社区建设调研报告（完整版）

某某社区建设调研报告（完整版）

目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目名称 1
1.2 建设地址 1
1.3 建设性质 1
1.4 项目承办单位 1
1.5 项目区概况 1
1.6 可行性研究报告编制单位 4
1.7 可行性研究的编制依据、原则与研究范围 4
1.8 项目概况 6
第二章 项目提出背景及建设必要性 9
2.1 项目提出的背景 9
2.2 项目建设的必要性 11
第三章 项目可行性分析 17
3.1 建设需求分析 17
3.2 建设可行性分析 18
第四章 项目建设地址与条件 23
4.1 项目建设地址 23
4.2 项目建设条件 23
第五章 项目建设方案 26
5.1 遵循的设计规范或标准 26
5.2 规划设计指导思想和总体规划 26
5.3 市政基础设施 32
第六章 环境保护 39
6.1 环境影响评价标准和依据 39
6.2 环境影响分析 40
6.3 环境保护措施 44
6.4 环境影响结论 48
第七章 节能、节水方案 49
7.1 用能标准和节能规范 49
7.2 能耗状况和能耗指标分析 51
7.3 节能节水措施 51
第八章 抗震设防 55
8.1 主要目的及编制依据 55
8.2 场地岩土工程地质条件 56
8.3 主要工程地质评价 58
8.4 工程地质评价结论 59
第九章 项目建设实施进度 60
9.1 项目建设经营期 60
9.2 项目建设实施规划 60
第十章 工程招标 62
10.1 招标投标的基本原则 62
10.2 招标 63
第十一章 投资估算与资金筹措 66
11.1 投资估算 66
11.2 融资方案 68
第十二章 社会效益与经济效益分析 69
第十三章 结论与建议 71
13.1 结论 71
13.2 建议 71
附表：
　　1、投资估算表
　　2、资金筹措表
　　3、资金使用计划估算表
　　4、营业收入、营业税金估算表
　　5、土地增值税计算表
　　6、利润及利润分配表
　　7、项目投资现金流量表
　　8、项目资本金流量表
　　9、借款还本付息估算表






第一章 总 论
1.1 项目名称
　　　陵县某某镇某某社区建设项目
1.2 建设地址
　　　　某某社区位于陵县某某镇西部，距镇区约两公里，南邻315省道，东方红路东沿线穿境而过，距德州东站15公里，交通十分便利，经济发展受镇驻地的辐射带动，发展势头良好。项目周边环境优美、配套设施齐全、交通便利，是最佳的城镇社区居住区域。
1.3 建设性质
　　　新建项目
1.4 项目承办单位
　　　陵县土地收储中心
1.5 项目区概况
　　　陵县，古称厌次，平原等。地处鲁西北平原，隶属德州市，位于首都北京、港城天津、省会济南之间，素有“京津门户，九达天衢”之称。陵县工业基础雄厚，已形成化工、纺织、轻工、食品、农副产品加工五大行业近千家企业，产品达580多种，有50种产品走出国门，58种产品被评为省优、部优。其中，信达集团生产的大红染料占全国产量的60%，出口12个国家，被誉为“中国红”。对胺基乙酰苯胺、猩红酸双钠盐产品荣获“国际先进水平”产品称号；绿源集团生产的高浓度硫酸钾复合肥荣获“莫斯科国际化工精品博览会金奖”。富路车业的三轮摩托棚车占到国内同行业的75%以上，并远销到欧、美、非、亚等20多个国
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916亩，安置房占地面积299亩（占农用地面积275亩），增加土地指标641亩。
拆旧安置区指标详表
项目名称 拆旧区 安置区 增加土地指标
地块
位置 总面积(亩) 复垦出耕地面积(亩) 总面积(亩) 其中：占农田面积(亩) 总面积(亩)
糜镇吉祥社区 姚家村 71 71 299 275 641
王良村 116 92
前圣村 90 90
后圣村 87 87
某某 442 437
杨庄村 69 69
豆家村 70 70
合计 945 916 299 275 641
1.8.2 项目实施进度
　　　该项目开发周期预计2.1年，即2012年04月开工建设至2014年04月竣工并交付使用，总开发建设周期为25个月。
1.8.3 项目总投资及资金来源
　　　该项目预计总投资15500万元。主要包括：建筑工程费用9576.51万元，设备购置及安装费用1800万元，其他费用1487.35万元，基本预备费用585.89万元，建设期利息2050.25万元。
　　　资金来源：该项目总投资15500万元，资金来源主要为农户自筹、镇政府垫资以及财政拨款4500万元，另申请银行贷款11000万元。
1.8.4 主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号 项目名称 单位 指标 备注
1 总用地面积 ㎡ 193782 291亩
2 总建筑面积 ㎡ 135938
2.1 其中：多层住宅 ㎡ 109438
2.2 　　　　配套公建 ㎡ 26500
3 容积率 0.7
4 建筑密度 % 22
5 绿地率 % 35
6 规划户数 户 874
