乡镇农村宅基地制度改革的调研报告

目录/提纲：……
一、**镇基本情况
二、宅基地使用主要问题
一是“多”，一户多宅现象多
二是“大”，房屋圈占面积大
三是“乱”，村庄环境建设乱
四是“难”，闲置用地回收难
五是“缺”，监督管理机制缺
三、推进宅基地改革的意见建议
（一）深入推进宅基地法制化
一是明确宅基地“三权”法律依据
二是落实宅基地“一户”审批依据
三是完善宅基地“三级”管理依据
（二）全面完善村庄规划高效化
一是坚持规划先行，活跃小农经济
二是加快集中发展，做强集镇经济
三是探索融入城区，再造城镇经济
（三）全面建立宅基地流转_化
一是全面完善信息化平台建设
二是逐步实施有偿使用（退出）管理机制
三是鼓励扶持形式多样的土地经济
……
**镇农村宅基地制度改革的调研报告

随着_对农村发展重视程度不断加深，“乡村振兴”、“三权分置”等利民政策相继出台，农村宅基地自身蕴含的经济价值不断增强。但因历史原因，宅基地一户多宅、超占乱建、管理缺位等问题仍较为突出。如何强化农村宅基地管理，确保宅基地规范化、节约化、效益化，助推乡村全面振兴，成为当前农村宅基地改革方向。为此，本人通过对**镇实地走访、村组长座谈、调取相关数据，形成以下报告：
一、**镇基本情况
**镇现有农业户籍数4919户、18652人，农房确权登记房屋7590栋，户均持房率154.3%；全镇建设用地面积4500亩，房屋占地1295亩（不含晒谷场等面积），每栋房屋占地面积113.8平方米，户均建房占地面积175平方米，其中不符合“一户一宅”房屋占地473亩，不符合率36.5%；全镇建筑面积180.3万平方米，每栋房屋建筑面积237.52平方米，户均房屋建筑面积366.5平方米。全户
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.09平方米。按照建筑面积最高标准350平方米，**有7栋房屋超面积，占比10.6%，其中占地面积最大806.77平方米；全镇面积超出的有1696栋，占比22.34%，其中占地面积最大1685.29平方米。若将围墙圈占内的面积计算在内，占地面积及建筑面积超标率将直线上升。
三是“乱”，村庄环境建设乱。由于村庄建设缺乏统一的规划、强有力的村级管理及村民自治，村民建房大多能占则占、能圈则圈，房屋建设风格各异、村庄道路蜿蜒狭窄、污水排放堵塞，造成村庄环境脏乱差严重，基础设施建设无法实行。同时村中心闲置宅基地大多是老旧或多占房屋，又因道路等原因失去其优势，存量建设用地资源日益紧张，村庄建设不断向外扩张，大量侵占农田、菜地等非建设用地。
四是“难”，闲置用地回收难。当前，各村小组“一户多宅”、超占地面积、超建筑面积及闲置建设用地情况普遍，但集体回收存在较大阻力。一方面村民对土地所有权和使用权认知不清，表面认可宅基地属于_和村集体所有，但却将宅基地作为一种可继承遗产，拒绝村集体对闲置宅基地进行再处置（尤其是老宅基地）。另一方面私下交易现象严重。很多村民在新建房屋时，放弃原有老宅基地，进而私下用现有种植土地与可建房土地以大换小进行置换，其建房是以损失自有种植土地使用权置换而来，故而村集体收回其老宅基地成本增高，难以回收利用。甚至将宅基地向非集体经济成员出售等违法行为，严重扰乱农村宅基地管理。
五是“缺”，监督管理机制缺。主要表现在规划缺位、人才缺位、机制及执行缺位。首先是规划缺位，长期以来，由于没有统一规划，村民自建房杂乱无序，随意加盖、任意侵占等情况较为普遍。其次人才缺位，大量青壮年外出务工，留下人员成立的村民理事会成员，难以在村民自治中肩负起村庄管理。最后是机制及执行缺位，尽管相关法律、规则制度都对农民建房作出要求，但就村委会如何对村民建房行为进行指导、管理、要求未形成明确机制，村委会对占地、建房行为往往不予干涉，对村民的违法行为予以默认。村民自身也未形成明确的村规民约，对宅基进行自我管理，这都导致宅基地使用管理的混乱。
上述五类情况，综合反映出**镇宅基地使用管理存在的4类问题：第一，“一户多宅”现象普遍，面积超标现象十分严重，“空心化”趋势明显，闲置浪费严重。第二，违法违规建房屡禁不止，附属房设施数量庞大，宅基地取得困难，实现农民居住保障的能力弱化。第三，宅基地使用和农民建房管理缺位错位，多占超占乱占现象难处理，村民自治主体作用发挥不充分。第四，村庄规划编制滞后，村庄环境恶化，乡村建设和治理难度大。
三、推进宅基地改革的意见建议
（一）深入推进宅基地法制化
一是明确宅基地“三权”法律依据。为释放农村宅基地经济效益，推进美丽乡村建设，_各地已积极探索推进宅基地的“三权分置”管理制度，调研中群众往往对“三权”概念认识不清，造成宅基地改革难以推动。“三权”即指所有权、资格权、使用权，其中所有权归集体所有、使用权归集体成员所有、资格权是指集体成员出租（经营）权利。但资格权和使用权必须是在符合“一户一宅”条件下才可以获得，即占地面积及建筑面积超出部分，其宅基地超出部分资格权和使用权法理上属于集体所有。在接下来的宅基地改革过程中，必须明确宅基地“三权”的合法界限，才能找到处置“一户多宅”、超占地面积、超建筑面积、超用地属性等行为的违法依据。同时，加大土地法制宣传，做到有法可依，有 ……（未完，全文共5205字，当前仅显示1828字，请阅读下面提示信息。收藏《乡镇农村宅基地制度改革的调研报告》）