农用地估价技术报告

目录/提纲：……
一、估价项目
五、估价期日二○一○年一月二十日
六、估价日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、价格定义
八、估价依据
十、说明事项
（一）估价的假设条件
2、估价对象作为农用地能够得到最有效利用，并产生相应的土地收益
3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场
4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规
9、待估宗地实际用途为农用地，故评估设定土地用途为农用地
（二）估价结果和估价报告的使用1、评估报告和估价结果发生效力的法律依据
（三）需要特殊说明的事项
（一）土地利用状况
二、地价影响因素分析
（二）社会经济因素2009年蔡甸区农业发展呈现三种态势：
（三）特殊因素蔡甸区拥有村民委员会281个，村民小组2029个
三、估价过程
（一）采用收益还原法评估估价对象农用地土地承包经营权价格
四、地价的确定
五、估价期日二○一○年一月二十日
2六、估价日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、估价对象概况
八、价格定义
九、估价依据与原则
（一）估价依据
（二）估价原则
（一）估价的假设条件
2、估价对象作为农用地能够得到最有效利用，并产生相应的土地收益
3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场
4、任何有关待估宗地的运作方式、程序符合国家、地方的有关法……

农用地估价技术报告
第一部分
总 述

一、估价项目
名称武汉****有限公司抵押贷款涉及位于蔡甸区永安街长征村前的部分农用地土地承包经营权价格评估（武汉市）
二、委托估价方委托单位：武汉****有限公司法定地址：武汉市蔡甸区永安街老湾村营业范围：家禽、家畜养殖及销售中餐经营（有效期至2012年4月29日）。
法人代表：***联系人：***
三、受托估价方受托估价机构：武汉****地产评估咨询有限责任公司机构地址：武汉市汉口建设大道971号新光大厦17楼资质等级：具备在全国范围内从事土地评估的资格估价资格有效期：2010年6月30日注册号：A200942003法人代表：***联系人：***
四、估价目的估价对象为位于蔡甸区永安街长征村前的一宗农用地，根据中华人民共和国农村土地承包法、中华人民共和国担保法的规定，武汉****有限公司因融通资金的需要，现委托我公司对该宗地的土地承包经营权价格进行公正、客观地评估，作为委托方抵押贷款的参考依据。

五、估价期日二○一○年一月二十日
六、估价日期二○一○年一月二十日至二○一○年一月二十三日
七、价格定义
（一）地价内涵根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，本报告所评估的待估宗地地价是指在估价基准日2010年1月20日，评估设定宗地红线外达到“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内“场地平整”的开发程度，耕作制度为一年一熟，转出土地面积为1050亩（以产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）为依据），本次评估其中200亩，折合为133334平方米，土地用途为农用地，转出剩余年限设定为18.58年的土地承包经营权价格。

（二）土地实际用途及宗地内外实际开发程度待估宗地的实际用途为农用地，在估价基准日的实际开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度。

（三）土地估价设定的开发程度待估宗地估价设定的开发程度为宗地红线外达到“三通”（即通路、通电、
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息以及交易双方独立进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格。

7、评估价格是在满足全部设定与估价假设条件下，于估价基准日2010年1月20日，在正常土地市场条件下的土地承包经营权价格。

8、根据委估方提供的产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062），土地承包经营权出租终止日期为2028年8月18日，土地承包经营权剩余使用年期为18.58年。
9、待估宗地实际用途为农用地，故评估设定土地用途为农用地。
10、待估宗地的评估设定土地开发程度为宗地红线外“三通一平”（ 通5 路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度。
11、本次评估为估价对象部分土地面积，剩余土地尚未进行农业生产，未纳入本次评估中。若农业管理部门对此不认可，本估价报告应作相应调整。
12、本次评估设定的耕作制度为一年一熟，即每一播种季为一年，估价对象农作物种植费用为每一播种季内均匀投入。若农业管理部门对此不认可，本估价报告应作相应调整。

（二）估价结果和估价报告的使用1、评估报告和估价结果发生效力的法律依据。
土地估价结果是依据国务院及有关部门颁布的法律、法规，地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件等精神而且要满足本报告地价定义条件下的土地承包经营权价格，若估价基准日、土地用途、土地开发程度、转出土地面积、土地使用年限等影响地价的因素发生变化，该评估结果应作相应调整。

2、本报告和估价结果使用的方向与限制条件评估价格仅为委托方办理抵押贷款提供地价参考依据，不能用作其它经济活动。

3、土地估价结果的有效期本报告及估价结果自提交报告之日起半年内有效，即从二○一○年一月二十三日至二○一○年七月二十二日止。

4、本报告及估价结果的使用权归委估方所有，估价结果需经武汉****地产评估咨询有限责任公司盖章（“武汉****地产评估咨询有限责任公司”公章、“武汉****地产评估咨询有限责任公司评估结果专用章”两个章），且在该公司从事评估工作的两名以上土地估价师签字后方能生效，估价结果由武汉****地产评估咨询有限责任公司负责解释。

