主城区危旧房、城中村改造工作的调研报告

目录/提纲：……
一、主城区危旧房、城中村改造工作的基本情况
二、主城区危旧房、城中村改造工作面临的主要问题和困难
（一）项目资金难以平衡
1、改造项目自身难度较大
2、地块招商困难
3、运作平台再融资能力下降
4、区域范围内资金总体平衡困难
（二）危旧房难以征收
1、房屋产权复杂
2、居住人群多样
3、宣传发动尚不深入
4、安置房配套保障不够
5、群众诉求与能解决程度反差较大
二是居住者以弱势_为主，涉及到动迁要居民承担资金的时候困难不少
（三）相关政策难以统一
1、政策法律体系缺乏
2、规划控制矛盾突出
3、项目开发成本较大
三、几点建议
（一）搞好总体规划，加强配套设施建设
一要强化顶层协调，推进改造工作的规范化运作
二要借鉴先进经验，妥善处理好建设与保护的关系
三要加大保障力度，维护困难群众的根本利益
（二）创新工作理念，加大政府支持力度
（三）完善政策法律，严格依法征收
一要尽早立法
二要把好政策
三要严格依法
（四）探索有效融资模式，多渠道筹措改造资金
一要适当放宽对改造片区开发项目的控制，规划开发一批有市场、高回报的项目
……

关于南京市主城区危旧房、城中村改造工作的调研报告
市人大代表秦淮二组

根据市人大常委会《关于增强市人大代表闭会期间履职实效的若干意见》的有关要求，结合履职工作实际，市人大代表秦淮二组对我市主城区危旧房、城中村改造工作情况进行了专题调研，实地调研了部分改造片区，听取了市、区住建相关部门及调研片区法院相关工作情况的汇报，并组织代表多次开展专题研讨，形成了如下调研报告。
一、主城区危旧房、城中村改造工作的基本情况
南京市从2007年开始大规模开展危旧房、城中村改造工作。2012年8月，市、区“动迁拆违、治乱整破”专项行动全面启动。根据《南京市主城区危旧房、城中村改造工作实施意见》，青奥会前，我市将重点完成中心区主干道、重点风景区周边和涉及青奥场馆周边的危旧房、城中村改造任务；2015年，基本完成主城区危旧房、城中村改造，实现危旧房片区和城中村居住条件彻底改善。
在主城区危旧房、城中村改造工作中，市政府对符合城市规划并具备开发条件的危旧房、城中村，通过土地储备和综合开发来实施改造；对南部新城、燕子矶新城、下关滨江商务区、软件谷、科
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资金总体平衡困难。某些中心区集中了一些亏损非盈利的危旧房、城中村改造项目，希冀通过盈余项目进行平衡、带动，但在小地块集中的主城区，即便是在返还17%的市级刚性计提后，国家、省、市的刚性计提合计仍有28%左右，还是难以实现区内总体建设的资金平衡，有些区的推进改造项目的启动资金达50亿元以上，已大大超出区级财政负担能力。
（二）危旧房难以征收
1、房屋产权复杂。危旧房、城中村改造片区居民自建房屋较多，情况复杂，不少被征收户实际居住在自建房中，没有办理证照，这些人群提出“按照有证房屋评估价补偿无证房”的不合理诉求，给改造征收工作带来了很大难度。
2、居住人群多样。危旧房、城中村改造普遍存在建筑密度高、户均面积小、户籍人口多、房屋产权复杂等问题；不少地块内下放回宁、两劳释放、吸毒、低保户、重大疾病等_较多，生活的困难使相当数量的居民对动迁工作不配合、拒绝商谈。重大项目危旧房、城中村改造征收中，如涉及范围广，被征收安置的居民容易形成利益共同体，征收难度极大。
3、宣传发动尚不深入。危旧房、城中村改造中缺乏有效的信息发布机制，导致征收难度加大。有关部门对城市改造的民意调查不足，不能有效保障被征收人参与听证的权利。改造计划、征收安置信息等未能及时准确发布，安置标准随个案不同而存在巨大差距，部分居民对改造工程产生抵触心理，希望借助拖延方式来争取更大的利益，也给法院进行危旧房、城中村改造动迁个案的处理带来了久调难决、判决即上访的压力。
4、安置房配套保障不够。新建安置居住区还没有形成良好的居住环境，有些征收安置房质量不高，缺乏就业环境和生活配套，与房产开发高额回报形成强烈反差，同时居民的期望值随社会经济的发展而逐步提高，造成危旧房、城中村改造征收阻力大。
5、群众诉求与能解决程度反差较大。由于老百姓诉求程度的不断提高和各方面工作规范后可调控余地有限，危旧房、城中村改造的难度在明显加大。一是剩下的房屋大多是“难啃的骨头”；二是居住者以弱势_为主，涉及到动迁要居民承担资金的时候困难不少。居住在危旧房、城中村中的居民，普遍希望一次性地通过动迁或改造来改善居住条件、提高生活质量。但是，现实和愿望往往有差距，而他们的住房又在产权等方面存在这样或那样的问题，更增加了动迁工作的难度。此外，动迁过程中的一些简单、粗暴及反复无常的做法，增强了居民的不信任感，影响了改造工作的顺利展开。
（三）相关政策难以统一
1、政策法律体系缺乏。我市出台的有关政策还不能完全适应实际工作需要，至今既没有一套较为完善的危旧房、城中村改造政策体系，也没有一部关于危旧房、城中村改造的地方性法规，与改造工作密切相关的现行规章、政策，大多散见于部分政策、文件中，加之有些规定操作性不强，对遏制因工作程序不规范、政策落实不彻底等产生的矛盾纠纷不利，致使改造工作推进困难重重。
2、规划控制矛盾突出。一方面，城市中心区项目实施单位要求突破原控规，调整规划方案，提高容积率，以利平衡资金；另一方面，规划部门严格按照论证调整程序审定方案，一些改造项目论证时间过长，影响启动时间。
3、项目开发成本较大。开发公司在项目开发过程中，由于土地成本所占比重较大，只能通过增加建设规模、减少单位建筑面积来分摊土地成本，因此在危旧房、城中村改造区内新建筑密度加大，造成主城区人口密度增大，加重了城区交通、环境等承载压力。
三、几点建议
（一）搞好总体规划，加强配套设施建设。一要强化顶层协调，推进改造工作的规范化运作。完善、强化老城改造工作联席会议制度或领导小组的功能，拓展其研究、协调解决老城改造、改建工作相关重大问题的能力；对不同地块用地功能、建筑布局、限高、建筑容积率、重点街景配套、文物保护、交通组织、生活配套设施、绿化建设等要依据城市发展规律，进行科学论证，详细做好全市总体规划及年度实施计划，并对项目进行全过程的管理、监督。二要借鉴先进经验，妥善处理好建设与保护的关系。根据规划 ……（未完，全文共4189字，当前仅显示2116字，请阅读下面提示信息。收藏《主城区危旧房、城中村改造工作的调研报告》）