市物业管理工作调研报告

目录/提纲：……
一、我市物业管理工作现状
二、我市物业管理存在的主要问题
（一）_不顺畅，管理力量薄弱
（二）机制不健全，管理合力低下
（三）市场不规范，行业发展滞后
（四）取向不一致，各方矛盾凸显
三、工作对策
（一）加强领导，理顺_
1、健全领导机制
2、构建“两级政府、三级管理、四级网络”管理_
3、落实属地管理责任
（二）完善法规，规范管理
1、修订一部办法
2、出台一个政策
3、完善一套制度
（三）强化考核，落实责任
1、构建三级考核机制
2、构建服务企业监管机制
一是推行物业服务企业星级评定制度
二是建立项目经理执业行为考评制度
三是建立物业履约保证金制度
（四）因“区”制宜，分级管理
1、新建商品房小区
2、保障性住宅小区
3、老旧住宅小区
（五）创新方法，破解难题
1、综合施策，破解物业费收缴难题
2、落实责任，破解业委会成立运行难题
一是落街道（乡镇）主体责任，将业委会成立率列入对街道（乡镇）物业管理考核内容
3、解放思想，破解维修资金使用难续筹难
一是探索建立物业维修备用金制度
二是探索“一次申请，多次使用”制度
三是从政策上解决物业专项维修资金的续筹难
4、终端服务，解决物业企业负担重难题
5、便民服务，解决小区居民实际困难
……
**市物业管理工作调研报告
**市综合行政执法局（城市管理局）调研组

为全面掌握我市物业管理情况，摸清存在的问题，推动物业管理健康发展，我局组织调研组，通过座谈会、实地走访、交流学习等方式，并组织赴江苏省南通市、宁波市等先进城市学习，经过讨论分析，形成调研报告。现报告如下：
一、 我市物业管理工作现状
20多年来，我市物业服务行业呈现快速发展态势，行业规模快速增长，服务内容不断深化，服务覆盖面不断拓展。物业服务从单纯小区逐渐向办公、工业、医院、学校、机场、码头、车站、仓储、运动场馆、文物建筑、政府办公楼等全面延伸，几乎已经覆盖到了不动产管理的所有领域。截止4月底，全市物业服务企业共有229家（其中企业资质一级的18家，二级的20家，三级和暂定的191家）。从业人员总数接近20000人，经营管理人员1000多人，年经营收入2.5亿元，物业服务项目769个，管理总建筑面积约为4600多万平方米（其中住宅545个建筑面积约为3942万平方米，办公楼100个建筑面积约为377万平方米，商业营业用房70个建筑面积约为117万平方米，工业仓储用房9个建筑面积约为29万平方米，前期物业服务项目45个建筑面积约为137万平方米）。商品房住宅小区物业服务企业覆盖率约80%，新建非住宅物业服务企
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历较低，70%仅初中学历；企业规模较小，一级资质仅有18家、原核定二级资质20家；全市物业服务企业平均管理物业（含住宅小区、办公用房、商业用房、工业仓储用房）仅3.3个。管理短弱乱。一些企业无长远计划，目光短浅，存在多收费少服务少支出抓收入；相关管理技术力量薄弱，甚至根本无技术力量配置；内部档案管理、设施设备维修管理等混乱。服务差粗少。服务理念差，服务方式粗放，增值服务少，绝大部分收入以收取物业服务费为主。扶持少低难。物业服务行业扶持政策较少，扶持力度低，即使有扶持政策也没有落地。
（四）取向不一致，各方矛盾凸显
