关于老年住宅公寓开发建设的探讨

目录/提纲：……
一、老年公寓的概念、特点
（二）老年公寓属于商业房地产范畴，具有公益性产业和市场化经营的特点
二、老年住宅公寓发展状况及存在问题
（一）老年公寓开发建设的基本状况
（二）老年住宅公寓开发建设存在的问题
三、开发建设老年住宅公寓的对策建议
（一）增强老龄观念，把老年住宅公寓开发建设纳入新型城镇化发展整体规划
（三）从实际出发，合理布局，均衡发展
（四）统一、完善行业标准，出台相关法律制度
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老龄问题研究
关于老年住宅公寓开发建设的探讨
**市老年学学会

　　　面对我国人口老龄化日益加剧的新形势，党的十八大提出了“积极应对人口老龄化，大力发展老龄服务事业和产业”的要求。结合**市的实际，笔者认为，大力推进老年住宅、老年公寓的开发建设，是符合十八大精神的一个最佳选择，有利于完善养老服务体系，促进老龄服务事业和产业的发展。
　　　一、老年公寓的概念、特点
　　　公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。老年公寓不同于普通公寓、商务公寓、酒店式公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具有餐饮、清洁卫生、文化娱乐、体育健身、紧急呼援、医疗保健等老年服务设施体系，是一种适合老年人居住、养老的综合管理的住宅类型。
　　　老年公寓，不同于社会福利院、敬老院和养老院。社会福利院、敬老院是政府兴办的同属福利救济型的养老机构，收养入住的主要是“三无”、“五保”、失能、高龄等老年人；养老院收住的是居家养老有困难或需要护理的老人，且一切费用自理。养老院大多是民办的养老机构，与社会福利院、敬老院不同，属于自负盈亏的商业服务性质。随着改革开放的深入，上世纪90年代起，很多社会福利院和敬老院已逐步向社会开放，从而使这些福利救济型的养老机构增添
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年公寓日益获得老年人的欢迎。在北京、上海、广州等的大城市，一些老年公寓出现供不应求，甚至人满为患。
　　　（二）老年公寓属于商业房地产范畴，具有公益性产业和市场化经营的特点。所谓公益性产业是指开发建设老年公寓的目的，是从社会化的角度解决人口老龄化情况下老年人养老服务的问题，带有公益性质；所谓市场化经营是指老年公寓的开发建设属于房地产的开发建设的范畴，主要由企业按市场需要运作，企业从中获得利润和收益。开发建设老年公寓，具有社会效益和经济效益，是一种双羸性质的产业。
　　　（三）老年公寓项目相对于一般房地产项目不同，具有投资额大、成本高、资金回收期长的特点。因为它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并要在设施、设备、规划设计、安装方面要结合老年人的特点，有专家说总体造价比普通房地产项目高出五成至一倍。另一方面，按现行房地产政策，其土地使用权期限为40-50年，租售方式比一般住宅更为复杂。
　　　综上所述，老年公寓提供了一种新型的居家养老载体，居住者不仅拥有分散的居家养老所没有的各种老年保障服务设施，让老年人既住得安心、舒心，又能拥有一般养老机构所没有的家庭氛围，是一种被人们誉为家庭养老与社会养老相结合的第三养老模式，优势十分明显。进入老年社会，老年公寓是一个值得大力开发发展的老龄事业和产业。
　　　二、老年住宅公寓发展状况及存在问题
　　　（一）老年公寓开发建设的基本状况
　　　老年公寓建设兴起于上世纪70年代的北欧，盛行于美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本等发达国家，它是专为老年人设计的，尽量考虑到老年人各种各样需要和实际承受能力，具有老年人日常生活需要的各种服务设施，它并不是一般意义上的老人聚居区域（老年社区），而是一种家庭养老与社会养老相结合的老人住区，是一种新型的房地产开发类型。
　　　老年公寓具有社会化养老服务的公益性和市场化的经营性的特点，在上世纪末和21世纪初已为一些地方政府和社会开明人士所关注。探索、开发老年公寓先前在北京、上海、广州等大城市中兴起，之后在各省、市、区探索发展。据资料介绍，我国第一所老年公寓1986年6月在安徽省安庆市诞生，是由社会集资兴办向全国开放的民营福利企业；1990年，上海首家老年公寓在浦东落成；21世纪初建设开发的北京太阳城国际老年公寓，是北京最大的老年公寓，占地面积42万平方米，设计建筑面积80万平方米，分三期开发，可容纳近万老年人居住。上世纪90年代末兴建的广州寿星大厦、广州友好老年公寓，均是国内较大的民营老年公寓。近年来，**市禅城区也涌现出以老年公寓命名的养老机构，如寿星公寓、彩霞社区公寓等。据不完全的统计和推算，我国目前已有不同形式、不同规模、档次的以老年公寓命名的老年住区上千所，公寓房数十万间，发展势头不错。但是，一方面，由于人口老龄化速度不断加快，老年公寓建设难以满足日益增长的养老服务的需要，另一方面，由于老年公寓的开发建设是一个新事物，各地都在探索中，人们观念有一个认识转变的过程，加之我国尚末建立、健全老年人住房的法律制度，其开发建设存在问题较多，制约了老年公寓的健康有序的发展。
　　　（二）老年住宅公寓开发建设存在的问题
　　　1、发展缓慢且不平衡，不能满足社会需要
　　　如前所述，目前我国有各种形式、不同规模、档次以老年公寓命名的老年住区上千所，公寓房数十多万间，但规模都比较小，距离社会的需求相差甚远。2012年，我国大陆60周岁及以上人口1﹒94亿人，占总人口的14﹒3%，其中失能老人3600万，占老年人总数的5．4%。2013年老年人口将达到2﹒02亿，老龄化水平14﹒8%，其中失能老人将增加到3750万人，占老年人口总数的18%。解决失能老人社会化养老服务的问题，主要通过入住福利院、养老院、托老所等社会福利机构解决，但至2011年我国照护型、护理型、医护型的社会福利机构床位数仅有300万张左右，仅占老年总人口的1．7%，占失能老年人口的9%左右，难以满足失能老人入住的需要。他们当中大部分人的养老问题，需要通过居家养老、社区养老来解决，需要宜居的老年住宅、老年公寓安居养老。特别需要指出的是，占老年人口80%左右的健康老人、低龄老人、能自理生活的老人，他们的养老问题，主要依靠居家养老、社区养老，因而对老年宜居住宅、老年公寓需求迫切。空巢老人一般都有入住老年住宅、老年公寓的要求，目前我国有空巢老人9000万，按照1/3计算，就有3000万老年人要求入住，养老地产市场开发前景可观 ……（未完，全文共8805字，当前仅显示2405字，请阅读下面提示信息。收藏《关于老年住宅公寓开发建设的探讨》）