县物业管理调研报告

目录/提纲：……
一、基本情况
一是广泛宣传，普及物业管理基本政策
二是加强监管，推动物业管理行业健康发展
三是积极引导，完善业主自治制度
四是搞好服务，切实解决实际问题
二、存在问题
（一）责任机制落实没有完全到位
一是部分业主委员会存在监管缺位、失职问题
二是统筹协调作用发挥不够
三是行业监管不严格
四是业主物业服务消费意识不强，公共维护意识有待提升
（二）历史遗留问题较多
（三）物业企业服务有待规范
一是企业实力偏低
二是从业人员素质不高
三是行业行为不规范
（四）热点难点问题亟需化解
三、意见与对策
（一）健全工作_
（二）分类实施管理
（三）提升管理水平
一是完善企业激励、惩戒机制
三是规范业主委员会成员行为
四是加强住宅专项维修资金管理
五是规范物业管理招投标活动，促进物业管理行业的公平竞争
（四）强化市场监管
一是加强物业管理服务事中事后监管
三是加强物业服务收费管理
（五）形成工作合力
……
**县物业管理调 研 报 告

近年来，随着我县城市建设的快速发展，城区住宅规模不断壮大，居民对居住环境和服务的要求越来越高，住宅物业管理成为改善人居环境、提升民生幸福指数、促进社区平安和谐的重要因素，也成为居民关心关注的热点问题。结合“不忘初心、牢记使命”主题教育，为摸清我县城区住宅物业管理现状，进一步规范完善城区物业管理工作，针对我县城区住宅物业管理情况进行了专题调研。现报告如下：
一、基本情况
据统计，我县城镇常住人口近18万人，城镇化率达到45%，其中中心城区常住人口超过7万人，现有78个小区，80个单体楼，总计住宅25935套、面积320万平方米，其中46个小区由物业服务企业管理。从整体情况看，我县物业管理起步较晚，市场化和专业化水平较低，正处于加快发展的重要阶段。目前，我县登记注册物业服务企业26家，其中备案经营物业企业10家，物业从业人员360余人。由于我县城区住宅存在商品房、保障性住房、单位自建房等多种形式，造成物业管理也存在多种方式。一是由专业物业公司管理；二是无物业管理的单体楼，由社区居委会牵头通过业主自主管理的方式，组建物业服务队
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作经费、办公场地等因素的制约，基本上没有成立单独的物业管理机构，与相关部门协调相对困难，存在“心有余而力不足”现象。三是行业监管不严格。行业主管部门对法律法规和有关政策的落实不够深入具体，对物业企业的业务指导、日常检查和体系考核不够科学合理，考核的方法和标准有待改进。四是业主物业服务消费意识不强，公共维护意识有待提升。目前老旧小区住户主要是老年人、租赁户、无稳定收入人员，经济基础较差，尚未建立起交纳物业管理费用的意识，拖欠物业费问题普遍存在，致使物业企业不能正常运转，甚至弃管。同时，部分业主公共维护意识淡薄，存在杂物乱堆乱弃、私搭乱建、占用公共用地等违法违规行为，给物业管理工作带来一定程度困难。
（二）历史遗留问题较多。主要表现在两方面，一方面是物业管理先天缺位。物业管理行业在我县发展时间较短，2005年之前建设的居民区基本没有物业管理。一些老旧小区、单位自建房等基础设施不配套、没有专项维修基金、公用设施设备维修养护改造工作量大，物业管理体系建立条件不足，难度大，投入机制不完善，后期各类遗留问题逐渐显露，出现了许多矛盾，引起了居民群众的不满。比如一些老旧小区普遍存在楼面破损、给排水管道老化的问题，由于没有专项维修基金和物业公司管理，居民多次反映。经街道办事处、社区协调，拟采取集资的方式进行修整，但由于老旧小区大部分是租赁户，积极性不高，始终无法解决。下一步将结合老旧小区改造相关政策，积极争取专项资金，对老旧小区基础设施进行逐步改造完善。另一方面是是开发商遗留问题。个别小区由于开发商向业主交房之前，缺乏对整个开发项目共同验收的环节，导致必要的配套共用设施不健全，引起业主入住后的不满。同时，由于部分政策性问题始终无法有效解决，业主将不满转嫁到物业企业，导致管理服务工作开展困难，物业企业进驻积极性不高。
（三）物业企业服务有待规范。一是企业实力偏低。与其他旗县区先进物管企业相比，软硬件水平还存在较大差距。二是从业人员素质不高。由于物业企业利润较低，部分企业往往选择招收年龄较大、文化程度偏低的物管职工，这类人员缺少必要的培训，与业主沟通存在明显不足，从而影响企业服务水平的整体提升。三是行业行为不规范。部分物管企业服务项目、收费标准不公开、不透明、不规范，服务质量差、不到位且随意性较大，导致部分业主滞交甚至不交物业费用，业主与服务企业的矛盾不断升级。
（四）热点难点问题亟需化解。小区停车难、物业收费标准核定不规范、物业公司支出不透明、公共用水用电收缴难、违章搭建查处难、物业公司随意改变公共设施使用用途及业主委员会成立难等热点难点问题，至今没有从根本上得到好转。
三、意见与对策
随着我县城市建设的不断推进，城镇化率的不断提高，广大居民对享受高品质的公共服务期望值大幅提升，城市住宅物业管理必将进入快速发展、成熟规范的快车道。因此，加强对住宅小区物业管理工作的引导、支持和监督，建立成熟完善、规范有序的物业管理秩序，形成居民满意、宜居、和谐的物业发展氛围，对关注民生保障、建设和谐社会有着重要意义。
（一）健全工作_。按照“政府主导、分级负责、属地管理、多方协同”的原则，建立县、街道、社区“三方联动”的工作机制，横向到部门，实施联动机制；纵向到社区，落实管理责任，推动物业管理工作重心向街道、社区下移，逐级建立考核制度，形成齐抓共管、各司其职、各负其责的物业管理工作氛围。县政府统筹协调，负责组织各相关部门建立联动协调工作机制；研究制定物业管理服务相关政策；推进老旧住宅小区综合改造；组织有关部门对物业管理区域内违法行为进行集中整治。街道具体实施，对本辖区内物业管理工作负直接责任，要设立物业管理工作机构，将物业管理服务活动的组织、指导、协调、管理纳入工作日程。负责组织召开物业管理服务联席会议；指导、协调本辖区业主大会成立及业主委员会选举、备案工作；督促业主大会、业主委员会依法履行职责；对物业服务企业行为进行管理、考评；协调社区建设与物业服务的关系。社区负责协助街道办事处做好物业管理有关工作及化解矛盾纠 ……（未完，全文共4282字，当前仅显示2163字，请阅读下面提示信息。收藏《县物业管理调研报告》）