太仓与上海的融合——来自房地产业的深度报告

太仓与上海的融合——来自房地产业的深度报告

2016年新年刚过，当上海、苏州的房价仍在高歌猛进时，距离上海市中心仅45公里的太仓楼市乃显得不温不火。然后进入三月，随着国家“2·22” 楼市新政和上海“沪9条”调控政策的落地，太仓楼市迅速升温。绿地、碧桂园、中南等房产公司开出的新盘几乎盘盘火爆，甚至“日光”频现。市房产交易中心排起了几年不见的长队。市住建局统计，今年前四个月，商品房销售面积63万平米，同比增长84.5%，其中3、4两个月占了70%。是谁抢走了太仓的房子？在楼市火爆背后隐藏着哪些鲜为人知的事情？笔者进行了调查和分析。
田园城市太仓的诱感力
42岁的李君和（化名）祖籍辽宁省沈阳市，大学毕业后在上海打拼了10多年并积累了数百万元“家底”。起初他尝试着在上海长宁区买套小户型，但掏尽“老底”只够付个首付。之后经朋友介绍来太仓新区的“景瑞望府” 选购了套200多平米的联体别墅，付完房款后还添了辆奥迪轿车，现在每天花半个多小时往来于沪太之间。他总结自已的买房经历是实现了由“房奴”向有房有车有存款的“中产阶层”的华丽转身。同样，61岁的朱丽英（化名）来太仓买房更是充满了传奇色彩。她在上海一家纺织厂内退后与子女“蜗居”在世博园边的一小套老式公寓中，4年前她怀揣两千元钱和朋友一起
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就讲，再让他回上海反而很不习惯了。
太仓独特的区位和优美的环境更是牵动了开发商的敏锐嗅觉。上海绿地集团8年前开始深耕太仓城南的科教新城，目前己形成了太仓房地产市场很强的竞争力。2015年广东碧桂园集团开始大手笔布局浏河滨江新城，打出“让在上海工作的人们在太仓安个家，过上与上海的同城生活”的口号。今年以来，万科集团、招商地产、朗诗国际等著名房地产开发商涌到太仓，准备寻机加盟太仓的房地产开发市场。
太仓“融入上海 ” 大战略的效应
太仓拥有80多公里（含水域）与上海的边界线，历史上以漕运古道老浏河为分界线，上世纪五十年代截弯取直开挖新浏河，形成了与上海镶嵌镶入的地域交界和民俗风情。历史上清雍正年代，已升为江苏直隶州的太仓曾一度管辖过嘉定、宝山、崇明等地。长期地域相连、人缘相亲、习俗相近的相交相往养成了太仓人对上海的独特情感。六七十年代的太仓母亲，曾用自己的乳汁，哺育了近万名上海儿女，因而至今在太仓农村仍时不时流传着找寻“奶妈”、“奶孩子”的感人故事。八十年代先后有几千名上海的“星期天工程师”穿梭于上海和太仓之间，在为太仓乡镇企业带来技术和业务的同时，也留下了浓浓的师徒情谊。在太仓坊间，每3至5年总会流传一次太仓将划归上海管辖的传闻，接着便是一场上海与太仓关系的全民“大讨论”。这些“小道消息”与其说是房地产开发商的炒作，还不如说是众多太仓人对“沪太同城” 的美好愿望。小太仓把大上海看成是自己发展的主要依靠，而大上海住往把小太仓看作是她的“后花园”。
早在太仓港开发时，太仓就提出“接轨上海”的重大战略，2016年出台的《太仓市十三五规划纲要》，将“接轨上海”上升到“融入上海”，这无疑迈开了从萌芽阶段向成热阶段转变的一步。新版《太仓市城市总体规划》将太仓城市发展目标定位为现代田园城市，其本意也是想在上海这座超大型城市边上建设一座“城在田中、园在城中” 的不一样城市，成为上海人的“大田园、大菜园、大果园和大公园”，让上海人到太仓来享受田园生活。太仓有关《规划》曾设想，将轻轨11号线和7号线引入太仓，实现与上海的无缝对接。
如果说前些年，太仓接轨上海的众多《规划》带有一厢情愿的哀伤，那么近期国家的十三五大规划为长三角城市群的一体化发展带来了前有未有的契机。上海市发改委的领导明确表示，十三五期间，上海意味着“破围墙”的重大理念转变，思考发展要从自身上海角度转向“城市群”和“区域一体化”的新维度。江苏从事规划工作的一些同志明显感受到，上海老大哥放软了身段，向周边的江浙兄弟伸出了“橄榄枝”。最近笔者在市住建局了解到，由江苏省城乡规划研究中心承担的《江苏临沪地区协调规划》已经完成初稿并在省际层面上征求沪苏交界城市的意见。由嘉定区规土局提议编制的《嘉昆太同城发展规划》也在酝酿之中。太仓市民最为关心的交通对接问题，十三五期间太仓至少增加二条高等级道路、二条轨道交通和一条高速公路与上海对接。二条高等级公路，一条为正在建设中的岳鹿路对接嘉定城北路，另一条为科教新城的正夫路对接嘉定的北和路；二条轨道交通，一条为正在建设中的沪通铁路，西线对接虹桥枢纽，东线经宝山与浦东对接，另一条为沿江城际高铁已与沪通铁路同步预留，现已列入江苏省十三五建设规划，太仓将迎来历史性的“轨交时代”；一条高速公路，即沿江高速公路连接线，向西连接苏州绕城北线，向东对接上海规划中的A18高速公路，加速太仓与宝山的一体化进程。至于前一时期网上广为流传并有线位图的“嘉闵地铁”，市住建局负责规划的负责人给出的解释是，由于地铁的功能主要满足城市内部的大运量通勤需要而不是城市与城市间的交通，因限于行政区划的阻隔，短期内上海方面还没有这方面的实质性规划，但从长远看，长三角城市群的互连互通仅是时间问题，上海轻轨11号连接昆山花桥既是特例也是范例。今年3月，当上海出台被称为史上最严的楼市调控政策，使30％的“沪漂”一族梦断上海“安居梦”时，不少学者和网民就呼吁政府，在出台“冷冰冰”一刀切政策的同时，就应增强上海与周边城市，特别是太仓、昆山、嘉兴的轨道交通连接，打通临沪交界处的很多断头路，打破地方保护向上海周边城市输出一些优质的教育、医疗资源，在限制新上海人购房的同时，也让他们能够在上海周边安家，这才是胸怀博大、海纳百川的上海性格。看来，上海与周边城市的“同城效应”既是政府和民众的共识，更是历史发展的必然趋势。
方兴未艾中的喜忧参半
上海十三五规划纲要明确：未来五年上海设定的GDP增长不低于6.5％，实现五年翻一番。常住人口控制在2500万以内，规划建设用地总量负增长。上海的建设用地开 ……（未完，全文共4868字，当前仅显示2458字，请阅读下面提示信息。收藏《太仓与上海的融合——来自房地产业的深度报告》）