我区房地产市场发展形势分析与对策探讨

目录/提纲：……
一、近年来我区房地产市场发展现状与特点
（一）房地产投资逐年递增
（二）商品房供销总体呈持续增长态势
（三）商品房成交客群结构明显呈外向型
（四）二手房成交量冲高回落
二、我区房地产发展优势
（一）供应量小后劲大
（二）处同圈层价格洼地
（三）物流商贸业快速崛起
（四）生态环境持续改善
三、目前我区房地产市场发展存在的问题
（一）城市品牌形象有待提升
（二）城市外联交通有待加强
（三）生活配套设施尚需进一步完善
（四）开发企业产品同质化导致竞争激烈
（五）房地产市场对外竞争力相对较弱
四、促进我区房地产市场发展的对策
（一）清晰城市定位，明确发展方向
（二）完善基础设施，发展配套产业
一是加快城市基础建设步伐
二是提升商贸区、物流园区及产业园区的集聚能力
四是在促进中高档楼盘开发的同时，积极引进品牌物业管理公司，提升居住服务品质
（三）优化政务服务，加快项目建设
（四）强化市场监管，确保健康发展
（五）创新发展举措，促成差异发展
三是鼓励开发企业注重产品创新，结合市场需求精确定位
（六）加强城市营销，积极拓展市场
二是坚持政府搭台，企业唱戏
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我区房地产市场发展形势分析与对策探讨
区房管局局长

近年来，随着城市化进程的加快，我区房地产迎来了发展的黄金时期，房地产开发投资、商品房销售量价等主要经济指标稳步增长。
一、近年来我区房地产市场发展现状与特点
（一）房地产投资逐年递增
2008年，因受金融危机和“5•12”地震的影响，我区房地产投资处于较低水平，全区房地产投资额为9.6亿元，受市场因素影响，2009年下滑为8.33亿元，2010年以来的3年时间基本保持了每年40%的增长率，2012年投资额达25.5亿元。随着房地产业的不断活跃，房屋税收在地方税收中的比重也逐步增大。仅2012年前11个月，我区房地产企业已完成地税入库税收3.2亿元，占全区入库税收的26%。
（二）商品房供销总体呈持续增长态势
2008年以来，全区房地产市场一直处于平稳发展期。从供应来看，2010年，全区房地产加速发展，当年全区住宅用地集中供应达24宗、2044.52亩的峰值，促使2011年至今全区房地产开发企业集中推盘放量供应达到 155万㎡的最高值，其余各年度供应比较均衡。从销售来看，2008年，因“5•12”地震和全球金融危机的双重打击导致成交量有所下滑外。2009年，随着我区城市营销工作力度加大，品质房产企业入驻，凤凰湖重点板块加速推进，
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5万㎡，同比下降32%。
二、我区房地产发展优势
（一）供应量小后劲大
2010年至2012年，青白江、龙泉、温江、新都、双流、郫县等成都市二圈层六个区县的商品房供给量呈“人”字型的大幅起落弧线，2011年达历史高位，2012年前11个月与2010年前11个月基本持平。供应量最大的为双流、新都，最小的为龙泉和青白江，而青白江供应量为53.54万㎡，仅龙泉的三分之一。
（二）处同圈层价格洼地
在成都市二圈层中，从均价上来看，双流以均价5990元居最高点，青白江以均价3527元居最低点，且比相邻的新都低1650元，与龙泉相差1850元。从房价走势来看，只有郫县和青白江连续三年呈正增长。因此，青白江在同圈层区域内，尚处于价值洼地，对购房者来说具有较强的吸引力，发展空间较大。
（三）物流商贸业快速崛起
我区现代物流、大型商贸及娱乐中心等现代服务业虽发展较晚，但起步高，规模较大，发展速度较快，产业园区各大专业市场发展对商品房市场的影响逐步显现，将带动房地产市场的强劲增长，必将吸引更多的人到青白江安家置业。