7 规划人口 人 3059
8 项目总投资 万元 15300
8.1 其中：工程费用 万元 13937.95
8.2 　　　　工程其他费用 万元 644.25
8.3 　　　　预备费 万元 717.80
8.4 　　　　建设期贷款利息 万元 0
9 资金来源 万元 15500
9.1 其中：其他投入 万元 4500
9.2 　　　　银行贷款 万元 11000
10 拆迁区总拆迁面积 亩 945
11 复垦面积 亩 916
12 增加土地指标 亩 641
13 总营业收入 万元 64100
14 利润总额 万元 20774.81
15 净利润 万元 15581.10
16 税前财务内部收益率 % 28.50
17 税前财务净现值（IC=12%） 万元 8291.11
18 税前投资回收期 年 4.59
19 税后财务内部收益率 % 12.77
20 税后财务净现值（IC=10%） 万元 341.67
21 税后投资回收期 年 5.18
22 建设周期 年 2.1



第二章 项目提出背景及建设必要性
2.1 项目提出的背景
　　　住宅是人类生存的基本条件之一，一个国家居住水平的高低，充分反映了这个国家的经济发展水平和社会文明程度。我国政府历来重视人民的住房问题，并采取了一系列措施，加快住宅建设，不断改善居民的住宅条件。改革开放以来，由于县城乡镇经济落后和政策的局限性，城乡人民群众的住房问题一直没有得到妥善解决。
　　　《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：“提高住房保障水平”，鼓励“健全住房供应体系；加大保障性住房供给；改善房地产市场调控”。首先，立足保障基本需求、引导合理消费，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。其次，强化各级政府责任，加大保障性安居工程建设力度，基本解决保障性住房供应不足的问题。多渠道筹集廉租房房源，完善租赁补贴制度。加快各类棚户区改造，规范发展经济适用住房。建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。
　　　在召开的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上国务院领导指出：稳定推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济_和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，以满足城镇居民日益增长的住房需求。发展农村新型社区，改善人民群众经济、社会、文化、教育、福利等现状，逐步实现人口、资源和各种生产要素在社区内部的重新合理配置，从而促进农村社区的可持续发展和全面进步，对建设社会主义新农村，构建和谐社会具有重要意义。
　　　加快新农村建设是我国近年来的基本国策，其中改善农村基础设施建设是新农村建设的重要方面。新型农村社区项目是指集中整合农村土地资源，进行农村社区建设，通过城乡建设用地增减，增加农耕地，挂钩增加城镇建设用地指标，对城镇建设用地进行招拍挂，获得财政返还的专项资金或借款人的其他合法收入作为还款资金来源。
　　　陵县及某某镇合村并居、两区同建情况：陵县合村并居、两区同建的核心是，推进农民向城镇集中，居住向社区集中，产业向园区集中，引导土地合理有序高效流转，社区建设、园区建设和土地挖潜互促联动，实现农民生活方式和生产方式的共同转变。社区建设，按照“小村向大村集中，弱村向强村集中，农民向城镇集中”的原则，实施整村迁建；灵活采用建筑商整体开发、农户规划区依图自建、群众自发联建等多种模式，建设集中居住区。
　　　园区建设：按照德州市“1+*”的要求，每个乡镇至少规划建设1处示范产业园区和若干个主导产业园区；鼓励发展工业园区、商贸园区和农业园区。
　　　土地挖潜，坚持“建新就要拆旧”原则，老村停批宅基地，停建新房；市政府按照平均每宅7万元的标准，向乡镇政府拨付拆迁经费；开展土地增减挂钩项目试点，县政府按照每净增1亩土地指标补偿15万元的标准，向乡镇政府拨付复垦经费。
　　　2011年，按照德州市构建大社区的要求，又进一步整合为116个并建社区，社区平均规模近4000人，累计减少村庄891个，合并率达88.5%。116处并建社区全部开工建设，其中39处实现一期入住，累计入住户数11790户。规划建设产业园区150个，120个已经初步建成使用。累计申报土地增减挂钩项目9个，项目指标7292亩，已通过省国土资源厅验收1719亩。
　　　从以上可以看出，目前德州市陵县也急需对新农村进行建设，达到统一规划、统一设计、统一建设、统一管理目标，真正实现公共设施的共享，提高城中村居民生活质量的目标和农民居住质量和环境的改善，项目建设单位在充分的市场调研基础上，受陵县县委和县府的委托，建设本项目。
　　　该承建单位承接新型农村社区建设项目，根据国家、省、市、县各级政府批准的新农村建设实施方案开展建设。陵县新农村建设按照“先急后缓、分步实施”的原则，重点推进新型农村社区建设。承办单位将依靠正规专业的建设开发管理模式，结合该地块的区位优势、人文环境、配套设施等对该地块进行设计开发，为陵县人民建设高质量、高水平、高标准的城镇社区，同时也为陵县及德州市城乡改造、新农村建设做出应有的贡献。
