毕业论文：住宅开发项目前期设计决策阶段实例分析

毕业论文：住宅开发项目前期设计决策阶段实例分析

摘 要

住宅项目的建设是一项复杂的系统工程，建设过程中需要大量社会资源的投入。住宅项目前期设计决策阶段的合理与否，不仅影响了项目本身的经济效益，也会对其他相关产业，以及住宅用户的居住体验带来深远影响。住宅项目在前期的设计规划时往往使用招标的方式确定建设方案，然而，对于如何评价，筛选投标的方案却始终没有一套科学统一的方法。价值工程是一种通过功能分析，成本控制来提升项目效益的管理科学理论。最初起源于工业生产，近年来被应用于其他行业领域。本文通过对价值工程理论的学习和研究，分析了在住宅开发领域运用价值工程的特点和方法，并结合层次分析理论，对某一住宅项目前期设计决策阶段进行实例分析，对于类似项目的实践提供一定借鉴和参考。

关键词：住宅项目，价值工程 ，层次分析

Abstract

The construction of residence can be defined as a kind of complicated system engineering. The process of construction demands the input of massive resources. The selection of design alternatives has an impact on the success of construction project, and also affects other related industries. Bid inviting is a common way to select a design plan, but there is no reasonable standard to evaluate different design alternatives. Value E
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略1281字，正式会员可完整阅读）……　
需求结构的转变，住宅投资需求的比例显著下降，而居住需求成为市场的主导力量。不论是需求总量的缩减还是需求层次的转变都使得市场状况发生了变化，需求成为了市场的主导力量。消费者不仅希望能够居有其屋，更对住宅的环境，配套等方面提出了更高的要求。
面对当前的市场环境和激烈的竞争，住宅开发企业需要进一步提升产品竞争力，同时削减不必要的额外开支。而比较直接的一种方式就是在保证收益的情况下有效控制成本，提高项目的投资收益率。
价值工程作为一种科学的管理方法，已被广泛地运用到工业生产以及设施建设等领域，取得了显著的效果。相信对于商业住宅开发，运用价值工程的分析方法，也能发挥其重要的积极作用。
1.2论文研究的目的和意义
近年来，我国的住宅市场正处于一个全新的发展阶段，一些新兴的开发理念正引领着市场的格局，比如绿色，环保，全面地成本控制等。作为住宅市场的供应主体，房地产企业也必须迎合这一发展趋势，实现住宅产品的效益优化和成本控制。而价值工程则提供了一种可行有效的方法。价值工程的研究，以及在住宅项目开发中的应用都具有重要的现实作用。
首先，将价值工程方法引入项目方案决策当中，能够进一步推进房地产住宅市场的集约化程度。住宅项目开发需要的人力物力资源投入十分庞大，项目建设过程中任何不合理的策划方案都会导致相关资源的严重浪费。不利于行业的整体可持续发展。所以，运用价值工程优化项目前期策划阶段的分析论证，有助于从源头上抑制和改善这一情况。
其次，对于房地产企业自身而言，运用价值工程进行项目的前期决策，有助于提升住宅产品的整体质量，更好地满足目标消费者的需求，从而在市场竞争中获得优势。同时，也能够保证项目成本整体上得到有效的控制，以及结构上的合理分配。提升项目的经济效益。
本文通过引入价值工程的分析方法，研究了住宅项目的需求功能，以及实现这些功能所投入的成本，通过价值工程的模型，进行住宅项目的价值评价和比对，并探讨其优化对策。该领域的研究将价值工程理论应用到项目开发的过程当中，不仅能够从微观上提升项目的经济指标和收益情况，也能促进宏观市场资源配置效率的提升，具有一定的现实意义。
1.3文献综述
1.3.1价值工程理论的起源与发展
