街道城市经济调研（商业综合体篇）

目录/提纲：……
一、现状分析
（一）商业布局分析
（二）业态现状分析
（三）核心客群画像
二、存在问题
（一）吾悦广场商圈
一是舌尖体验感不够“新”
二是品牌形象力不够“硬”
三是活动_度不够“深”
（二）湖滨广场商圈
一是交通环境困境引致发展“天堑”难题
二是周边配套贫瘠难以形成“互补”人气
三是先发优势失活亟需泵入“新鲜”血液
（三）爱琴海购物公园
一是小区管理粗放化，购物环境总体较差
二是品牌差异不突出，错位发展尚未明确
三是客群吸引力有限，烟火气息不够浓厚
（四）印象汇
一是市场疲软，商户入驻信心不足
二是定位降级，经营策略有待调整
三是面积受限，空间利用亟需谋划
（五）原“银泰”坐标
三、对策建议
（一）吾悦广场商圈：打造宁波中产消费人气王
（二）湖滨广场商圈：打造镇海青年休闲新地标
（三）骆驼印象汇：打造区域幸福生活邻里汇
（四）爱琴海购物公园：打造外来务工消费首选地
（五）原“银泰”坐标：打造镇海首家综合健身城
……
街道城市经济调研（商业综合体篇）

一、现状分析
街道主要有五大商业综合体，分别为吾悦广场、湖滨广场、爱琴海购物公园、印象汇、银泰城，除印象汇（尚未开业）以外的4家商业综合体2023年全年销售额8.2亿元、2024年全年销售额9.8亿元。近年来，街道全力优化营商环境，有效推动各大商业综合体发展，预测除印象汇2025至2027年（开业前三年）存在一定亏损以外，其余4家均将实现销售额正增长，到2028年五大商业综合体预计将全部实现正增长。
（一）商业布局分析
5个商业综合体建筑面积共计35.34万平方米、商业面积24.41万平方米，其中银泰城建筑、商业面积均最大，分别为9.22万平方米、9万平方米；印象城最小，分别为4万平方米、2.2万平方米。吾悦广场、湖滨广场、爱琴海购物公园3个商业综合体为MALL+街区，另2个为MALL类型。总体来看，五大商业综合体的整体布局在承载业态形式上均具有较强包容性，其中3个拥有“街区”的综合体更具优势（除旗舰店、品牌店、主次力店等以外，还容纳了20%左右的个体自营店、10%左右的“快闪店”）。基于空间利用最大化，目前除正在走拍卖流程的银泰城、以及仍处于开业筹备状态的印象汇外，其他3个商业综合体商户入驻率平均达95.6%，其中最高为吾悦广场99.02%，最低为爱琴海购物公园90.68%，均已接近饱和。
（二）业态现状分析
五大商
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餐饮品牌暂未引进落地，阻碍了骆驼餐饮消费潜力的进一步深挖；现有高人气主力店的宣传还不够到位，部分代表性品牌仍有营销引流空间。
二是品牌形象力不够“硬”。商业品牌大多以大众、亲民类为主，提供相对平价式的服务。吾悦用户洞察报告统计数据显示，现有的休闲娱乐、时尚服饰、奢侈品等多个领域品牌难以提供匹配用户需求的服务，消费_对焕新升级品牌的意愿较为强烈，高品质招商方向需持续锚定，国际化、高端化优质品牌供给有待持续丰富。
三是活动_度不够“深”。吾悦商圈目前保持“一周一次小型活动、一年两次大型活动”的活动频次，虽有效吸引周边居民的参与，但在_深度方面不够理想。商圈自有的硬件、品牌等资源未能够与属地街道、高校、社区等平台深度耦合，承接承办各类企事业单位活动较少，活动理念需从“单向输出”朝“双向奔赴”逐渐转变。
（二）湖滨广场商圈
一是交通环境困境引致发展“天堑”难题。交通基础较差，金华南路最北端“断头路”影响客流集聚，压缩消费规模，造成发展“孤岛难题”，限制“在途式”“散步式”消费的增长。