5、本报告分为“农用地估价结果报告”和“农用地估价技术报告”两部分，“农用地估价结果报告”供委估方使用，“农用地估价技术报告”仅供本估价机构存档和作为估价技术文件提交农业管理部门审核或备案使6 用。

6、未经估价机构书面同意，任何单位和个人不得以任何形式发表、肢解本报告，违规使用本报告和估价结果应承担相应的法律责任。

（三）需要特殊说明的事项
1、待估宗地的土地面积等相关资料以产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）复印件为依据。

2、土地区位条件、投入产出情况、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。

3、委估方对所提供资料的真实性、合法性负责，估价机构对所收集资料的真实性、公开性、准确性负责。

4、本报告估价人员与委托方除委托估价关系外，无其它任何影响估价结果的关系。

5、本估价报告引用的农产品价格来源于“武汉农业信息网”，该价格的波动将引起估价结果的变化。

6、如受到地震、火灾、风灾以及旱涝等不可抗拒因素造成农作物减产，该因素将会导致估价对象土地承包经营权价格下降。

7、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选择。
在确定最终评估结果时，我们根据评估方法的适宜性、可信度、可操作性，并参考此次评估目的、估价对象所在区域地价水平、估价师经验等综合决定估价结果，其中土地经营方式、农作物种植模式、产量、销售价格等参数直接影响估价结果，如有变动，则本估价报告的评估结果应做相应调整。
十一、土地估价师签字姓 名 土地估价师资格证书号 签 名*** 98170047*** 2007420003
7 十二、审核人十三、估价机构签章（机构公章）法人代表（签字）二○一○年一月二十三日
第二部分 估价对象描述及其地价影响因素分析 一、估价对象界定
（一）土地利用状况
8 估价对象位于蔡甸区永安街长征村前，四至情况为：东至曹家河村田块、南至侏儒街五公村田块、西至桐山头村田块、北至长征村田块。估价对象地上种植的农作物为土豆，宗地内道路、沟渠、管网基本形成体系。
（详细状况见估价对象现场勘察照片）。

（二）土地权利状况估价对象位于蔡甸区永安街长征村前，根据产权流转交易鉴证书（武农交鉴字（2009）第000062号WNJ090062）所载，估价对象土地所有者和转出方均为武汉市蔡甸区永安街老湾村村民委员会，受让方为武汉****有限公司，转出土地面积为1050亩（本次评估其中200 亩，折合为133334 平方米），转出期限为20年，土地承包经营权的流转方式为出租，交易方式为协议，交易底价为250元/亩〃年，成交金额为250元/亩〃年、以后按每年4%递增，转出年限为2008年8月18日至2028年8月18日，签署日期为2009年12月10日，项目编号为09A0000062号，另据委估方介绍，至估价基准日估价对象无抵押等他项权利。

（三）其他需要说明的事项本次评估设定土地用途为农用地，转出剩余年限为18.58年，开发程度达到宗地红线外“三通”（即通路、通电、通水）和宗地红线内场地平整的开发程度条件下，在估价基准日2010年1月20日的农用地土地承包经营权价格。

二、地价影响因素分析
（一）自然因素蔡甸区位于武汉市西郊，地处汉江与长江汇流的三角地带，江汉平原东缘，地跨东经113°41′-114°13 ′，北纬30°15′-30°41′之间。境内地势由中部向南北逐减降低，中部均为丘陵岗地，坡度较缓，最高处九真山海拔263.4米，为全区群山之首。北部为平坦平原区，地面高程多位于20-24米之间，地质为新华系地构造地质条件较好，土层深厚，土质肥沃。南部为洼地平原区，属于汉水与长江两个河漫滩之间的湖洼低地，高程在19-22米之间。
蔡甸区气候属北、中亚热带过渡性季风气候，具有热丰、水富、光足的气
9 候特征。年平均无霜期为253天，年平均降水量在1100-1450毫米左右， 且雨量分布的地域差异不明显，但年际差异较大，最高降水量可达1865.8毫米。日照充足，年均日照时数可达2111.8小时，光能辐射每平方厘米112.4千卡，均集中于春、夏、秋三季， 具有明显的温光同季的特点。南北温差不明显，平均气温为16.5℃。春季月平均为16℃，夏季27.6℃，秋季17.5℃，冬季4.8℃，一年中最冷月与最热月多出现在1月和7月，极端最高温达39.6℃，最低温为14.1℃。

（二）社会经济因素2009年蔡甸区农业发展呈现三种态势：

第一、生产规模化。莲藕、优质西甜瓜、藜蒿、鲜食毛豆、鲜食玉米等规模达到26.2万亩，占全区耕地面积39.7万亩的66%，其 ……（未完，全文共21435字，当前仅显示3855字，请阅读下面提示信息。收藏《农用地估价技术报告》）