价值工程是从价值分析发展起来的现代管理方法。价值工程(简称VA)最初由美国通用电气公司工程师劳伦斯•麦尔斯在第二次世界大战期间创立。在第二次世界大战期间,麦尔斯在通用电气公司副董事长哈瑞•尔里彻的领导下,负责材料采购部门的工作。由于战争的影咱,他们经常面临原材料紧缺的因扰。为了缓解这一问题,他们不得不经常寻找紧缺材料的替代品,以满足战时大规模生产的需要。在生产过程中,哈瑞和麦尔斯常常发现一种现象:他们所使用的廉价替代品不但可以实现产品设计所要求的功能,有时候甚至可以大幅度地提高产品的功能。战争结束后的1944-1952年期间,在哈瑞的鼓励和支持下,麦尔斯开始研究这种现象,以揭示其内在的机理。经过长时间的研究,麦尔斯创立了以功能
为导向的降低产品成本的“替代品法”。由于这种方法在提高产品功能、降低产品成本方面具有显著效益,通用电气公司共投资约3OO万美元在遍布全美国的92个部门内部推广。作为最具效力的管理武器之一,这种方法使得通用电气公司的产品在第二次世界大战战后的10多年时间里保持了显著的竞争优势。后来,麦尔斯把这套方法加以系统整理,并以“价值分析”为名发表在《美国机械师》杂志上,从此这一方法便传播开来。
1954年,美国国防部海军船务署(Navy Bureau of ships)开始采用价值分析。为了便于推广这一方法,上将威尔森•勒吉特将它重新命名为“价值工程”(Value Engineering,简称ⅤE)。这一命名上的变化,反映了海军船务署在应用价值分析时的不同理念。他们认为这种价值方法不仅可以用于改进已投产的产品或已建成的工程,而且更应该应用到产品或工程的设计阶段,从而及早地提升产品或工程的价值。这种转变极大地拓展和提升了价慎理论,使得价值分析从一种改进、后发性的手段上升为预防、前导性的管理措施。这种转变也将应用价值方法的时间在产品和项目的生命周期中大大提前,从而更大地发挥了它提高产品价值的效力。
20世纪50年代后期,通过报刊、书籍和各种技术交流渠道,美国众多的公司和组织开始学习和应用价值工程,涌现了许多价值工程的实践者。为了促进不同领域的团体、组织和公司价值工程实践者之间的交流,美国电气工业联合会(Electronic Industry Association)于1958年成立了价值工程专业委员会。该委员会最初由已经退休的海军上将麦迪科恩领导,后来麦尔斯被推举为该委员会的主席。在一次全国性的委员会上,大家一致决定成立一个独立的专业学会来推广和发展价值工程。因此,在 1959年 ,美国价值工程师学会 (Society of America Value Engineers)诞生了。现在,这一学会的会员遍 布全世界35个国家和地区,是价值管理领域里全世界最具有影响力的专 业组织。为了体现其全球性的特点,该学会将名称更改为国际价值工程 师学会 (SAVE International)。
随着应用领域的不断扩大,价值工程不但用于解决一些“硬性”的问题,如降低产品成本、改善产品设计等,而且也广泛用于解决一些“软性”的问题,如制定公司战略规划、确定公司发展决策、合理调配资源等。这种方法逐步从一种较低层次的、针对具体产品和项目的技术手段,发展成为提升整个组织的价值创造效率的管理手段。1974年,美国公共服务管理部(General Service Administration)在价值分析和价值工程的基础上,首次提出了价值管理(Value Management,简称VM)的概念,这一概念的提出反映了这一方法的发展变化。除了价值分析、价值工程和价值管理外,在麦尔斯所创造的基本理论的基础上,有的专家还提出了诸如价值控划(Value Control)、价值计划(Value Plan)、功能分折(Function Analysis)等名称来概括和发展这一理论。目前,在美国和亚洲一些国家,如日本、韩国和中国内地的机械行业,价值工程这一专业词汇被广泛地采用。而在英国、澳大利亚、奥地利和中国的香港地区,价值管理却是流行的词汇。虽然这些不同名称的方法有一定的区别,但其核心内容和理论基础是基本类似的。

1.3.2价值工程在建筑行业的发展应用
首次将价值工程应用于建筑业的是美国工程师德尔•伊佐拉。1963年,通过他的介绍和推荐,美国海军后勤工程部(Department of Defense, Navy Facil ……（未完，全文共19995字，当前仅显示3596字，请阅读下面提示信息。收藏《毕业论文：住宅开发项目前期设计决策阶段实例分析》）