关于商品房预售资金监管的调研报告

目录/提纲：……
一、商品房预售资金监管制度回顾
二、调研对象
三、我区资金监管现状
四、资金监管过程中存在问题
五、问题原因分析
（一）购房群众安全意识不足
（二）按揭银行放款
（三）信息共享缺陷
（四）司法冻结划扣
六、强化预售资金监管的措施
（一）加强商品房预售行为监管
（二）资金缴存
（三）监管账户增加特殊标识
（四）加大宣传
七、结语
……
关于商品房预售资金监管的调研报告

一、商品房预售资金监管制度回顾
我国商品房预售概念最早起源于1994 年正式推行的商品房预售制度。当时政策主要借鉴香港预售“楼花”的管理模式。商品房预售制度在房地产市场发展中的作用还是比较大的，特别是房地产企业发展初期，房地产开发企业资金紧张，用好商品房预售资金监管制度显得尤为重要。近年来，房地产企业由于_资金不足，盲目追求扩大规模，以及大环境及疫情原因，把预售资金挪作他用，出现延期交房等情况，侵害消费者的合法权益。
因此，为我区进一步加强商品房预售资金监管，完善商品房预售资金监管制度进行此次调研，对于切实保护消费者利益和维护房地产市场秩序具有重要意义。
二、调研对象
**区范围内在建、在售房地产开发企业、相关商品房预售资金监管银行、商品房按揭贷款银行。
三、
……（新文秘网http://www.wm114.cn省略568字，正式会员可完整阅读）……　
自挪用预售资金情况发生。
（二）按揭银行放款
按照政策规定，商业银行在对业主按揭贷款放贷时应直接放款至企业监管账户，但在日常监管过程中，发现商业银行存在因业绩或各种不同原因，将按揭贷款放款至企业一般账户的情况，导致按揭资金无法监管。在今年新办法制定后，此情况有好转现象，但因住建部门无法掌握商业银行按揭放款时间，资金监管仍依赖商业银行按规矩办事。
（三）信息共享缺陷
2015年预售资金监管业务由市住建局下放至区住建局，但网签合同备案业务仍在市住建局房屋交易与产权管理中心，区级部门无法掌握合同网签信息。开发企业未将预售资金按规定存入监管账户内，即可进行网签备案，网签备案后使用网签合同到按揭银行进行贷款。
（四）司法冻结划扣
开发企业在项目建设过程中存在各种各样的纠纷或诉讼，司法部门在执行过程中，针对企业户名的账户进行执行时存在将监管账户内的资金进行冻结或划扣的情况，2022年最高人民法院、住建部、中国人民银行印发了《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，通知中提出法院在冻结监管账户内资金时需通知住建部门，同时坚持比例原则，避免因保全、执行影响项目竣工交付及对于预售资金监管账户内监管额度内的款项，不得采取扣划措施。但在实际执行过程中，仍频繁出现划扣、冻结等影响项目建设进度的情况发生。经统计，我区目前7个项目，涉及30个账户，约0.5亿元被不同地区法院查封。
最优的监管模式应为：业主首付款进入监管账户→签订网签合同→办理按揭贷款→按揭银行直接将贷款放款至监管账户，目前监管部门对于信息掌握不及时，监管存在滞后性，给开发企业逃避资金监管存在空白区，未形成监管闭环。
六、强化预售资金监管的措施
（一）加强商品房预售行为监管
采取最低限额制，即根据预售项目工程建设的资金需要核定一个能确保项目工程完工至办理产权登记的最低额度，经区住建部门与市住建部门多少共同核实协商后，在2月24日出台的《**市商品房预售资金监管实施办法》内将最低监管额度定为2600元每平米，开发企业收取的预售资金在达到核定额度前不能支取账户内资金，在超出核定额度后，超出部分开发企业可随时至于，核定额度内的资金根据项目的工程建设进度进行拨付。
（二）资金缴存
购房人申请商业性住房贷款和住房公积金贷款时，按揭贷款银行或公积金管理机构与购房人签订的贷款合同中明确商品房买卖合同中载明的监管账户作为贷款到账的唯一账户，依据备案的商品房买卖合同，将购房人首付款全额存入监管账户凭证或业务回单作为放贷条件之一进行核实，在确认首付款全部进入监管账户后，为购房人办理按揭贷款或公积金贷款业务。按揭贷款或住房公积金管理机构将按揭贷款直接发放至资金监管账户，同步将到款信息推送住建部门。
（三）监管账户增加特殊标识
监管银行在开立企业资金监管账户时对资金监管账户增加特殊标识，区别于企业其他一般账户，避免司法系统在冻结或划扣时出现对资金监管账户进 ……（未完，全文共2508字，当前仅显示1594字，请阅读下面提示信息。收藏《关于商品房预售资金监管的调研报告》）