关于我市农村集体土地转让情况的调研报告

目录/提纲：……
一、调研准备与实施
二、主要问题及成因
（一）农村集体土地转让（卖）存在的主要问题
一是私自交易土地
二是未批先占，占而不建
三是违法占用耕地建房，出现未批擅建、超面积建房、一户多基等现象
四是违规占用耕地建坟
（二）农村土地流转存在的主要问题
一是土地流转手续不完备，程序不规范
二是擅自改变土地种植类型，改变土地现状和用途
三是流转时间过长，流转价格过低
（三）存在问题原因分析
一是法律常识的缺失
二是法律意识的缺乏
三是运行机制的缺力
四是监管服务的缺位
三、对策措施与建议
一是加大宣传力度
二是加大整治力度
三是开展全面治理
四是加强监管力度
五是加快编制城乡建设规划
六是加强基层执法服务队伍建设
……
关于我市农村集体土地转让情况的调研报告

根据****教育领导小组课题调研安排，***同志带队，办公室、市***局、市***局等单位参加，组成调研组，对****、****、等重点乡镇农村集体土地转让情况进行专题了调研。现将调研情况报告如下：
一、调研准备与实施
为了进一步增强调研的针对性，提高调研质量，调研组经过认真研讨，确定了调研方案，将调研重点聚集在**年以来农村集体土地非法买卖（出租）和农村集体土地非法流转两个重点；调研采取表格调查、现场察看、听取汇报、座谈交流等形式，由各乡镇先期自查，明确要求乡、村两级负责人据实填报并签名盖章，确保资料的真实性、全面性、严肃性。组织座谈时，除各乡镇负责人、分管领导外，其所辖土管所、财经所负责人，及流转问题比较集中、有代表性的村支部书记（不少于两名）参加，听取情况汇报，掌握第一手资料。同时，对问题比较突出的地方，进行实地察看。各乡镇负责人大工作的同志进行了较好的组织协调工作。总体来看，调研活动领导重视、组织严密、方法得当、数据祥实，剖析问题透彻，措施建议针对性、操作性较强，达到了预期的调研效果。
二、主要问
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略767字，正式会员可完整阅读）……　
。四是违规占用耕地建坟。有的乡镇个别村在自己的承包地上违规建坟达***处，占地***亩，最大一处占地近****亩，在当地造成了较大的负面影响。
（二）农村土地流转存在的主要问题。一是土地流转手续不完备，程序不规范。《土地管理法》第十四条：农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，发包方和承包方应当订立承包合同；由本集体组织以外的单位和个人承包经营的，必须经村民三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。据统计，我市农村集体土地已确权登记面积为***万亩（其中家庭承包地****万亩，非承包地***万亩），全市农村承包耕地流转面积已达****万亩，其中****万亩签订了形式不一的流转合同，占流转总面积的****%。调查发现，集体组织内的成员流转时大多以口头协议为主，没有规范的合同文本，也没有履行正常的报批（备）程序，造成土地流转关系混乱，权益受到侵害时无法得到法律保障。这种现象在调研的***个乡镇中普遍存在。集体组织外的单位或个人流转时，签订的流转合同不规范，双方权利义务约定不充分，且绝大多数合同未经乡（镇）人民政府批准，造成流转程序上的违法，为后续履约留下矛盾隐患。*****土地流转面*****万亩，占耕地总面积的****%，但仅有不到****%的流转土地，在区财政分局备案。二是擅自改变土地种植类型，改变土地现状和用途。有的将基本农田开挖成鱼池或进行畜禽养殖;有的因改变土地现状，破坏原有的农业基础设施，对未进行流转的土地继续耕作造成影响，如水利灌溉、进出道路通行等;有的因无法耕种，只好抛荒和闲置。三是流转时间过长，流转价格过低。有的没有考虑物价因素，只协定了当时的流转价格，没有形成市场调节机制，影响了土地的可持续流转。在调研中我们还发现有的土地经过多次流转，出现发包主体模糊、坐收流转差价的现象。
（三）存在问题原因分析。分析在农村集体土地转让和流转过程中形成问题的原因，归纳起来主要有以下几种：一是法律常识的缺失。很多农户没有理清所有权、承包权、经营权之间的关系，错把承包权、经营权当作所有权，“我的土地我作主”，与其它人或组织无关；有的出（受）让方在利益驱使下，钻营法律和监管的疏漏，进行隐形交易。这是造成农村集体土地私自交易的根本原因。二是法律意识的缺乏。部分农户、村组干部和企业主土地法制观念不强，对保护土地和保障发展之间的关系认识模糊，存在先用地后规范或不规范的惯性思维，且违法所得丰厚，违法成本过低，容易产生从众心理和负面效应，导致违法违规用地现象泛滥，造成对法律权威的无视。三是运行机制的缺力。《土地管理法》对农村集体土地的转让（流转）、使用、保护及法律责任等方面作了相应规定，职能部门也有对应的工作流程，但在实际工作中，一方面没有建立统一的服务管理平台，也没有规范的实施细则，导致操作性不强，随意性较大；另一方面法律政策刚性约束不力，存在人为干预现象，对违法违规行为没有具体有效的惩戒措施。四是监管服务的缺位。《土地管理法》明确农村集体土地归农村集体所有。县级以上人民政府土地行政主管部门对违反土地管理法律法规的行为进行监督检查。这就要求土地行政主管部门（土管所）、乡（镇）、村等各级组织要主动作为、主动参与、主动服务、主动监督，利用现代技术和手段，及时发现和解决问题。但事实上的村组织无为、乡（镇）无奈、主管部门无力，导致当前的乱象丛生。
三、对策措施与建议
土地资源是人类赖以生存的物质基础，更是社会经济发展不可或缺的重要资源。随着经济向高质量发展转型和乡村振兴战略的深入推进，包括耕地和建设用地在内的土地资源逐渐呈现短缺的迹象。当前我市土地需求与实际供给的矛盾日益突出，与此同时，土地资源的闲置浪费现象也比较明显。因此，盘活存量，用好增量，进一步规范农村土地市场秩序，充分发挥土地资源的社会和经济效益，是当务之急，适时之举。
调研组认为,目前我市农村集体土地存在的乱象，是历史与现实、主观与客观等多种因素影响的产物。要想根治，难度很大，但从全 ……（未完，全文共4263字，当前仅显示2153字，请阅读下面提示信息。收藏《关于我市农村集体土地转让情况的调研报告》）