土地资源供求矛盾与对策研究

目录/提纲：……
一、无锡新区土地利用现状
二、无锡新区土地供需矛盾成因探析
三、破解无锡新区土地资源供求矛盾的
1、推广完善土地储备制度
2、引导用地指标分配导向
五是用地指标分配与区域争取力度相挂钩
3、重视土地生态环境功能的潜在价值
1、打击恶性竞争，控制一级市场
2、多渠道管理监督，规范二、三级市场
二是把住产权登记关
三是充分利用优先购买权
四是加强土地转让的监督检查，及时制止和纠正土地交易中的违法行为
1、甄优汰劣集约化
一是严把预审关
二是打好时空差
三是奖惩并用
2、布局结构合理化
3、“二次开发”充分化
……

土地资源供求矛盾与对策研究

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当前我国正处于工业化、城镇化中期，人口还在继续增加，经济社会发展对国土资源的需求持续上升，在经济发达地区，因经济快速增长而对土地的需要则更为强烈。针对当前资源需求刚性上升与资源供给刚性制约的尖锐矛盾，以及保障发展与保护资源的“两难”抉择，节约集约利用资源成为“破局”的根本出路。本文以无锡新区为例，从土地利用现状及估计情况分析入手，深入剖析土地供给中存在的问题，在此基础上提出推动能力、管理能力和利用能力三位一体的土地供求矛盾破解对策。

一、无锡新区土地利用现状

(一)农用地与建设用地结构比例失衡
从2012年的新区土地利用变更调查初步数据显示，目前新区行政区域总面积220平方公里(33万亩):农用地总面积9.17万亩(其中耕地资源总面积5.97万亩);建设用地总面积22.18万亩;未利用地面积1.65万亩。农用地总面积仅占全区土地总面积的27.8，而建设用地总面积约占全区土地总面积的67.2%，建
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及伴随产生的基础设施项目对建设用地的需求急剧扩张。根据近三个年度的土地供应和出让计划，以及上级下达的计划指标量来看，全区每年的用地缺口至少在5000亩以上。
2010-2012年I司，新区总计完成供地29511亩，平均每年建设用地供应总量基本维持在近10000亩，其中基础设施供地8514亩，占总供地量的28.85%;保障房供地3288亩，占11.14%;工业用地8444亩，占比28.61%。虽然2012年以来受宏观调控影响，新区经营性用地成交量较往年同期有大幅下降，但工业性用地供应总量依然保持逐年上升趋势。

(二)建设用地节约集约利用水平已达瓶颈
多年来，新区国土分局积极投身节约集约利用模范县创建工作，带头严格遵循集约用地新标准，将单位GDP建设用地的占用及下降率作为自我考核的重要指标.并在全面清查闲置土地底数基础上，进一步确定分类处置方案，实行“一地一策”，力争节约集约利用水平在全省领先。历经20年创新实践，新区已连续8年蝉联江苏省开发区科学发展综合考评第二，自主创新、集约水平等指标均位居全省前列。根据2011年统计数据，无锡市单位建设用地GDP产出达到4.82亿元/平方公里，而新区的这一指标远远高于其他区县，达到7.90亿元/平方公里(表4)。新区建设用地产出水平已在高位运行，要想突破这一瓶颈存在较大难度。
一边是大量新上项目和扩建项目没有用地指标，一边却是大量供而未建和低效用地依然存在，且难以认定和处置。根据我们今年初对新区供而未建用地情况的摸底统计，目前新区存在供而未建土地4938亩，低效用地6498亩，其中超过合同规定开工期限一年以上未开工的项目用地约5600亩。
从全区供而未建的总体情况来看，拆迁及清障未完成和企业自身原因是供而未建的两大主要原因。供而未建中国资项目虽宗数少，但项目面积大，占供而未建总面积的66%
(四)建设用地供地率水平提升缓慢
根据对2010年以来批准的建设用地供应情况进行的调查清理，我们初步统计出了2010-2012年新区批而未供土地7534亩，并对批而未供的原因进行了分析。我们对这三个年度的批次和独立选址项目供地率分别进行了测算，其中，独立选址项目供地率维持在合理水平，但点供等批次项目的批准用地面积与实际供地面积仍存在缺口较大，三年平均供地率水平仅达到60%左右。除了一些零星边角地块无法使用外，立项、规划、环保等前置手续不完善和拆迁未完成造成无法进行供地是两个最主要的原因。

三、破解无锡新区土地资源供求矛盾的
对策在新增建设用地指标紧缺的情况下，要让新区“沉睡”的土地流动起来，土地供求矛盾得到有效缓解，经济社会发展不因土地问题而搁置，需要在政府主导的前提下强化三种能力，即推动能力、管理能力和利用能力。

(一)强化宏观调控推动能力
1.推广完善土地储备制度。
土地储备制度建立的其中几项主要目标就是盘活内部存量土地和置换内部低效利用土地，进而调节土地供需矛盾，控制建设用地供应总量。坚持多种投入:一个地块要进行储备，从选择拟储备地块到与土地使用者进行洽谈协商，再到收购，进行开发平整，最后出让推向市场，牵涉众多环节，既要考虑地块升值潜力，又要考虑经济效益，还要考虑各种风险。因此，需要投入较多的人力、物力和财力。坚持联合作战:要对土地储备风险进行科学、准确的定性和定量分析，就需要规划、建设、环保、招商、财政、国土等众多部门的有效协调，联合作战，用科学技术手段预防和规避土地储备各个环节中的风险。
2.引导用地指标分配导向。
在紧缺的土地资源下，只有对不同类型项目在用地指标分配时进行区别对待，并且定量化地将“倾斜”与“挂钩”有效结合，才能优化配置，逐步引导产业结构合理化调整。一是用地指标分配与项目性质相挂钩，建立项目联动机制，尽旱介入项目的前期准备，尽可能使项目少占用农用地指标，对重点项目、基础建设、民生工程建设项目给予土地指标倾斜;二是用地指标分配与土地利用整改挂钩，减少批而未供、供而未用土地，对整改力度大的街道优先安排用地指标，对区域上一年度报批用地在隔年开工率达95%以上的奖励50亩用地指标;三是用地指标分配与产出效益挂钩，鼓励集中集约用地，对投资强度大、产出效益高的项目给予土地指标倾斜;四是用地指标分配与单位固定资产投资效益挂钩，对资金及时足额到位，项目及时开工、投产、生产的单位给予土地指标倾斜。五是用地指标分配与区域争取力度相挂钩。做大做强对上争取平台，对本区域争取到的用地 ……（未完，全文共4747字，当前仅显示2397字，请阅读下面提示信息。收藏《土地资源供求矛盾与对策研究》）