城市化与房地产业协调发展研究

目录/提纲：……
一、引言
二、城市化对房地产业发展的影响
（三）城市化通过技术进步来促进房地产业的集约程度
三、房地产业对城市化发展的影响
（一）房地产业能为城市化发展提供物质基础
（二）房地产业通过产业关联机制促进城市化发展
（三）房地产业通过周期波动影响城市化的推进速度、规模
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城市化与房地产业协调发展研究

内容提要 持续、稳定推进城市化进程是促进中国经济发展的基本战略之一，已获得各地政府的一致认可，而怎样促进房地产的持续、稳定及和谐发展已成为目前“势在必行”甚至“刻不容缓”的问题。城市化与房地产两者之间的关系常常如影随从、休戚相关。通过对房地产业与城市化之间的协调发展进行研究，表明两者之间存在相关影响、相互促进的关系。城市化对房地产业的影响为：城市化通过集聚经济促进经济增长，进而影响房地产业发展的速度、总量及规模；城市化通过促使产业结构变化来改变房地产市场的商品开发结构及整体布局，进而影响房地产业发展；城市化通过技术进步来促进房地产业的集约程度。而房地产业对城市化的影响为：房地产业能为城市化发展提供物质基础；房地产业通过产业关联机制促进城市化发展；房地产业通过周期波动影响城市化的推进速度、规模。

关键词 城市化； 房地产业； 经济增长

一、引言

基于世界发达国家及地区的发展历程，城市化不仅是经济迈向集约化、高级化及现代化发展过程中的必经阶段，而且是一国及地区政治、经济、文化等综合实力的象征和综合竞争力提升的标志。城市化从量的角度一般表现为农村人口不断向城市转移，且城市人口渐渐增加、城市数量持续累积及城市规模逐
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的核心本质便是空间集聚性，而国际经济发展历程主要是高水平、高层次的国际行业集聚的过程（张敦富，1999）。城市集聚经济主要是指城市因具有地理位置优越、交通便利、购物方便、文化生活丰富等众多益处而吸引居民、企业的空间集中，进而形成特有的集中优势，一般包括分工经济、规模经济、外部经济及区位经济。这种集聚经济能对城市的社会、经济、文化、生态等多个方面产生重大辐射和深远影响，其常被看成为城市产生、存在、发展及繁荣的重要推力和载体，故城市化主要是通过要素持续不断的向城市集中，通过空间集聚、整合获得重新配置和较高收益，进而促进经济数量增加和质量优化的目的。

图1 城市化→集聚经济→产业发展路线图

城市化通过集聚经济促进产业发展的宏观逻辑不仅表现在其能促进农村劳动力大量流入城市，进而使土地逐渐集中、农业规模化经营逐步形成以及农业现代化水平渐渐获得提高，而且表现在其能通过城市人口规模的扩充及人均收入水平的提高增加社会对工业品数量、种类的需求，进而促进工业部门不断发展及工业体系日益完善。城市化通过促进经济增长，为房地产业发展奠定坚实经济基础，城市化的最初表现便是农村人口大量向城市迁移，进而扩充城市人口。城市人口的陆续增加、城市规模的逐渐扩大以及城市经济的快速发展将催生较大的办公楼、商业用房、住宅用房等房地产需求。

城市化通过集聚经济不仅能在宏观层面促进产业发展，而且在微观层面上也能促进旧产业的灭亡、新产业的产生及产业之间数量、构成的变化。城市化通过集聚经济而促进产业发展的微观逻辑主要是，其主要理论思路为（图1）：在集聚经济形成初期，某产业为实现发展缓慢吸收劳动力及自然资源，该产业提供的产品及服务小于需求，市场处于供给短缺状态，相应的，该部门的产品价格会出现上升态势，该部门企业不仅能获得正常利润，还可获得超额利润；在集聚经济形成中期，该部门企业不断集中劳动力、机器设备等生产要素进行规模化生产，以获取更多利益，而其他企业为追逐利润也会加入该部门，故企业会因集聚较多生产要素、部门亦会因集中较多企业、产业更会因集聚较多部门而获得快速发展。该部门因较多企业的加入，提供的产品与服务逐渐增多，而价格逐渐下降直至该部门企业获得平均利润；在集聚经济的后期，由于该产业的产品技术不断成熟、生产要素成本的提高，该企业、部门及产业为减少成本和获得较多利润对在原先区位上的集聚的要求逐渐减弱甚至不得不放弃在原先区位上对生产要素的集聚，重新寻找适合自身发展的新区位，进而开始新的对生产要素的集聚，以调整企业、部门及产业布局；在集聚经济的末期，市场需求不断下降，该产业、部门及企业无法依靠因集聚而获得的利润和生产经营利润在较优的区位上组织生产，对在地租较高的优等土地上的“集聚”的要求越来越弱，甚至毫无要求，而选择从地租较高的优等土地迁向地租较低的劣等地。随着产品技术的更新换代、生产成本的加速上涨，该产业会不断迁向劣等地，寻求新一轮在劣等土地上的集聚，进而引致产业空间转移的现象不断发生。除产品技术日益成熟进而面临更新换代的风险、生产成本的加速上涨外，日益激烈的市场竞争环境也是迫使成熟产业从优等土地迁往劣等土地的重要原因：在集聚经济末期，包括广告、金融、旅游、文化在内的新生企业因在技术、管理经验及社会网络等方面的不成熟、不稳定，对集聚经济的需求不断增强，而成熟的企业因在生产技术、管理经验、组织结构等方面比较成熟而对集聚经济的需求较弱，但新生企业因利润较高，进而在与成熟企业的土地竞争中会具有较大优势。故成熟产业最终将会因新兴产业的竞争而被迫迁出中心地段，而新兴产业将逐渐占据城市中心地段，进而促使产业规模、布局、结构的变化。

（二）城市化通过促使产业结构变化来改变房地产市场的商品开发结构及整体布局，进而影响房地产业发展

城市化进程必然伴随产业结构变化，而城市化的不同进程需不同的主导产业和产业结构形态。从某种意义上讲，城市化过程便是主导产业不断更迭和产业结构形态不断转换的过程，期间各种要素在各种主导产业和产业结构形态形成、调整及置换的过程中实现配置及再配置（图2）。故城市化过程中由主导产业所引起的产业结构形态的改变将对房地产市场商品开发结构及总体布局产生重要影响。

图2 城市化→产业结构→房地产业发展路线图

根据美国地理学家诺瑟姆的分析，城市化进程一般分为三个阶段。其中，城市化水平低于30%为初期阶段，城市化率缓慢发展。此阶段，产业特征以传统产业为主导，农业经济获 ……（未完，全文共10083字，当前仅显示2399字，请阅读下面提示信息。收藏《城市化与房地产业协调发展研究》）