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干部学习讲稿:持续调控下的房地产业发展趋势

本文8积分 word文档下载 发表时间:2014/4/7 18:42:05 收藏此页 换稿提现 

干部学习讲稿:持续调控下的房地产业发展趋势
  秦虹
  建设部政策研究中心主任
一、当前房地产市场的状况
  我借这样一个机会和大家交流一下有关房地产市场的有关问题,主要谈两个方面。一个是当前房地产市场如何判断。进入到10月份以后,全国各个地方的房子房地产的价格降价之声就开始引起大家的关注,特别是上海有几个大的企业,大的楼盘开始大幅度地降价,引起大家的广泛地关注。怎么判断今年整体房地产市场一个状况呢?我个人觉得,总体上目前房地产市场的调整仍然是结构性的调整,不是全国一致性的调整。
(一)从关键指标看当前房地产市场状况
  为什么说它是一个结构性的调整呢?我们从几个指标看看当前整体房地产市场的状况。第一个是成交量。这次,大家知道今年1月份出了国八条,把限购政策扩大到副省级以上城市和其他房价高涨得快的城市。到目前为止全国47个城市在限购。限购政策的确是对城市的成交量影响特别大。
  1-8月份,四十几个限购城市成交量,住房不包括商业房,不只包括住房,商品房的成交同比是增长了4.6%,1-9月份已经是负增长了,到今年年底全年限购城市,商品住房的成交同比负增长是没有悬念的,但是非限购城市增长的速度还比较高,1-8月份的时候非限购城市的商品住房的成交同比增长了17.9%。限购
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现在还在增加呢?就和去年有关系。大家看去年我们红色和蓝色的这两头曲线,一个是全国商品住房新开工面积的增长速度,一个是40个重点城市的商品住房新开工面积增长速度,去年达到了历史的最高位。去年全国商品住房的新开工面积增长速度达到40%,是我们前几年的二三倍,从来没有这么高的新开工,所以去年大干快上,上了很多项目,今年正是处于销售的时候,市场受到了紧缩,所以现在企业的库存是最大的一段时期。这样一个库存正在增加这个关键时刻,这个时刻你让开发企业继续涨价不存在客观的基础和条件,所以开发企业现在已经开始出现了企业降价。
  现在房价什么样的特点呢?我观察了一下当前的市场情况,降价的项目,不是所有的项目都在降价,降价的项目基本属于三类企业。一、这些企业所开发的产品类型和位置绝大多数都是处在限购区域和限购的产品。比如有些企业开发的全是高端的,不是第一次购房所需要的,都是四五百平米一套的一些房子,而且房子位置绝大多数都在限购的一些城市,那么这些企业面临的客户、资源有资格买房的客户资源是一个非常非常有限的资源,买一套房这个资源就少一块,买一套房这个资源就少一个,这个时候对这些企业来讲,其实他们怎么办呢?他们唯一的办法就是尽快、尽大可能地大幅度地多降点价,把有限的客户资源来归到他自己企业的名下,抢夺有限的客户资源,所以他只有尽早明显地下降才可能把这些有限的资源争夺下来,这是一类企业。二、资金负债率特别高,去年扩张特别猛,然后资金链确实是周转有困难的企业,必须要以价换量,这是第二类企业。三、今年它的销售任务或者销售额早已经完成了计划,已经是超额完成计划,手中不缺钱,他现在房子已经完成了销售计划目标,但是他也要降价销售。为什么呢?我想这类企业是为下一步的继续扩张发展做好基础和准备。因为未来一定会有很多很多的机会,这些机会就是我们面临的很多企业活不下去,直接收购项目的机会和地方政府为了完成土地供应计划,比较便宜的出让土地的拿地机会,这个时候企业手中如果能够把现金握在手里,为下一步的发展和扩张实际上是奠定了非常好的一个机会,所以这三类企业都是比较明显地在价格上在做调整。
  现在我们开发行业里面还有很多企业,不属于这三类企业。1.它的开发规模有限。2.负债率并不为是很高,大家知道房地产资金需求最大的就是拿地阶段,只要把土地拿下来之后,剩下来的开发过程中,开发企业所需要的融资是有限的,因为有一个预售制度,只要开发企业不新增拿地,新增开工对它目前来说资金不是太大问题,大量的企业并不存在着回款的压力,也不存在着销售的一些问题,所以这些企业大部分目前还在维持价格的平整,所以我们并没有看到全国一致性的大幅度下降的情况出现,而是一些不同的城市或者一个城市里不同的项目在做一些调整,它的根本主要是和企业的状况有关系,和企业的发展战略和企业目前的状况是有很大关系。
(二)当前房地产结构性调整带来的影响
  这样一个市场结构性的调整,导致了一个后续的影响是什么呢?我们看到了以下几个方面。
  一、房地产新开工和投资增速面临着下滑态势。这个图我是把限购城市和全国的住房新开工面积占到当前的施工面积的比重做了一个图,我们可以看到现在1-8月份的时候,全国今年再建住宅施工面积里面,属于今年新开工的只占30%,是我们这些年来最低水平。限购城市只有24%,也就是现在我们看,房地产开发投资增速还不错,为什么?是因为我们的住房建设,包括商品房建设、包括保障性住房,总的在建面积量非常得大,需要大量的投资,所以现在房地产开发投资增速还很高,33%这样一个历史的高位。但是在这个高投资里面我们可以发现,属于今年新开工的项目实际上在整个在建住房的面积里面的比重是历年里面是最低的。
  也就是实际上开发企业缩量保价,那么新开工和新增的投资都已经出现了一些明显收缩的迹象。因为我们统计数据现在很成问题,问题在哪里呢?因为它的房屋新开工和房屋的施工面积里面包含了一部分保障性住房,包含了多少,他说他不知道,所以我们没有办法做有效的剔除。
  大家知道今年保障性住房是新开工一千万套,比去年增长了72%。在整个国家统计局里的新开工面积里面到底有多少是属于保障性住房,有多少是属于商品房,国家统计局没有给我们一个明确的答案,所以我们这里只能是做一个概念性的判断,实际上商品房的商品住房的新开工和投资,实际上因此出现了明显的下滑,如果扣除保障性住房的话。
  第二,新购的住宅用地增长速度也出现了明显的下滑。全国133个城市,今年前三个季度住宅用地成交面积同比下降了10.7%,我们 ……(未完,全文共6932字,当前仅显示2434字,请阅读下面提示信息。收藏《干部学习讲稿:持续调控下的房地产业发展趋势》
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