关于建设项目投资建设的建议书

目录/提纲：……
一、项目基本情况1
（一）项目名称1
（二）项目内容及投资1
（一）关于实施机构2
（二）投资结构2
（三）运作方式3
（四）项目回报机制4
（五）退出机制6
（六）方案落实的重点程序要求6
（七）采用PPP模式优势7
（一）运作方式8
（二）项目贷款基本信息9
（三）拟合作方介绍10
（四）“项目贷款”融资的特点11
（五）落实的重点要求11
一、项目基本情况
（一）项目名称
（二）项目内容及投资
二、采用PPP模式建设实施方案构想
（一）关于实施机构
（二）投资结构
（三）运作方式
（四）项目回报机制
（五）退出机制
（六）方案落实的重点程序要求
3、财政部门出具将可行性缺口补贴支出纳入各年度财政预算的确认函
二、其他需落实的重要事宜：
1、建设期满后，允许社会资本方提前退出
（七）采用PPP模式优势
三、采用“项目贷款”的方案构想
（一）运作方式
（二）项目贷款基本信息
（三）拟合作方介绍
（四）“项目贷款”融资的特点
（五）落实的重点要求
4、能够提供合法有效的担保5、资产负债率符合贷款人的要求
……
关于*****建设项目投资建设的建议书
二零一八年四月

目录

一、项目基本情况 1
（一）项目名称 1
（二）项目内容及投资 1
二、采用PPP模式建设实施方案构想 2
（一）关于实施机构 2
（二）投资结构 2
（三）运作方式 3
（四）项目回报机制 4
（五）退出机制 6
（六）方案落实的重点程序要求 6
（七）采用PPP模式优势 7
三、采用“项目贷款”的方案构想 8
（一）运作方式 8
（二）项目贷款基本信息 9
（三）拟合作方介绍 10
（四）“项目贷款”融资的特点 11
（五）落实的重点要求 11


为进一步增强**新城创新型产业动力，提升产业聚焦能力，开发园区复合功能，同时加快*****建设项目（下称“本项目”或“项目”）落地实施。在充分研读了贵方所提供的项目可行性研究报告，并结合相应市场调研情况，我司特研究并制订了以下两套项目运作与实
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略644字，正式会员可完整阅读）……　
、实施方案编制、合作伙伴选择、项目合同签订、项目组织实施以及合作期满移交等工作。
（二）投资结构
结合PPP项目的一般操作经验，为实现政府与社会资本的充分合作，政府或其实施机构应当委托政府出资平台（西安丝路创新发展有限公司）共同参与项目公司设立并完成部分项目资本金出资。
（三）运作方式
我司建议本项目可考虑采用“建设-运营-移交”（BOT）模式实现PPP操作。在该操作模式下，根据项目及其土地权属性质，项目公司投资新建形成的固定资产应属政府所有，项目公司仅在特许经营期内拥有该固定资产的特许经营权，即使用权、经营权和收益权。
在项目建设期，可以中建一局（联合体）作为社会资本方，与政府出资平台共同组建项目公司，负责项目全生命周期的投融资与建设工作。项目建成后，项目公司以政府授予的特许经营权为基础，提供运维管理服务，并在运营期满后将项目移交给政府或其指定机构。



项目公司组织架构与法律关系图
（四）项目回报机制
本项目在前述BOT（建设-运营-移交）的运作方式下，项目公司投入的资本性支出和运营维护成本宜采用“使用者付费+可行性缺口补助”的回报机制。即项目公司分别通过直接收取使用者付费及政府财政付费两种方式收回投资成本并实现收益。
1.使用者付费
使用者付费为项目公司自主运营项目内生活商业设施、并提供园区其他服务，直接向商户收取的费用，包括但不限于超市、停车场等商业性经营收入、租赁收入，园林绿化、物业服务收入等。
2.政府可行性缺口补贴
按照《政府和社会资本合作项目财政承受能力论证指引》（财金【2015】21号）文件，可行性缺口补贴模式的项目，政府每年付费数额计算公式：

相关变量确定如下：
①合理利润率
依据财政部21号文件要求，“合理利润率应以商业银行中长期贷款利率水平为基准，充分考虑可用性付费、使用量付费、绩效付费的不同情形，结合风险等因素确定。”
本次测算以目前的金融机构中长期贷款基准利率（4.9%）为基数。鉴于项目运营周期长，不确定性因素多，为了使项目利润水平接近投资人的一般要求，设定调整系数为*，即合理利润率取值为4.9%*（1+*）。计算公式如下：

②折现率
依据财政部21号文件要求，“年度折现率应考虑财政补贴支出发生年份，并参照同期地方政府债券收益率合理确定。”
依据2016年**省政府专项债券（1-4期）发行结果公告：
期数 1 2 3 4
期限 3 5 7 10
票面利率 2.73% 2.95% 3.23% 3.21%

依据2016年陕西省政府第一批一般债券发行结果公告：
期数 1 2 3 4
期限 3 5 7 10
票面利率 2.71% 2.94% 3.23% 3.20%

按照**省债券地方政府债券利率水平（3%左右），考虑项目合作期限远高于上述债券期限、风险转移溢价等因素以及市场上社会资本的合理投资回报，建议折现率取值不低于8%（具体以双方协商确定）。
（五）退出机制
项目合作期满后，项目公司应按照PPP项目合同约定的移交范围、移交标准和移交程序等将项目及其他公共配套设施等资产向政府或其指定机构进行移交。
（六）方案落实的重点程序要求
一、根据PPP项目相关程序及财金【2015】21号文件的规定，政府依次完成如下程序性文件：
1.政府出具同意本项目采 ……（未完，全文共5149字，当前仅显示1808字，请阅读下面提示信息。收藏《关于建设项目投资建设的建议书》）