2.2 项目建设的必要性
2.2.1 项目建设符合国家产业政策要求
　　　在《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委第9号令）中将第三十七条“其他服务业”中的“1、保障性住房建设与管理”列为鼓励类项目。该项目从事保障性住房建设与管理，属国家鼓励发展的项目，所开发建设的住房将主要用于满足拆迁、回迁的中低收入群众的住房困难，提高生活质量，改善生活环境。因此，该项目符合国家的产业政策。
2.2.2 是陵县推进统筹城乡发展、推进城乡一体化的要求
　　　统筹城乡发展、推进城乡一体化是推进现代化建设的重大战略，也是解决“三农”问题的根本出路。“三农问题”是农村问题、农民问题、农业问题的总称。解决“三农”问题，最根本的出路在于城镇化，创造有效的就业岗位，把劳动力转移到制造业和服务业上。从国外的发展历程来看，都是通过实现现代化带动城市化，最后解决农村问题。统筹城乡发展、推进城乡一体化主要包括六个方面的任务：统筹城乡产业发展、统筹城乡社会事业发展、统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障、统筹城乡生态环境建设、统筹区域经济社会发展。
　　　该项目建设是陵县实行社会主义新农村建设的的重要体现，首先要把原来分散布置的农民住房进行拆迁，并进行临时安置，待集中建设的安置房建造完成后，再进行正式安置。通过在城镇中建设安置房及相关配套基础设施，可以使农民搬迁到城市里居住、就业。因此，可以达到统筹城乡发展、推进城乡一体化六大任务中的“统筹城乡基础设施建设、统筹城乡劳动就业和社会保障”的重要任务。
2.2.3 是有力推进陵县构建和谐社会的需要
　　　统筹城乡发展、新农村建设缩小了城市不同_、不同区域之间的生活差距，促进了人与人之间的和谐交流。通过推进城镇一体化建设，原农村居民人均住房建筑面积得到了提高，居民从没有基础设施的农村，搬进了设施齐全的新社区，甚至一些农村居民回迁小区的环境比普通商品房还要好。这样，既缩小了城乡不同_之间的住房差距与生活差距，还消除了很多社会矛盾。人民安居乐业是和谐社会的基础和前提，也是城市文明的重要保障。目前，陵县正处于经济发展的重要时期，居民生活水平的不断提高，住房保障需求量逐年加大。针对贫富差距日益加剧的社会现实问题，从解决群众最关心、最直接、最现实的利益问题入手，积极实施保障性住房建设，不断完善城市住房供应体系，确保“住有所居”，已成为建设和谐陵县、推进经济又好又快发展的重中之重。
　　　陵县把城镇化建设作为推进经济社会科学发展的重要举措，探索创新推进机制，加快城镇建设步伐，不断推进城镇化建设再上新水平，全力促进经济社会又好又快发展。目前，全市城镇化水平达到40%，先后荣获国家级生态示范区、省级文明城创建先进市等荣誉称号，有多个乡镇被评为省级环境优美乡镇。
2.2.4 是改善外部环境、村民生活和居住条件的需要
　　　党的十七届三中全会提出加快推进新农村建设，大力推进城乡统筹发展的新要求，陵县某某镇政府在认真学习、掌握党在农村的方针政策的基础上，借鉴先进地区的先进经验做法，立足本乡实际，坚持科学发展，总体规划与社区详细规划相结合，近期规划与长远规划相结合，逐步形成城乡经济社会发展一体化新格局。
　　　本项目区现有房屋破旧，多为平房，质量一般，空闲地多，巷道曲折，宽窄不一，大多不通畅，有统一供水，无排水设施、垃圾收集等公共服务设施，环境较差，发展空间严重不足，使原村庄规划在职能性质、发展规模、布局结构、道路系统、景观风貌、绿地系统、基础设施、近期建设规划等方面需及时作出调整，以改变不合理的规划建设布局，加快社会主义新农村建设步伐。
　　　本项目的建设将改善农村中低收入和困难_的居住环境，提高了农村居民的生活质量。项目的建设还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动陵县的经济增长、激活陵县房地产市场。新社区、新街道变得视野开阔、呼吸通畅，居民生活环境得到了进一步的改善。对城建来说，完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对陵县而言，是一个新时代、新城区建设正在开始。
2.2.5 是增加就业岗位，解决劳动就业的需求
　　　由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。
　　　据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而该项目作为陵县重点的城乡改造项目工程之一，将为增加陵县当地社会就业岗位做出一定的贡献。
2.2.6 社会效益明显，经济效益并重
　　　新农村建设项目是节约土地的需要新农村建设项目工程是以社会效益为主，经济 ……（未完，全文共35913字，当前仅显示6459字，请阅读下面提示信息。收藏《社区建设调研报告（完整版）》）