二是周边配套贫瘠难以形成“互补”人气。广场西侧的唯一的配套建筑设施科技文创中心，现处于建造施工阶段且进度较缓，短期内无法形成互补人气，长期施工同时造成西侧道路上私家车违停乱停现象频发，影响消费者车辆停放。
三是先发优势失活亟需泵入“新鲜”血液。湖滨广场自开业之初就将聚焦青年亚文化、打造青年消费文化场景作为推动作为推动整体消费的核心，但其只注重简单机械地引进一些潮流时尚品牌，忽视青年_正从“物质型消费”走向为“精神共鸣”买单的转变，因此先发优势并未有效释放青年_的消费活力
（三）爱琴海购物公园
一是小区管理粗放化，购物环境总体较差。周边小区物业管理较为粗放，垃圾分类效果差，地下车库停车难问题严重；沿街商铺卫生状况较差，路面油污堆积，外卖电瓶车乱序停放；广告张贴乱象时有发生，清理整治力度有待加大。
二是品牌差异不突出，错位发展尚未明确。爱琴海购物公园的主力客户为外来务工人员，该_的日常快消与品质提升需求分别集中在外围街区和商场内部。根据实地调研情况，街区和商场存在消费品类重合问题，品牌定位分层不明显，内外竞争较为严重，错位发展方向有待明确。
三是客群吸引力有限，烟火气息不够浓厚。“食、购、娱、体”等多元业态一体化结合不明显，烟火气与日常消费的融合程度不够；吸引外来务工人员餐饮店铺较少，致使一部分客群分流至月亮湾、咸骆驼。
（四）印象汇
一是市场疲软，商户入驻信心不足。受万科海上都会入住率的不理想及1890地块发展的滞后等外部因素影响，招商工作面临困境（目前招商率仅为50%），对于重点招引的餐营业商家，均对投资保持谨慎态度。不少本地餐饮品牌如镇海酒家，因考虑到在该区域开设分店有分流主店客户的风险，已明确不会入驻。
二是定位降级，经营策略有待调整。受市场预期影响，该商圈定位由“中高端区域型购物中心（印象城）”降级为“中档社区型购物中心（印象汇）”，在投资下行和消费降级的双重冲击下，合理谋划调整商圈经营策略以适应经济环境变化迫在眉睫。
三是面积受限，空间利用亟需谋划。印象汇总建筑面积为4万平方米，其中可出租面积却仅有2.2万平方米，从招商现状来看，虽然暂时不会出现“空间焦虑”，但考虑到未来规模化发展目标，如何有效盘活存量面积，合理利用每寸空间，最大化激活消费流量，需提前进行规划。
（五）原“银泰”坐标
原银泰广场因经营不善，其管理团队早已撤出，现实际运营方佳元已申请资产抵押，目前债权方正与意向商管公司开展沟通洽谈工作。因涉及情况较为复杂，未来发展方向需待新经营团队明确后，结合市场环境、政策风向、区域规划等现实因素，方可进一步规划考量。考虑到清算周期较长，为保证调研课题的完整性、连续性，街道青年干部多方调研辖区商管公司，深入了解其对银泰下步定位的想法见解，并结合骆驼市场的实际供需情况，初步拟定出银泰未来的发展思路。
三、对策建议
针对上述问题，结合调研实际，认为：五大商业综合体应当实施差异化定位策略，推动个性化发展路径。具体建议如下：
（一）吾悦广场商圈：打造宁波中产消费人气王
其一，丰富“体验业态”消费场景。持续做强餐饮业态“拳头品类”优势，根据用户期待及商场发展节奏，适当增加餐饮类比重，加强阿毛饭店、海底捞等现有高人气主力店宣传力度，引入捞王、西贝、蕉叶等高人气重口味餐厅、异国料理，保持全镇海餐饮品牌级次、业态丰富度领先。利用地缘优势，联合宁波植物园，结合“樱花季”“玫瑰季”等，聚焦“家庭单元”客群，推出配套餐饮、儿童娱乐、亲子互动等主题及优惠活动，重点带动三、四月传统消费淡季人气。
其二，升级“大商业态”品牌定位。加深杠杆类品牌，根据用户洞察情况，引进西西弗书店、TZ House、足本源等目标客群期待的休闲娱乐及生活消费品牌。调改运动品类，增加李宁、361度、耐克等现有头 ……（未完，全文共5700字，当前仅显示2627字，请阅读下面提示信息。收藏《街道城市经济调研（商业综合体篇）》）