关于鼓励民营企业参与政府公租房建设的建议

目录/提纲：……
一、加快发展公租房的重要意义
二、公租房建设的现状及存在的问题
1、覆盖面不高
2、吸引力不强
4、建设资金筹集存在短板
三、具体建议
1、多渠道、多方式提升公租房项目收益率以吸引企业参与
2、融资优惠以降低参与企业的融资难度
3、落实税费减免政策，降低参建民营企业的现金流压力
4、风险共担稳定企业预期
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关于鼓励民营企业参与政府公租房建设的建议

2010年6月，国家住建部等七部委联合下发了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，明确了全面推进公租房建设和发展的总体要求和主要目标，提出要加快培育公共租赁住房市场，构建以政府为主提供基本保障的公租房供应体系，不断优化供需结构，确保“住有所居”。
一、加快发展公租房的重要意义。
近年来，随着廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造力度的逐步加大，城市低收入家庭的住房条件得到较大改善。但是，由于有的地方住房保障政策覆盖范围比较小，商品住房价格较高、上涨过快、可供出租的小户型住房供应不足等原因，一些中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题比较突出。同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房支付能力不足矛盾日益
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、居住面积、最低生活保障等多重核定标准，造成公租房的覆盖面不高，部分闲置，资源浪费比较严重。
2.吸引力不强。考虑到政府财政能力及土地供给问题，公租房项目往往位置偏远，规划设计和建设配套水平较低，医疗、教育、商业、物业、交通等与日常生活密切相关的民生设施配套不强，造成一些符合条件且有租用住房需求的人，宁愿高价租用商品房，也不愿意申请公租房，导致项目入住率偏低，“叫好不叫座”的现象频出。
　　3.监督机制实施不到位。按照规定，有资格租赁公租房的人群主要是无法满足基本住房要求的中低收入家庭，需要填写申请表、提供本人及共同申请人身份证明、婚姻证明、收入和住房证明等材料。但由于缺乏有效监管，很多材料并不能真实客观地反映申请人的经济财产状况，导致一部分真正需要公租房的人享受不到这一国家福利政策。
4.建设资金筹集存在短板。首先，根据国家规定，公租房的建设资金主要来源于政府财政投入、银行融资等少数筹资渠道，途径过少导致公租房建设资金后续力不足。另一方面，有的地方政府虽然财政不足，融资困难，但受到政策的制约，无法让资金雄厚、实力强、开发经验足的民营企业参与公租房建设，极大地约束了公租房的长足发展。
其次，由于公租房的实际产权不能在银行进行抵押，银行也不会轻易对公租房发放贷款，加上地方政府财政吃紧，资金投入不足，支付给建设企业的工程款往往也一拖再拖，影响了公租房建设的有效推进。
再次，公租房属于福利保障房，在当下政策的条件下，由于其政策不明确性、运营不稳定性、利润不确定性导致大多数民营企业不愿意投资公租房建设。
三、具体建议
从当前公租房建设存在的一系列问题可以看出，公租房建设不可能仅靠政府财政投入，政府大包大揽的模式也不可取，必须要创新和调整政策，积极引导和鼓励民营企业参与公租房建设，才能顺利实现公租房建设目标。
1.多渠道、多方式提升公租房项目收益率以吸引企业参与。土地通过划拨的方式取得对企业最有利，也最具吸引力，但考虑到地方财政收入问题，该种方式的可操作性不强。可以允许公租房项目土地低于市场价取得，允许延期或分期支付土地款，或进行土地价补贴等；打包商业地产或实行联动土地开发，以提升公租房建设的整体水平；通过贴息降低民营企业投资成本；实行租金补贴，以提升公租房的收益率；适当放开对公租房项目容积率、建筑密度、绿地率等规划指标的限制，允许项目设计单位充分利用土地进行集约化设计等。
2.融资优惠以降低参与企业的融资难度。政府提供信用支持或信用增级，确定政策性银行为参与公租房建设的民营企业提供低息贷款或放宽参建公租房企业向银行贷款时的条件，帮助企业降低融资难度，以提高民营企业参与公租房建设的积极性。
3.落实税费减免政策，降低参建民营企业的现金流压力。在融资建设过程中，初始运营阶段的税费减免政策可以有效 ……（未完，全文共2381字，当前仅显示1514字，请阅读下面提示信息。收藏《关于鼓励民营企业参与政府公租房建设的建议》）