关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报：坚持党建引领 提升小区治理能力

目录/提纲：……
一、成立业主委员会的背景和现状
二、全面成立业主委员会存在的问题
（一）政府支持成立力度不够
（二）业主主观参与意愿较低
（三）企业客观出现利益对立
三、破解业主委员会成立难的对策和建议
（一）政府加大支持保障力度
（二）提高业主积极主动性
（三）消除企业对立矛盾思维
（四）推进业主委员会有效运行
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关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报：坚持党建引领 提升小区治理能力

2021年10月，青干班第一小组学员在县住建局、**社区、**中华城小区等地调研业主委员会成立和运行的相关情况，经前期讨论、实地考察、个别座谈、结构化研讨等方式，并在党校老师和相关领域专家的大力支持帮助下，形成了该篇调研文章。现将考察调研情况汇报如下：
一、成立业主委员会的背景和现状
近年来，随着我县城市化进程加大和商品房开发、旧城棚户区改造、土地征收等相关政策的实施，县城区住房已从单位分房向自主购房转变，农村居民减少，小区居民逐年增多。业主委员会是住宅小区业主自治、有效化解矛盾纠纷、不断完善基层社区治理的重要实践形式。目前全县共有326个小区，仅成立35个业主委员会，集中在**镇，成立率为10.7%，远低于_平均水平。
二、全面成立业主委员会存在的问题
成立业主委员会，需依照《物业管理条例》《**省物业服务和管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等相关规定，完成程序启动（成立筹备组）→开展筹备工作→投票选举业主委员会→业主委员会备案四个环节。调研中发现，业主委员会成立
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县产生时间较短，我县小区业主大多也是首次拥有业主身份，生活方式的改变和部分业主法律意识的欠缺，相关宣传教育的缺失导致业主对业主委员会职责认识不足、发挥作用信任不足，导致群众基础缺失。
其二，人选确定难。筹备组中的业主代表是推动业主委员会成立的重要力量。但小区业主成员构成较为复杂，邻里关系生疏，由于工作忙、外出打工、照顾小孩等各种主客观原因，不愿承担业主委员会责任。居委会也较难选取、谋定业主代表人选，满足不了最低5人要求，导致筹备阶段工作难以推进。
其三，表决难。因业主参与意识和能力普遍不足和宣传不到位，参与和表决选举业主委员会的业主达不到法律要求的比例，在选举环节难产。**中华城业主委员会成员介绍成立过程时也仅说勉强达到过半，投票流程是否合规、每张投票是否有效仍然存疑。
（三）企业客观出现利益对立
只有选举成立了业主委员会，才能解聘、重新选聘物业公司，因利益驱使和矛盾激化，企业方被放在业主委员会对立面。
其一，建设单位与物业公司一体化。相关法规鼓励通过招投标方式选定前期物业公司，让房地产开发与物业管理相分离。我县共有41家物业公司，仅有31家正常运行，大多为建设单位出资成立，投标竞争较小，且我县有部分小区住宅规模较小（不到三万平方米），导致全县小区前期物业公司大都采用协议方式选聘，被业主认为“穿同一条裤子”。
其二，建设单位不履行义务。我省规定首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担；符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当书面报告房产行政主管部门。因对应条款缺失不履行的法律责任，相关单位督促建设单位履行职责有难度。实践中，我县部分小区首次业主大会会议的筹备经费由物业公司垫付。
其三，物业公司不够配合。业主委员会是与物业公司签订物业服务合同的主体，在以_为导向的大背景下，业主委员会成立后就极有可能解聘或重新选聘物业公司，如**花园小区解聘前期物业公司实行业主委员会自治。前期物业公司为了使自己的利益最大化，在业主委员会的宣传、确定人选、提供资料等成立过程中被动消极。
三、破解业主委员会成立难的对策和建议
居委会、业主委员会、物业公司是小区治理的三驾马车，结合上文分析，破解的路径就是让三方充分发挥作用，合作共治，实现共赢。
（一）政府加大支持保障力度
一是加大指导力度。在相关单位及其工作人员中树立成立业主委员会、加强基层社会治理的思想观念，积极主动履行指导、协助小区业主委员会成立的相关职责，同时加强自身建设，深入开展物业管理相关业务知识学习确保专业指导、指导专业。开展专项行动，形成在全县全面成立小区业主委员会的工作方案，明确指导思想、目标、原则，树立支持业主委员会成立发展的导向，科学划分各相关单位职能责任，建立对成立业主委员会不作为、乱作为的失责问责机制。工作落实重点在人，要配强住建、民政、乡镇政府、居委会等相关具体股室的人员力量，特别是负责实际推动工作的社区居委会事务繁杂但又不可或缺，亟待增强人员力量。建议结合我县社区工作者建设趋势，每个社区按辖区人口比例配置社区工作者（如2000人多配置一名）辅助社区两委班子推进基层工作。
二是完善制度保障。我县在探索改善小区物业管理相关问题上已有具体推进举措，并取得了较好的效果。一方面由乡镇政府、居委会、业主代表、物业公司等相关方成立小区自管委员会，作为业主委员会成立前的过渡机构，全县共有265个。另一方面由县民政部门牵头成立的环境与物业管理委员会，用于组织、指导辖区业主选举业主委员会、监督业主大会工作。其性质是以议事协调机构的形式，统筹、召集小区物业管理相关职能部门介入，方便乡镇政府、居委会开展指导工作，负责人由社区居委会主任兼任，全县22个社区（其中有小区的社区有16个）已有10个成立。自管委员会是目前小区物业相关工作管理的大头，环境与物业管理委员会仍在组建成立过程中，工作流程和效能发挥还在完善中。建议在上级立法架构下，由住建部门牵头起草制定关于小区物业管理的实施办法，对自管委员会及时成立和履职责任、建设单位经费承担和报告义务、业主委员会委员教育培训、前期物业公司选聘等内容 ……（未完，全文共6261字，当前仅显示2198字，请阅读下面提示信息。收藏《关于县全面成立小区业主委员会的相关问题考察调研情况汇报：坚持党建引领 提升小区治理能力》）