为：东南至荣京西街，西南至旧头路，西北至三海子二路，东北至凉水河。
地块 总占地
（公顷） 建设用地
（公顷） 建筑面积
（万平方米）
总计 145.4 92.28 161.33
*1-1B 26.6 19.3 39.64
*1-3 17.67 13.57 13.57
*1-1A 14.82 14.82 33.47
*1-2 31.42 26.03 43.37
*1-4 21.53 18.83 31.28


集体用地 国有土地
亦庄镇鹿圈
一村
二村
三村
四村 集体
建设用地 8
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略808字，正式会员可完整阅读）……　
块的规划许可证。
2009年11月，36万平方米回迁房竣工入住。
2010年2月，*1-1B地块挂牌上市。
2010年3月15日，取得*1-1B地块土地使用权。
2010年3月*1-3取得规划意见书。
2、划归北京公司管理后开展的主要工作：
2010年8月，*1-3取得立项批复；
2010年11月，取得*1-3规划许可证；
2010年11月，*1-3地块完成拆迁任务，以招标方式上市；
2010年12月，*1-3成功中标取得土地使用权；
2010年12月，*1-1B开工建设；
2011年2月，成立逸海公司；
2011年4月，*1-1B保障房开始销售；
2011年7月，*1-1B商品房开始销售；
2011年12月，*1-1B全部结构封顶；
2011年12月，*1-3地块取得开工手续。

（二）一级开发和土地上市情况：
1、一级开发模式：
*1项目一级开发原以亦庄开发区为主体，新城公司作为实施方参与一级开发，原则上由政府出资。后由于资金渠道问题，如不采用授权中信无法出资，故重新修改授权文件，经大兴区政府、开发区管委协调并向市政府请示批复同意后，政府更改授权文件，同意中信地产以授权方式进入一级开发。
2、拆迁工作情况：
2009年5月13日成立以区 政府为主导的拆迁联合指挥部。2009年7月1日亦庄镇政府牵头，由新城公司、拆迁公司、评估公司共同成立*1项目拆迁指挥部。*1项目拆迁工作正式启动。截止2009年8月15日奖励期结束，*1项目共签约684户，占总数的57%。截止2009年底共签约827户，占总数的69%。2010年底完成住宅拆迁1096户，占总数的91%，完成非住宅92户，完成地上物284户。2011年启动政府商街及二村商街的拆迁工作，*1-1A全部完成拆迁工作*1-2民宅共拆迁286户，占总户数的100%；非住宅共拆78户；占总面积的86%；中心商业街53户已完成51户。*1-3民宅及非住宅已经拆迁完毕，*1-4民宅共拆555户，占总户数的89%；非住宅已拆迁完毕。
3、控规调整：
经过我们的多方协调，2010年2月，市规委批复同意调整*1项目控制性详细规划。控规调整提升了*1项目未来产品品质，为后期开发创造了良好的条件。
地 块 原控规容积率 调整后容积率 原控规限高 调整后限高
*1-1B 1.6-2.0 2.15 18m 60m
*1-3 1.0-1.4 1.005 18m 18-45m
*1-1A 1.6-2.0 2.3 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(北区) 1.6-2.0 2.1-2.4 30m 45-60m
（局部80m）
*1-2(南区) 1.0-1.4 1.8 18m 18-45m
*1-4 1.6-2.0 1.8 30m 45-60m
（局部80m）

4、设计调整：
2009年，项目公司提出提前规划，迅速开工，快速回笼资金。将*1-1B项目定位于中高档，中小户型。2010年后由于市场形势转变，按总部要求重新进行市场定位，调整为以改善型需求、大户型产品为主。*1-3的设计规划则由原来的“别墅+洋房”改为“联排+小高层”。
5、土地上市：
2008年区政府曾提出*1地块零利润整体入市方案，即按照市土储中心确认的51.3亿估算价格，将五个地块整体交易。若按此方式上市，核算楼面地价约为3300元/平方米。
2010年2月，北京市国土资源局以公开挂牌方式出让大兴区亦庄*1-1B地块国有土地使用权，挂牌出让起始价为257,500万元。经地产总部批准同意由北京公司参与亦庄*1-1B地块竞买，按照地产总部2010年1月26日关于北京亦庄*1-1B项目投资决策评审会议内容，竞买价格不高于633，984万元。新城公司经过66轮竞价最终以总价524，000万元取得*1-1B地块使用权，同年12月取得国有土地使用权证。
*1-1B地块主要指标：
总用地面积：330236㎡
总建设用地面积：185861㎡
地上总建筑面积：约为391170㎡
容积率：居住≤2.15；配套商服 ……（未完，全文共4492字，当前仅显示2269字，请阅读下面提示信息。收藏《关于亦庄*1项目开发经营情况和当前问题的报告》）