县老旧小区管理_和物业一体化改革情况调研报告

目录/提纲：……
一、物业管理基本情况
（一）物业公司管理情况
（二）老旧散楼物业管理情况
二、主要做法及成效
（一）基础配套设施日益完善
（二）物业管理体系逐步建立
二、存在的主要问题
（一）“三少”：人员少、经费少、参与少
（二）“三弱”：行业监管能力弱、业主委员会发挥作用弱、部门联动合力弱
（三）“三突出”：开发建设遗留问题突出、物业企业服务质量问题突出、部分小区物业费收缴问题突出
三、对策建议
（一）完善物业管理格局
（二）构建业主自治管理模式
（三）建立物业服务评价机制
（四）健全物业服务监管体系
（五）推进老旧小区_创新
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县老旧小区管理_和物业一体化改革情况调研报告

按照县政府主要领导安排部署，5月10日，县政府办公室成立调研组，在县经济研究中心主任**的带领下，对我县老旧小区管理_及物业一体化改革情况进行了调研。调研组召开了由**镇、住建局、物业公司代表、小区楼长代表参加的座谈会，听取了相关情况汇报，并实地察看了**小区、**2、3、4号楼、**小区3个调研点，深入了解我县物业管理工作情况，现将调研情况报告如下。
一、物业管理基本情况
我县城内共有48个小区468栋楼，32391户居民，由12家物业公司及**镇成立的**物业公司进行管理，物业办负责对13家物业公司进行督导、检查、指导等工作。
（一）物业公司管理情况。12家物业公司中具有资质的7家（**物业、**物业、**物业、**物业、**物业、**物业、**），均为三级资质；不具备资质的5家（**物业、**物业、**物业、**物业、**物业）。共管理32个小区319栋楼、23447户居民，按照物业管理规定负责管理小区保洁服务、秩序维护、绿化养护及公共设施设备保养维护等工作。共有从业人员约534人，人员平均工资约为1500左右，物业服务收费标准与服务等级相对应，每月收取每平方米0.5元至1.5元不等的物业费，收费率超过80%。
（二）老旧散楼物业管理情况。**物
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略894字，正式会员可完整阅读）……　
形成公办和民办物业公司“双管齐下”的物业服务格局，使全县物业管理覆盖率达100%。公司组建保洁大队和维护维修大队，岗位固定，人员流动，各司其责，服务到位，全县弃管楼的环境面貌得到明显改观，让居民切实感受到物业管理水平的提升。二是建立物业服务评价体系。落实《**市物业服务企业信用等级评定办法》，重点突出“红黑榜”管理。我县物业办依据信用信息系统，开展物业服务企业信用等级评定工作，将评定为“良好”与“合格”的物业公司定为“红榜”，“不合格”的物业公司定为“黑榜”，目前“红榜”物业公司数为11家，“黑榜”物业公司1家。三是设立物业矛盾纠纷调处中心。6个社区分别成立了物业调解委员会，下设物业服务站，**年受理物业事项237件，办结率达到96%。四是成立业主委员会。根据《**市业主大会和业主委员会活动指导细则》，我县共成立业主委员会87个，成立率达90%，负责监督和协助物业企业履行物业服务等工作。
二、存在的主要问题
（一）“三少”：人员少、经费少、参与少
一是人员少，力量严重不足。**物业办现仅有3人（主任、副主任和内勤），负责县城内48个小区468栋楼房的物业管理和指导服务。全县小区共配有130名网格长，但其中有75个名额由社区工作者兼任（这其中还有27名为**镇干部）。**物业公司配置公益岗网格楼长30人，公益岗卫生员60人，负责管理149栋老旧散楼（单体楼91栋，16个小区楼房58栋），91栋单体楼物业由网格长与卫生员协同管理。从总体看，物业管理人员力量匮乏，导致物业办无自主处置能力，老旧散楼管理难度大，模式粗放，不统一、不系统。
二是经费少，后勤无法保障。**镇物业办人员为财政供养事业编，办公经费定额“人头费”，再无其他经费来源。在物业管理中，根据工作量，网格楼长每5栋楼设置1人，工资定额每月800元，由人社局公益岗专项资金解决；卫生员每2-3栋楼设置1人，工资约1500元左右（卫生费支出600-700元+人社公益岗固定800元）；卫生费来源于业主（每户每年120元），由**物业公司入户（小区主任协助）收取，年约30万元左右，用于60名卫生员开支、楼房小区维修维护，剩余1万元左右用于办公耗材支出。物业收费少，支出大，**镇物业办管理费用没有保障。
三是参与少，自治难以发挥。楼房公共部位维修，91栋单体楼由**镇采取“一事一议”的方式，居民出一半、县财政出一半解决维修费用，16个小区58栋楼房，县住建局负责收取物业维修资金，社区组织2/3以上居民同意签字，**镇物业办报项审办审定、小区内预算公示，**镇申请、主管县领导签字后县财政核拨，**镇物业办组织维修。由于**年以前未成立业主委员会，居民不愿参与，以行政代自治，居民参与度、知晓率、透明度不高，行政管理与业主自治不融合，群众猜疑、质询、抵制，思想难统一，问题难解决，公共部位维修成型少之又少，难以发挥自治。
（二）“三弱”：行业监管能力弱、业主委员会发挥作用弱、部门联动合力弱
一是行业监管能力弱。**镇物业办应按照物业管理法规实行统一管理物业公司，但没能实现有效监管。同时居民业主作为所有权人，应履行社会责任，组成业主大会、选举产生业主委员会、选聘物业服务企业，签订物业服务合同（业主和物业服务企业）等业主自治事项，自治管理没有依法体现和完成，物业办组织、指导跟进不足，出现管理与自治主体倒置，运行受阻。
二是业主委员会发挥作用弱。一方面，很多小区名义上成立了业主委员会，但实际上业主委员会的产生程序并不规范，大部分没有经过业主选举，业主对业主委员会几乎没有认知，更谈不上认可；另一方面，很多成员根本不具备专业知识和能力素养，导致业主委员会应当发挥的_、监督和协调作用难以体现，业主委员会形同虚设。
三是部门联动合力弱。小区物业管理是一项系统工程，涉及多个部门，我县尚没有成立**镇、住建、自然资源、市场监管、公安、民政、应急、信访、财政、法院、移动、联通、电信、**网络、供水、供电、供气、供热、通信、**网络等部门和单位组成的物业管理专项工作领导小组，进行职权划分和工作分工，联动监管缺失。如小区内出现的私搭乱建和“僵尸车”停放等问题，小区物业只能协调劝说，拒不服从的还需要相关职能部门强制执行。
（三）“三突出”：开发建设遗留问题突出、物业企业服务质量问题突出、部分小区物业费收缴问题突出
一是开发建设遗留问题突出。近年来随着房地产产业的迅猛发展，我县开发出不少新的商品房居民小区。由于房地产开发企业追求经济利益最大化，加之监管不力，导致部分小区环境不达标、配套设施不完善、房屋及附属设备质量差、开发商过度承诺等问题普遍存在。有的开发企业拖欠水、电、气、暖等公 ……（未完，全文共7146字，当前仅显示2509字，请阅读下面提示信息。收藏《县老旧小区管理_和物业一体化改革情况调研报告》）