业委会成立难作用发挥难。据统计，全市物业服务企业管理的小区业委会成立率仅50%，其中真正运行并发挥作用的仅占其中的20%。专项维修资金使用难续筹难。上位法所规定的专项资金审批、使用程序比较繁琐，加上业委会成立率低，业委会正常运行率低，致使专项维修资金申请使用较难。专项维修资金低于30%后续筹具体政策尚未出台，续筹很难。物业服务费收取难。由于一些开发商工程质量遗留问题、居民权责意识偏差等因素影响，一些居民以种种理由不交物业服务费。据市物业企业行业协会提供的数据，全市住宅小区物业服务费平均收缴率为75%。违法违规停车行为处置难。一些部门履行职责止步于小区门口，物业企业难以处置。特别是很多小区“一位难求”，车辆随便占道，甚至占用消防通道、消防登高点普遍被占为停车位，存在严重的潜在安全风险。
三、工作对策
（一）加强领导，理顺_
1、健全领导机制。建议建立由市政府主要领导任组长，分管领导任副组长，发改、建设（规划）、公安、民政、市场监管、综合行政执法（城市管理）、人防、工信等部门领导为成员的领导小组，研究解决物业管理方面的重大问题。县（市、区）、街道（镇）成立相应的领导机构，加强组织领导。
2、构建“两级政府、三级管理、四级网络”管理_。按照“条块结合、以块为主”的原则，构建市政府领导、行业管理部门监督管理、县（市、区）政府负责、乡镇（街道）属地管理、社区具体落实的管理_。建议市委、市政府高度重视物业管理职能机构和管理队伍建设，借鉴上海市、宁波市、南通市等地经验，在市城市管理局设立负责物业管理行业管理的职能处室——物业管理处（建议配置3个编制），下设全额事业单位物业服务管理中心（建议配置10个编制）；县（市、区）行业主管部门内设物业管理科，下设全额事业单位物业服务管理中心，在街道（镇）设立物业管理办（站、科），配备专人负责物业管理工作。
3、落实属地管理责任。要切实落实街道（镇）的属地管理责任，履行牵头抓总、协调各方、落实责任，使街道（镇）成为物业管理的定海神针。积极发挥社区居民委员会在物业管理中的作用，支持和指导业主成立业主大会、业主委员会和依法履行自治管理职责，参与对物业服务企业的监管工作，协调物业服务企业、业主委员会和业主之间的关系。
（二）完善法规，规范管理
1、修订一部办法。坚持问题导向，找准工作短板，突出实用管用，从明确管理_、构建组织网络、夯实基层基础、完善工作制度、规范各方行为、维护各方权益、破解工作难题等方面着手，修订完善《**市物业管理实施办法》，经法定程序报市政府批准后实施，改善全市物业管理法制环境。
2、出台一个政策。《办法》实施后，建议市政府出台《关于进一步加强物业管理和扶持物业服务业发展的若干意见》，为加强物业管理和扶持物业服务业发展指明方向、明确责任、强化措施，提升物业管理整体水平。
3、完善一套制度。认真梳理原行业主管部门发布实施的物业管理文件规定，修订完善《**市住宅专项维修资金管理办法》、《**市前期物业招投标管理办法》、《**市物业服务企业退出服务管理办法》、《**市业主大会与业主委员会指导规则》等管理规定，探索建立《前期物业管理保证金制度》、《物业服务企业信用管理制度》、《物业管理项目经理人信用管理制度》等。
（三）强化考核，落实责任
1、构建三级考核机制。建议建立市对县（市、区）、县（市、区）对乡镇（街道）物业管理工作考核、乡镇街道对小区业委会及物业服务企业考核机制，并纳入政府年度目标考核内容，推动工作落实。
2、构建服务企业监管机制。一是推行物业服务企业星级评定制度。对物业服务企业进行常态化检查考核，采取检查问题与督促整改交替推进的方式，确保日常监管持续不断，高频长效，将考核结果作为评星依据。二是建立项目经理执业行为考评制度。由街道社区对管业管理项目经理执业行为进行考评，把检查考评情况同企业星级考核制度结合起来。实现日常监管由物业服务企业向 ……（未完，全文共4847字，当前仅显示2448字，请阅读下面提示信息。收藏《市物业管理工作调研报告》）