商住用地出让市场形势分析预测

目录/提纲：……
一、近年来商住用地出让情况
（一）商住用地出让市场
（二）商品房市场
二、商住用地供应预测
（一）“房多钱少”，即出让土地建大量商品房，但土地出让收益不明显
一是退城入园项目
二是城中村（旧城）改造项目
三是东北新区节点1、3项目
四是保障性住房项目
五是企业改制项目
六是招商引资项目
三、当前工作中存在的问题
（一）房地供应量大
三是开发商持观望态度，对现今的房地产市场信心不足
（二）不公平竞争
（三）收储难度大
（四）个别土地“带病”出让
四、建议对策
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商住用地出让市场形势分析预测
(2014年2月 县国土资源局）

一、近年来商住用地出让情况
（一）商住用地出让市场。2008年至今商住用地供应量1443.87亩（平均每年240.645亩），土地出让收益12.8679亿元。土地出让流拍2011年发生一次、2012年发生2次、2013年发生4次。2008年出让20.73亩，获收益673万元，亩地价32.47万。2009年出让164.56亩，获收益9160万元，比2008年增加8487万元，亩地价55.66万元。2010年出让228.58亩，获收益2.6681亿元，比2009年增加1.7521亿元，亩地价116.72万元。2011年出让169.11亩，获收益2.015亿元，比2010年减少0.6531亿元，亩地价119.15万元。2012年出让343.94亩，获收益2.
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场降温，但商品房市场反映迟钝，因地价走低，商住用地成交量上升，实际供应5786套；2013年土地市场显现复苏迹象，地价小幅上扬，土地出让数量收益再创新高。
据县房管中心统计（不包括各类保障性住房）：自2010年以来，县城区房地产开发建成房屋7740套，已售3996套，房源供应充足。其中，2010年建成房屋3230套、出售1263套；2011年建成房屋1382套、出售845套；2012年建成房屋1156套、出售927套；2013年建成房屋1972套、出售961套。与商品房实际供应能力相比较推算，出让土地及商品房供应量有可能出现供大于求，房地产市场调控势在必行，如果任由发展，地价会继续走低，所建商品房将难以售出，存在泡沫危险。
二、商住用地供应预测
本着为产城一体发展提供土地资源支撑、为宜居中等城市建设集聚资金的原则，重点预测商住用地供应（小产权房开发除外）。结合县土地市场出让实际情况，今年乃至今后一段时期商住用地出让效应将呈现两大特点。
（一）“房多钱少”，即出让土地建大量商品房，但土地出让收益不明显
一是退城入园项目。例如，新纺公司、华星公司、鹏升公司、鼎泰电子、华兴酒精退城入园，有关会议纪要同意原使用土地调整为商住用地，招拍挂出让土地，收益将全部或基本全部返还企业，用于公共基础设施建设、企业搬迁等。
二是城中村（旧城）改造项目。例如，儒林新城（尚有100亩需出让）、芦庄曙光物流园、新玛特南侧、民兵训练基地、五瘟庙街、老汽车站区域等。县城中村（旧城）改造政策文件允许这些土地按商住用地招拍挂出让，收益将部分或全部返还开发商，用于公共基础设施建设、拆迁补偿等。其它的如，大桥路与中兴路交叉口西南角芦庄、航运村、奉天烟花爆竹、南关等城中村（旧城）改造如何进行，正在研究。
三是东北新区节点1、3项目。县政府与希尔顿公司战略合作协议同意这些土地按商住用地招拍挂出让，收益将部分或全部返还希尔顿公司，用于东北新区公共基础设施建设等。
四是保障性住房项目。该项目属政策性保障房，享受划拨供地，虽没有产生土地收益，可实际向社会供应了住房。
五是企业改制项目。例如，原化肥厂、腾达物流等，有关会议纪要同意原使用土地用地调整为商住用地，招拍挂出让土地，收益将部分或全部用于为职工发放拖欠工资、缴纳养老医保金及偿还债务等。其它的如，原伞厂、锦隆织造、棉麻公司等企业占地如何处置，正在研究。
六是招商引资项目。例如，泛亚通公司、罗蒙公司等，有关会议纪要同意为泛亚通公司配备商住用地50亩、罗蒙公司配备商住用地100亩，作为招商引资一项优惠政策，土地出让收益将部分或全部返还开发商。
上述项目的实施占用了大量土地，建设了大量的商品房，再加上政府优惠政策的落实，实际上一方面使政府作为财政收入的土地出让收益锐减；一方面产生房地供大于求的隐忧，无形中冲击了全县的房地产市场，给真正的净地出让带来了巨大压力。换句话说，未来3-5年即使净地一块不出让，楼盘同样会增加这么多，必须引起我们的高度重视。
（二）“有 ……（未完，全文共3226字，当前仅显示1630字，请阅读下面提示信息。收藏《商住用地出让市场形势分析预测》）