关于推进老旧小区改造提升城镇化建设水平的调研报告

目录/提纲：……
一、**县老旧小区改造的现实背景
（一）老旧小区现状特征与突出问题
（二）改造与城镇化建设的内在关联
二、**县老旧小区改造的实践路径
（一）坚持规划引领，构建“三级联动”推进体系
（二）聚焦功能提升，实施“三类工程”精准改造
（三）创新机制保障，形成“多元共治”参与格局
（四）强化协同效应，推动城镇化质量整体提升
四是居民获得感显著提升
三、**县老旧小区改造面临的问题与挑战
（一）改造需求与资金供给的矛盾突出
（二）产权复杂与居民意愿的协调难度大
（三）改造成果与长效管理的衔接不足
四、深化老旧小区改造提升城镇化建设水平的对策建议
（一）完善资金筹措机制，拓宽多元投入渠道
（二）强化分类施策，破解产权与意愿协调难题
（三）健全长效管理机制，巩固改造成果
……
关于推进老旧小区改造提升城镇化建设水平的调研报告

老旧小区改造是新型城镇化建设的重要组成部分，是满足人民群众对美好生活向往的关键举措。**县作为长三角地区典型的县域城市，截至2024年末，建成区范围内共有建成于2000年以前的老旧小区127个，总建筑面积386万平方米，涉及居民4.2万户，占城区居住人口的28.7%。这些小区普遍存在建筑老化、管网破损、公共空间匮乏、服务功能缺失等问题，既影响居民生活质量，也制约城市功能提升。近年来，**县将老旧小区改造作为提升城镇化建设水平的突破口，系统谋划、创新机制、精准施策，全面改造。本报告基于实地调研、数据统计及案例分析，总结**县实践经验，剖析现存问题，提出优化建议，为同类县域推进老旧小区改造提供参考。
一、**县老旧小区改造的现实背景
（一）老旧小区现状特征与突出问题
**县老旧小区主要形成于上世纪90年代至2000年初，多为单位自管房、房改房或早期商品房，具有典型的“三多三少”特征：一是产权主体多，涉及机关事业单位、国有企业、集体组织等12类产权单位，部分小区存在“一栋楼多个产权”现象；二是设施老化问题多，85%的小区供水管网使用年限超过25年，60%的排水管网存在堵塞渗漏，电力容量普遍不足8千瓦/户（现行标准为12千瓦/户）；三是公共服务缺口多，仅12%的小区配备养老
……（新文秘网http://www.wm114.cn省略902字，正式会员可完整阅读）……　
**县将改造内容划分为基础类、完善类、提升类三类，分类制定技术标准和资金分担比例（基础类财政全额保障，完善类财政补贴60%、居民自筹40%，提升类财政补贴30%、社会资本投入70%）。
基础类工程以“保基本”为核心，重点解决居住安全和基本生活需求。2023-2024年累计投入5.8亿元，完成建筑外立面修缮42万平方米，更换供水管网186公里（其中雨污分流管网89公里），改造电力线路123公里（增容至12千瓦/户），增设消防设施1200套，修复破损道路23万平方米。以**小区为例，改造前因供水管网老化，居民用水高峰期水压不足问题突出，改造中更换DN150球墨铸铁主管网，配套安装智能水表，彻底解决了“水流小、水质差”问题。
完善类工程以“提品质”为目标，重点改善生活便利性和环境舒适度。累计投入3.2亿元，新增停车位4200个（其中立体车库6处、地面车位3600个），加装电梯78部（覆盖6-8层住宅），改造绿化景观15万平方米（采用“适地适树”原则，选用香樟、桂花等本地树种），升级公共照明1.2万盏（全部更换为LED节能灯具）。**社区通过整合小区内零散空地，建设“口袋公园”3处，设置健身器材、休闲座椅等设施，居民日均活动时长从改造前的0.5小时提升至2.1小时，满意度达92%。
提升类工程以“强服务”为导向，重点完善社区公共服务功能。结合“15分钟生活圈”建设要求，在改造小区配套建设养老服务站12个（每个面积不小于200平方米，配备助餐、理疗、文化等功能区）、托幼设施8处（均取得普惠性幼儿园资质）、便民市场5个（引入连锁超市、生鲜店等业态）、社区文化活动中心6个（配备图书阅览室、棋牌室、培训教室）。**街道**小区改造中，利用拆除违建腾出的3000平方米土地，建设社区综合服务中心，整合养老、托幼、家政、快递等功能，日均服务居民超500人次，成为“一站式”便民服务样板。
（三）创新机制保障，形成“多元共治”参与格局
**县注重激发各方主体能动性，构建“政府主导、居民参与、社会协同”的改造格局。在政府层面，建立“一小区一专班”制度，每个改造小区由街道干部、社区工作者、业主代表组成工作专班，负责方案制定、矛盾协调、施工监督；设立改造专项基金，2023-2024年累计安排财政资金8.5亿元，占总投资的67.5%。在居民层面，推行“三上三下”工作法（方案初稿上墙征求意见、修改稿上门沟通、定稿上网公示），2023年以来累计召开居民议事会230场次，收集意见建议1800余条，采纳率达85%；引导成立业主改造委员会102个，参与施工监督的居民志愿者达2300人次。在社会层面，探索“改造+运营”模式，吸引企业参与公共服务设施建设，如**物业公司投资300万元建设**小区智能停车系统，通过收取停车服务费实现运营收益；**养老服务公司承包3个小区养老服务站运营，政府按服务人次给予补贴。2023-2024年，社会资本参与改造项目17个，总投资2.2亿元。
（四）强化协同效应，推动城镇化质量整体提升
老旧小区改造与城镇化建设形成显著的“乘数效应”。一是通过拆除违建、整合零散用地，2023-2024年累计腾出土地12.3万平方米，其中60%用于公共服务设施建设，30%用于绿化景观提升，10%用于商业配套，土地利用率较改造前提高40%。二是管网改造后，小区排水能力从“1年一遇”提升至“3年一遇”，内涝发生率下降75%；智能安防系统覆盖率从5%提升至85%，盗窃案件同比下降62%；5G网络覆盖率从12%提升至95%。三是改造后，老旧小区二手房均价较改造前上涨15%-20%，部分小区人口回流率达18%；社区服务功能完善吸引家政、养老等服务业态入驻，2024年改造小区周边新增市场主体230家，带动就业800余人。四是居民获得感显著提升。2024年**县统计局开展的老旧小区改造满意度调查显示，居民对居住环境、设施配套、服务功能的满意度分别为91%、88%、85%，较改造前分别提高35、32、28个百分点。
三、**县老旧小区改造面临的问题与挑战
（一）改造需求与资金供给的矛盾突出
**县2023-2027年老旧小区改造总投资需求约21.8亿元，其中财政预算安排14.5亿元（占66.5%），居民自筹2.7亿元（占12.4%），社会资本投入4.6亿元（占21.1%）。但实际执行中，居民自筹部分因部分小区低收入_占比高（如**厂宿舍退休职工占比达65%，月均收入不足3000元），缴费意愿和能力有限，2023年居民自筹到位率仅68%；社会资本参与项目集中在停车、养老等收益较明确领域，对管网改造等公益性项目参与度低，2024年社会资本实际投入仅2.1亿元（占计划的45.7%）。资金 ……（未完，全文共4811字，当前仅显示2534字，请阅读下面提示信息。收藏《关于推进老旧小区改造提升城镇化建设水平的调研报告》）