干部学习讲稿：临空经济发展模式之探索

干部学习讲稿：临空经济发展模式之探索
　　胡红
　　泰鸿集团及航港地产公司副总裁
　　我演讲的内容主要包括这么三个方面：第一个航空经济或者说航空城发展模式及国际航空城经验借鉴，也就是说我们在开发航空城过程当中我们自己做了什么样的研究，然后有一些什么样的模式参考。第二个就是简单地介绍一下我们航空城领域的领导者，也就是我们的航港地产，我们都做了一些什么。还有我们项目的一些具体情况。
一、临空经济（航空城）发展模式及国际航空城经验借鉴
　　首先我谈一下就是，我们对临空经济的一些看法或者说是一个定义。那么从我们具体做的过程当中去定义航空经济是从第一个它的出发点是服务于航空枢纽的机场的一些基本的功能，就是说机场作为枢纽的一些配套功能。在此基础上延展出来的是航空运输和物流等等这种配套的，然后再外延才是到了一个就是有明显的航空运输指向的这么一个加工行业，或者是一些相关的服务业。最后是在这么一个三圈的基础上，形成了一个实际上是一个新型的一个城市功能区，它代表了有总部基地、有商务会展、有休闲娱乐等等城市典型功能这样的一个区域。
　　所以说航空城的发展是以核心航空产业带动配套产业的拓展及城市功能的完善，从而驱动区域及国家竞争力的提升。
　　那么从发展的阶段来说，也是由航空城的一个基础——“空港城”而不是航空城。它一开始是以机场为一个核心，然后在这个基础
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面还有铁路运输全部有效地结合在一起，多市联运是90年代的时候。在2005年左右，它开发出了南北货运城，也就是沿着它的机场跑道，开发出了南北的货运城。在这个基础上，2006年以后他才开始尝试在他的南侧去开发所谓的这种多功能的航空城，包括像AirRail中心写字楼、广场一些这种商务地产集群等等，所以这是有一个逐步发展的过程，而不是一拥而上的过程，因为经济的发展是有一个规律的。
　　第二个方面也是一个航空城的代表，也是我讲的A类型的代表，这个就是仁川的航空城。仁川航空城它的一个特点相对来说就是可以说是法兰克福航空城的初级阶段。因为它是靠填海填出来的，所以离机场又非常得远，所以他能做得更多的是一个初期的阶段怎么样从货运枢纽，从一个把仁川建成于一个区域性的综合枢纽这么一个角度，把货运先做起来，所以说仁川的最大长处是把它作为一个国家的战略来去做，就是在这个国家给予的政策上支持，机场和航空公司的一体化运营等等。它在这方面把某一个方面的优势做到了最强，所以仁川才从首都机场抢了很多的货源，这是它的一个特殊之处。当然了，它未来可能也规划了一些国际商业和观光旅游带，但是我觉得后者的发展可能还是有待时日的。
　　第二种类型就是优化发展商务的，这个我们最大、最典型的一个代表就是英国的希思罗机场。希思罗机杨大家可能觉得最著名的是它拥有全球最大的机场零售业。为什么希思罗会选择这样的一个发展模式呢？其实是由它的国情和法律等等这方面的因素，受这个方面的一个制约，机场的征地扩张受到了很大的限制，所以一定程度就限制了航空城的发展。具体来说，就是当地的一些法律等等约束造成了它没有办法能够去拓展航空城或者是第一机场的增机范围。
　　所以它的目标就是什么呢？就是怎么样能够把机场土地的价格最大化，也就是单位单位的产出最大化。相对而言，像物流的单位产出是没有办法跟商业的单位产出相比的。也因此其实我选择的就是把我这个航站楼内的利用率或者说我的单位产出最大化。所以说它就选择了是把这个我们叫做发展了希思罗机场全球最大的一个Shopmall这样一个发展模式。
　　实际上来说，它并没有放弃对于商业园区等等这方面的发展。在希思罗机场北大概3公里左右的位置，它发展了一个叫Stockley Park，这么一个商务园区。
　　这个商务园区的发展其实也是经历了蛮长的时间，有20年的过程。从最早富士通入住这个园区开始成为它的第一个客户，那么这个经历了20年的一个过程，现在已经发展成为炙手可热的一个办公选择地，大概是占地有130多公顷，然后现在已经成为30多家跨国公司的所在地。这个方圆也有比较大的这么一个面积，主要是IT和这类型的公司为主。那刚才说的是两种类型的，一种是物流为主的；第二种可以说是以客流为主的。
　　还有一种类型就是我们通常讲的是综合发展型。综合发展型是要有一些要求的。第一要求就是这个机场不光是枢纽，同时它要离城市距离特别得近，像是荷兰的阿姆斯特丹的斯基辅机场，离城市不到10公里，所以他实际上已经从一开始就是城市的一个区域。那么它这个驱动力本身一开始就是一个多功能的驱动力，也就是从一开始它就没有说我只做货运，我只做飞机维修，我不去做商业，它从来都没有。它一开始就成为了一个城市居民、生活设施或者说是我的休闲设施的一部分。阿姆斯特丹很多人去购物可能都会跑到机场，因为机场它的这个Shopmall里面种类的选择非常得多，所以这样的话他就会融入到城市的生活，所以这个是阿姆斯特丹的这个航空城它的发展模式相对来说一开始就是一个多功能，然后逐步发展成为国际的一个商业中心。
　　第二个代表就是法国的戴高乐机场的航空城。戴高乐机场航空城有一个特点，就是它的地域范围设计得比较大，我们对于戴高乐机场的发展，我们讲究业态类型也进行了一些分析，可以看到右边这张图，这里就可以看出来，实际上它的总面积有150万平方米这样子，然后其实混合型的和写字楼类和休闲类这样的产品基本上占了它70%左右的份量，已经不再仅仅是说靠飞机配套或者物流业务区驱动性的业态的构成，它的范围就非常综合。
　　这里面还有一个就是说在戴高乐机场，西南这个位置，就是有一个Paris Nord 2这么一个商业园区。它们实际上也是等于机场配套园区，或者航空城一个典型的产品聚合区。这里面基本上是写字楼为主的，然后有很多酒店和商店，60%都是跨国企业的代表处。
　　像我们一些我们都知道的比如像E*el，或者是说像欧莱雅等等这样一些总部基地什么都在这个区域，因为离机场近，所以说对于这个旅行等等或者公司开会都会非常得方便。刚才我简单介绍地介绍了一下航空城或者是各地的机场或者是我们讲的就是说枢纽所在这么一些城市怎么样能够去按照当地的这种情况或者是说我们机场所在地的特点，包括跟我们城市中心的距离来有的放矢的，在不同的阶段来选择我们开发不同的 ……（未完，全文共7345字，当前仅显示2580字，请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿：临空经济发展模式之探索》）