乡村旅游用地的若干问题与对策

乡村旅游用地的若干问题与对策
（厦门大学管理学院旅游与酒店管理系厦门，３６１００５）
颜亚玉 陈晨

摘要：

乡村旅游的发展离不开土地。我国对农村土地使用的限制使得土地问题成为乡村旅游发展的一大瓶颈。本文从乡村旅游的视角，在当前土地政策的框架下，讨论了乡村旅游用地的类型、现状和存在的问题，并探讨了解决问题的对策。

关键词 乡村旅游 用地类型 对策

一引言

乡村旅游的开发，既要保持乡村的原真性，也需要一定量的商业开发。这使得农村土地的利用结构将随之产生变化。原有的农用地在功能上更加丰富，它不仅是农业生产的资源同时也是向游客展示农业生产活动的载体。与其同时，为了满足游客的各种需求和开展旅游活动，还需要一定量的用于建造以旅游、商业、娱乐和服务为主的建筑物、构筑物的旅游建设用地。目前，由于农用地的重要性以及我国对农村集体用地的各种保护与限制政策，使得乡村旅游对农村土地的利用受到了众多的限制，土地问题成为乡村旅游发展的一大瓶颈。

本文拟通过对乡村旅游用地若干问题的分析及对策探讨，以促进乡村旅游用地合理化和乡村旅游的进一步发展。

二乡村旅游用地的特征

乡村旅游用地是具
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定租赁费和转包期限，再统一招标承包经营大户。这种方式主要是企业占地经营而采取的。如江西省瑞金市在２００７年将瑞金市近８００多亩农用地流转到开发商手中。该权限是在村集体土地对外发包的流转形式下获得的，并建成瑞金市最大的供港蔬 １７菜基地——叶坪现代农业科技示范园，成为该区市郊农业观光的最大亮点。 ②委托转包：由村集体牵头，在征得农户同意的前提下，把承包给农户的土地集中起来，联片转包给农户或共他经营者，将承包租金全部返还给承包经营户。 ③自行转包：承包农户将自己不愿意经营的土地通过农户之间的私下协商，将使用权转让给他人。如浙江省宁波市在梨洲村等典型特色村镇，将自家多余的良田、果园、鱼塘等土地通过出租的方式流转给旅游开发公司发展“农家乐”旅游。到２００７年底，实现土地流转８３０亩，补助金额２６万元。 ④土地互换：来源于原来为了方便耕种的管理需要，农户之间实行的土地使用权互换。旅游开发中为了旅游活动的顺利开展，需连片集中使用土地，但有些农户不愿放弃承包土地，在这种情况下即通过互换承包地的方式来达到连片集中的日的。这种互换是相同性质土地的互换，虽然有利乡村旅游的发展，但前提是必须有合适的土地，因土地的使用性质是不能改变的，所以土地互换的实施存在着较大的难度。 ⑤土地入股：将承包方的土地承包经营权结合其地理位置和基础设施条件作价为股份，进行股份制或股份合作制经营，以入股的土地承包经营权作为分红依据。其中一种重要的方式是土地股份合作，即指农户以承包的土地入股为核心，集体以机动地及其存量资产作股，并以在册村民为配股对象，按村龄或对集体经济贡献大小确定配股比例，进行股份合作的新的社区合作经济组织。其特点是：土地集中经营，高效经营，易形成规模化生产，产业化经营，并由于采取现代企业管理方式，具有严格的管理制度和科学的管理方法，是当今市场经济条件下，土地有效流转和规模经营的重要方式。以成都三圣乡红砂村乡村旅游发展为例，在红砂村乡村旅游发展过程中，即采用农民土地集体入股，由政府统一经营的方式，每亩土地为一股，年底按股分红。 不改变用地性质的乡村旅游用地在土地流转过程中，首先面对的是流转服务平台问题。流转服务平台的缺失和不完善，往往使得土地流转难以进行和深入。

２、改变用地性质的用地类型 在乡村旅游的开发中，必须有一些配套设施建设，如道路、停车场、公共厕所、公共游憩设施的建设等等，不可避免面临着部分农用地转为建设用地的问题。在当前政策框架下，由于国家对农用地转为建设用地实行严格控制，这类型的乡村旅游用地主要通过土地征收和土地整理取得。土地征收是在旅游发展中根据规划对土地的要求而使用的手段，是国家为了公共利益的需要强制将农村集体土地收归国有并给与一定经济补偿的法律制度。土地征收的方式、权利、义务清晰，责任明确，较好解决了土地产权问题，但由于涉及面大，需要解决的问题很多，包括失地农民的就业安置和社会保障、征地补偿机制及补偿标准的制定等等，是比较难以实现的一种方式。 土地整理即通过对农用地与集体建设用地的整理增加有效耕地面积，以合理利用土地资源促进农村经济的发展。在乡村旅游用地中，土地整理往往和土地置换配合使用。 土地整理可为旅游发展提供了更多的商业用房。以成都为例，通过对荒废土地的整理以及农民集中建房，根据国家政策除按照规定的标准安置农民住房外，可增加不超过３０％的商业用房或居住用房或配套用房面积，并且由农村集体经济组织经营管理，农民自行经营或政府统一经营，经营收益全部用于解决农民的生活补贴，并且房屋可以出租，但不得转让。 土地整理与土地置换的方式，有利于农户与乡村旅游双方的发展。土地整理的目的是三个集中。土地不仅能满足农户生产、生活的需要，更有利于旅游投资者介入，而且集中起来的农民以聚居村落开展旅游接待，发展餐饮、娱乐等，有利于乡村旅游的规模化发展。同时，土地整理也为旅游发展提供了更多的合法的商业建筑用地。但是，土地整理也减弱了乡村的乡村性，在某中意义上减弱了乡村旅游的吸引力；土地置换可以实现旅游规划的某些布局和其他开发要求，但土地置换首先要求有合适的土地可以进行互换。且这两种方式都涉及对农户的安置与补偿，需要流转主体与农户间的多方面协商，可能导致许多的矛盾，加上我国对于农用地的严格保护，使得改变用地性质的 ……（未完，全文共6531字，当前仅显示2293字，请阅读下面提示信息。收藏《乡村旅游用地的若干问题与对策》）