基于住房建设规划的房地产供给制度调研报告

目录/提纲：……
一、湘潭市住房供需现状
（一）供给情况分析
（二）需求情况分析
（三）政策效果分析
二、住房建设规划中，湘潭房地产供给存在的主要问题及原因分析
（一）供需总量不平衡
（二）供需结构设计不合理
（三）供需地域空间不匹配
（四）政府服务体系没跟上
三、基于住房建设规划，构建房地产供给长效机制的对策建议
（一）加强_，科学编制规划
（二）从需求端着手，稳步扩大有效需求
（三）从供给端发力，保障多主体供应
（四）从部门协调着力，提高政府调控能力
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基于住房建设规划的房地产供给制度调研报告

随着社会经济的发展，我国房地产市场空前繁荣，价格不断走高，在北上广深等一线城市一度出现“暴涨局面”。然而，住房问题是关系到千家万户能否安居乐业的重大民生问题。因此，_及省市各级政府高度关注，面对不断上涨的房地产价格，纷纷采取限售、限价、限贷、调税、调费等措施，频繁更新调控内容，以促进房地产市场平稳健康的发展。在这种大背景下，湘潭作为内陆三线城市，近年来房地产价格也不断上涨，但总体而言房地产市场相对平稳。
一、湘潭市住房供需现状
2017年湘潭全市地区生产总值为2055.8亿元，比上年增长8.3%，全市人均可支配收入27471元，城镇居民人均可支配收入34167元。全市三次产业结构为7.5:49.4:43.1。2017年末全市常住总人口为285.2万人，其中，城镇人口为176.9万人，城镇化率为62%。因此，按照工业化和城镇化发展的一般规律，当前湘潭处于工业化的中后期和城镇化的加速发展时期，这将对房地产市场产生重大的影响。
（一）供给情况分析
1.供给总量稳步增长。2014-2017年湘潭市城区住宅总面积分别为3692万平方米、3820万平方米、3999万平方米、4414万平方米，人均居住建筑面积分别为34.65平方米、35.83平方米、37.30平方米、40.97平方米，人均居住面积不断增加，超过国家小康社会人均35平方米的标准，
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7年湘潭市城区新建商品房累计销售情况来看，90㎡以下的中小套型和144㎡以上的高品质住房需求较少，主要集中在90-144㎡的普通商品住房。2014-2017年90-144㎡的累计销售量分别为108.53万㎡、109.31万㎡、133.2万㎡和238.28万㎡，分别占当年累计销售总面积的比重为74.1%、71.6%、72.1%和74.1%。
3.区域需求不平衡。通过从行业人员获得的信息来看，九大棚户区改造释放的刚需、中小企业主和企事业单位领导因子女教育和谋求居住环境改善的改善性需求、首次刚需的年轻人以及因一线城市和长沙限购而返乡人群的刚需和投资并举性购房是构成湘潭市房地产购房者的主要来源，但这部分人群在空间布局上并不均衡，而受消费习惯的影响，湘潭市房地产消费者在购房地域选择上，基本以居所及工作地所在区域为首选，因此，一定程度上造成了住房需求区域之间的不平衡。
（三）政策效果分析
1.全面落实国家政策要求，住房市场健康平稳发展。为推进湘潭市住房市场平稳发展，落实国家相关政策要求，2014-2017年湘潭市各部门出台了大量有针对性的住房政策，有效推进了房地产去库存，保障了房地产市场健康平稳发展；提升了保障性住房对象覆盖面，保障城市中低收入家庭的住房需求，实现对最低收入家庭“应保尽保”；从住房土地政策、人才住房保障政策、发展住房租赁市场等方面着手，保障住房市场稳定发展的同时，提高住房市场的活力。
2.积极推进住宅产业化发展，住房建设成本大为降低。湘潭是_第一个享受住宅工业化的二级城市，近年来实施了高科•花漾年华、高新投资服务中心和恒大•翡翠华庭3处PC混凝土住宅产业化项目。住宅产业化是指用工业化的生产方式来建设住宅。工业化意味着标准化，这就大大提高了住房的建设效率，降低了住房建设成本。按照___《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求，到2020年装配式建筑要占新建建筑比例的20%以上。2017年湘潭已实行产业化方式的商品房占比为21%，提前完成了规划要求。
3.大力改善城市人居环境，房地产市场活跃度大大提高。“精美湘潭”两年行动计划的实施，特别是“_文明城市”的创建及荣誉称号的获得，大大改善了湘潭的城市人居环境，吸引了恒大、万达、美的等品牌的房企在湘潭投资建设，提升了房地产市场的活跃度。
4.大力推进“放管服”改革，探索湘潭“棚改”新模式。在棚改工作实践中，湘潭着力优化简政放权的“主板”、补齐放管结合“短板”、打造创新服务“升级版”，逐步形成了“两板促一版”的“放、管、服”工作方法，实现了棚户区改造从行政审批“长城图”到并联审批“一张表”的转变。棚改拆迁补偿全货币化，片状式集中成片推进，以及“大并联审批、全流程服务”工作机制，成为了棚改的“湘潭经验”，得到了国家和住房城乡建设部高度肯定，并向_推介其成功经验。
在《湘潭市城区住房建设规划（2014-2020）》的引导下，湘潭市商品房去库存效果显著，住房保障明显上升，人居环境不断改善，住房建设取得了较大的成果。但规划在满足居民的住房需求、保障房地产的有效供给以及政府的宏观调控手段、内容上仍然存在一定的差距。
二、住房建设规划中，湘潭房地产供给存在的主要问题及原因分析
从经济学的角度来看，房地产市场主要涉及三个主体。一个是居民，是需求方；一个是房地产开发商，是供给方。按照西方经济学两部门经济运行的规律，当市场信息完全充分时，房地产开发商会根据居民的需要来生产房子，从而实现房地产市场的供需平衡。然而实际上，市场经济由于垄断、信息不对称、公共物品等因素的影响，存在市场失灵的情况，不能完全实现资源的有效配置，导致了房地产市场的供需失衡，出现一些地方房价疯涨，另一些地方房价腰斩、开放商跑路等现象的产生，因此，需要第三方，比如国土、税务、金融等政府服务部门运用政策加以宏观调控，促使房地产市场的供需平衡。从当前湘潭市住房建设规划和实际发展的情况来看，湘潭的房地产基本稳定发展，政府的宏观调控政策效果也比较明显，但在土地的供应、住房的供给总量和结构以及地域分布等方面仍然存在优化的空间。
（一）供需总量不平衡
按照《湘潭市城区住房建设规划（2014-2020）》中2014-2017年商品住房建设年度表的要求，商品房的建筑面积分别为92.5万㎡、102.96万㎡、156.65万㎡、250.66万㎡，而实际新开工的面积分别为200.23万㎡、109.07万㎡、80.16万㎡、317.66㎡，实际批准预售面积为252.60万㎡、89.93万㎡、99.21万㎡、317.66万㎡，市场实际成交的面积为151.53万㎡、217.49万㎡、187.45万㎡、366.79万㎡。按理说，如果规划按照需求来编制并且严格执行的话，不会出现供需总量不平衡的情况。从这一组数据就可以看出来，我们在住房建设规划编制过程一是没有根据社会经济发展的变化及时调整规划，像2016年随着精美湘潭建设的实施、 ……（未完，全文共7611字，当前仅显示2672字，请阅读下面提示信息。收藏《基于住房建设规划的房地产供给制度调研报告》）