关于推进城区“三无”小区接管情况的调研报告

目录/提纲：……
一、“三无”小区（楼院）调研的背景及目的
二、基本情况
三、三无小区（楼院）存在的问题
2、专项维修资金没有缴纳
四、形成问题及矛盾的原因
五、下一步的工作思路及目标
六、工作任务及措施
七、建议
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关于推进城区“三无”小区接管情况的调研报告

2020年11月底到12月初，服务中心、物业行业协会主要领导带队，利用一周的时间，组织10余家物业服务企业深入五个街道“三无”小区（楼院）进行了考察调研，并针对“三无小区”现状，组织街道社区工作人员、部分物业服务企业、服务中心、物业行业协会部分工作人员参加的专题讨论会，积极寻求“三无小区”物业覆盖工作的切入点。
一、“三无”小区（楼院）调研的背景及目的
“三无”小区（楼院）量多、点小、面广、分散、人杂，基础设施差，居民对物业认识不足，甚至有的没有缴费意识，物业管理服务难以进入，致使楼院治安管理难度大、“脏乱差”现象严重，多年来一直是困扰物业行业发展的痛点，也是街道社区难啃的“硬骨头”，尤其是今年疫情期间，有无物业管理的小区（楼栋）形成鲜明的对比，没有物业管理的小区（楼栋）物资匮乏，各项防控措施推进难度大。面对“三无”小区（楼院）的现状，服务中心、物业行业协会走进街道社区考察调研，和街道社区负责人、工作人员，部分物业企业负责人代表面对面联席畅谈“三无”小区（楼院）发展现状、存在问题，亟待解决的问题及建议，积极寻求推进“三无”小区
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三、三无小区（楼院）存在的问题
1.基础设施不完善。由于城区“三无”小区开发时间早，普遍存在道路破损、绿化严重不足、下水道易堵塞、电线线路、管道老化等问题；基础设施规划标准低，开发商遗留问题多，配套设施不完善；原来单位的集资房或公房安全保障设施不齐全，还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面存在遗留问题，物业管理用房、经营用房配置不到位。
2、专项维修资金没有缴纳。“三无”小区（楼院）建设于设立专项维修资金之前，因此没有缴纳专项维修资金，致使基础设施出现问题，没有资金进行修缮。
3.脏乱差现象普遍存在。“三无”小区（楼院）规模小、小道多，卫生死角多，大多数小区服务项目单一，收费标准低，仅仅局限于卫生清扫等，加之人员成本快速增长，管理运行成本的加大，即使留人，也只留一门卫值班带清扫卫生，“三无”小区（楼院）也只能靠街道社区每周五进行清扫，因此脏、乱、差现象普遍存在。
4.居民缴费意识不足。部分楼栋产权复杂，加之居民多以老年人为主，消费观念陈旧、消费能力有限，即使物业公司进驻，也面临收费难的问题，收费高的0.5元/平米，收费低的120元/年，如**街道交通局家属院，**皮鞋厂家属楼一户收取120元/年卫生费，**街道**社区三建五公司家属楼一户收取0.5元/平米；大多数“三无”小区（楼栋）业主认为物业服务就是扫扫卫生，有个老头老太太打扫卫生就可以了，或者自己扫下，不愿让物业公司进驻；有的小区业主“看客”意识强,自觉参与意识、保护意识弱,甚至有的没有交费意识，也从来没有交纳过卫生费、物业费等，更没有物业公司进驻的意识，如：**街道西站社区西关机械厂家属5栋楼，204户；化肥厂家属楼55户，化肥厂1、3、4、5、6后楼，183户；**街道西站社区的**小区，有3栋楼，121户，其中1号楼居住的全是租户，社区工作人员敲门，住户门都不给开，更别谈沟通。
5.物业服务不规范。一是绝大多数“三无”小区没有成立业主委员会，即使有业委会的，多数是一些退休人员或闲职人员组成，不能发挥正能量；二是街道社区行业队伍人员素质不高，物业人才短缺。无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求；三是“三无”小区内居住人员复杂，低收入家庭多，出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，也影响服务档次的提升；四是多数物业企业没有公开服务标准及服务项目，业主对物业服务期望值过高，业主思想上落差大，使得矛盾纠纷多。
6.楼栋间狭窄隐患多。独栋楼多，有些两栋、三栋楼中间只有一墙之隔；部分三无小区内楼栋间距离狭窄，通道多，安全和矛盾隐患多；多数小区无绿化、停车难、管理服务不到位。
四、形成问题及矛盾的原因
有关历史沉淀方面的主要问题：
1.改制造成无人管理。部分原来管理小区（楼栋）的单位已经改制，或者单位改制中断，造成部分小区（楼栋）无人管理；个别小区拖欠物业费严重，原物业公司弃管，造成无人管理。
2.居民对社区依赖性强。计划经济下政府大包大揽，居民养成依赖政府的习惯，时代在前进，但居民观念没有改变；近年来，为强化城市精细化管理，营造市容整洁、秩序井然的良好城市环境，加之政府的定期卫生检查、评比，街道社区工作人员每周五走进“三无”小区，打扫环境卫生，清运垃圾，使居民养成惰性，认为打扫环境卫生就是街道社区的事，院子脏了，街道社区就会派人来扫，不交物业费，小区照样打扫得干净了。
3.开发商的工程质量不高。工程虽然完工，但质量问题多，业主很难看见开发商,更别谈沟通了,造成业主将矛盾转嫁,致使业主和管理单位矛盾升级。
4.小区物业养护成本较大。部分小区（楼栋）收费标准低、经营模式单一、盈利能力较低，有些业主欠费几年不交,物业或业委会要承担门卫人员工资等,入不敷出，致使业委会解散或门卫走人，小区（楼栋）无人管理。
有关物业企业方面的问题：
1.物业管理行业缺乏规范的准入退出机制。相当一部分物业企业是由原开发企业派生,也就是“老子造楼，儿子管楼”的实际情况，由于缺乏竞争机制，物业企业进退程序不规范,只进不出的问题长期存在 ……（未完，全文共6283字，当前仅显示2206字，请阅读下面提示信息。收藏《关于推进城区“三无”小区接管情况的调研报告》）