（四）生态环境持续改善
生态环境的持续改善将增强地区人居吸附能力。我区通过省和国家两级生态区联创，生态环境已得到极大改善，先后通过省和国家生态区验收，并获得了建设部人居范例奖，被批准成为全国生态文明示范工程试点区。这些金字招牌，无凝将提升我区在广大市民心目中的认同度，促进房地产业的强劲发展。
三、目前我区房地产市场发展存在的问题
（一）城市品牌形象有待提升
城市综合价值和品牌形象始终是推动房地产业发展的动力源泉。目前我区缺乏统一、清晰、准确的城市定位，特别是作为老工业区，在城市品牌推广上，缺乏有效整合各种优势资源的品牌推广措施和模式。
（二）城市外联交通有待加强
青白江为二圈层各个区县中唯一不与中心城区直接接壤的区。衡量我区房地产业发展水平，首先要把我区放在大成都都市圈和成德绵经济带的高度上来思考，而交通条件是影响区域对外开放性和区域房地产价值提升的重要影响因素之一。虽然目前区内交通路网较为完善和便利，但随着青白江城市、产业的规划调整和加快发展，交通流量、出行率将不断增强，交通拥堵问题将日益突出。同时，青白江主城区与成都市中心城区无直达公交和地铁，也直接影响房地产市场的发展。
（三）生活配套设施尚需进一步完善
生活配套成熟度是吸引更多投资者和居民的基础条件。目前从环境和配套来看，虽然青白江近年来生态环境和生活配套有所改善，但整个城市区域的生活配套建设步伐相对滞后，区域内缺乏较为浓厚的商业氛围，餐饮、购物、娱乐、休闲等商业配套未成大气候，造成居民生活不便，影响地方居住品质。
（四）开发企业产品同质化导致竞争激烈
目前我区商品房市场仍以住宅为主，产品设计均以面向自住型的普通住宅产品，户型以两居、三居室为主，虽然符合当前主流刚需客群，但也使各项目产品同质化严重，类型单一、个性不足，对舒适型、投资型需求吸引力不强，导致竞争异常激烈。不少楼盘从建筑的外立面，到户型功能、面积、小区绿化等同质化现象严重，各楼盘缺乏自身的核心竞争力和产品亮点。
（五）房地产市场对外竞争力相对较弱
我区缺乏房地产龙头企业、品牌企业的进驻，现有大多数开发项目呈现整体实力不强、理念陈旧、规模偏小、品质中低端化、区域性强等特点，阻碍了我区房地产开发的规模和档次，也一定程度地影响了青白江房地产业形象。还缺乏一种清晰并具备吸引力的宣传、营销理念，房地产市场目前市场供销比例居高不下，存量较多，楼盘规模偏小且主题不明显，在同圈层区域内，不具备与同圈层相邻区县抗衡的市场竞争力。
四、促进我区房地产市场发展的对策
房地产业关联度高、带动性强，对加速青白江城市化进程、加快人口集聚、扩大城市就业，提升城市形象等起到促进作用。如何解决制约我区房地产业发展的因素，保持我区房地产健康平稳发展，具有重要的现实意义。
（一）清晰城市定位，明确发展方向
城市定位是房地产业发展的灵魂。我区城市产业格局以工业和物流商贸业为主，这是我区的核心竞争力和城市精髓，它不仅能有力推动我区城市发展，同时也对大成都、乃至中国西部城市群的枢纽功能产生区域性、全局性的价值。随着物流枢纽的建成和“北改工程”的推进，大量的物流、商贸和服务型企业入驻我区，随之而来的企业人员、商务人士数量大增，休闲商务和享受型楼盘需求成为必然的趋势，我们应该提前布局，打造成都“湿地商务休闲居住区”。 针对企业金领、白领、商务人士、高端享受型人士，重点推出高品质楼盘。立足区内各片区的环境和自然优势，重点推出集餐饮、购物、娱乐、休闲、商务为一体的泛地产大盘。针对普通工薪阶层、进城农民自住型需求重点推出经 ……（未完，全文共4988字，当前仅显示2519字，请阅读下面提示信息。收藏《我区房地产市场发展形势分析与对策探讨》）