对房地产市场的价格管理的建议

对房地产市场的价格管理的建议
——兼论龙岩中心城市房地产价格管理服务措施

衣食住行是百姓的基本需求，富裕起来的广大群众在向小康社会进程中，把改善和提高住宅质量和水平放在了重要的位置，但多年来住宅的价格不断增高，增长速度一年比一年快，如笔者所在的福建省龙岩市所在的中心城市自1997年以来商品房价格一路快速上升，商品房平均价格从当年1200元/平方米狂升至2006年的2646元/平方米，八年来平均价格涨幅达17.2%，2005年以来，自国家出台“国八条”、“国六条”等控制和稳定房价措施后，商品房平均价格涨幅已从2004年的18.96%下降到2006年的16.78%，房地产价格增长的格局，需要价格、发改、建设、国土等相关政府部门今后继续联手出台有力措施，进一步加强对房地产市场的价格管理。现结合价格部门的工作实际提出若干建议如下：
第一,规范房地产价格的计算标准。现在房地产价格一月一个价，有的周期还更短。更花的是房地产价格还存在着许多价外价的行为，比如一楼盘每平方米订合同时的销售价格2000元
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格需要进行过滤，而个别地方的政府部门，有时也因沟通不够或认识不一等出现了统计数据特别是价格信息资料“打架”冲突的情况，这种的不一至，不只部门与部门间，甚至上下级之间都会出现，如2007年国家某部委对广东省广州市的房价数据就出现了与地方政府相关部门的数字不一的情况。为避免此情况的发生，价格行政主管部门要在深入基层调查的基础上，与其它二个部门主动进行交流和沟通，共同建立准确、全面、实用性强的房地产价格方面的信息系统。
不管如何分类，房地产价格信息系统包括房地产成本信息系统和房地产销售价格信息系统二大类。建议对龙岩中心城市范围内目前的85个的楼盘建立房地产成本信息档案，房地产成本信息档案内容有国有土地使用权取得成本、建筑安装成本、小区配套设施成本、房地产企业管理成本和财务成本、销售（含广告策划）成本等，由于房地产成本信息系统涉及方方面面，因此可以从易到难开展工作，取得国有土地使用权成本可以从国土资源管理局获得；而建筑安装成本可以通过建设行政管理部门，综合开发商与施工单位的施工合同进行修正后获得，这是二个极容易取得的数据，也是第一步可以开展的工作；在此基础上，进一步收集其他的成本，汇总后可以作为房地产价格管理的工作基础；在时机成熟后，第三步工作就是与房地产管理部门、统计部门协商沟通，在取得一致意见后，建立统一的各楼盘的房地产价格信息发布系统。
第三，加强涉及房地产行业的各项规费的清理工作。房地产行业收费项目很多，有行政性收费，还有事业性收费，除此之外还存在着大量的服务性收费，如招标代理、设计、勘察、监理的收费。在众多收费项目中，有的收费项目明显属于多头征收，有的则属于在收费期限过后还在继续加以征收；有的收费项目在收费项目上可高可低，具有一定的弹性，但一些部门和人员出自利益驱动，对这种_裁量权的使用非常随意，往往就高不就低。由于一些行政事业单位对房地产开发商握有行_利，房地产商往往认为破财消灾省事，而最终采取的作法是把这些过多过乱的收费转移到消费者的身上，开发商们常常是对此过多过烂的收费采取忍让的态度，结果是造成房地产商品价格过高，导致百姓负担太重的危害群众利益的事情发生。
针对上述问题，价格行政主观部门要积极认真，有所作为。通过对开发商和各行政主管部门二条渠道，同时进行涉及房地产方面的收费项目进行摸底调查；在此基础上，可以会同财政、审计、政府法制等部门对各种收费情况进行法律法规的依据审查，凡是没有法律法规依据的，一律给予取消；在清理结束后，在《闽西日报》、《龙岩市人民政府公报》等媒体上公开发布涉及房地产的收费项目，把已经取消的收费项目向社会发布，继续保留的收费项目，则要把收费项目、执行有效期限等进行公布，让全社会参加监督；清理期间，一律停止新出台涉及房地产项目的行政事业性项目，在清理结束后，对新增加的行政事业性收费项目，要严格加以把关，防止一些不合理的收费项目再次以各种借口进行反弹。通过对涉及项目的各项规费的清理工作，确实减轻房地产开发企业的负担，进而达到降低房地产开发成本和稳定房地产的功效。
第四，加强经济适用房等保障用房政府定价工作。《龙岩中心城市住房建设规划（2006－2010）》提出规划期内新建经济适用住房40.8万平方米、廉租住房3．5万平方米。实际上2006年完成情况是：经济适用住房施工面积14.22万平方米、投资1．01亿元、竣工面积8．83万平方米、销售面积10.17万平方米。 2007年建设建筑面积近7万平方米的经济适用住房，建筑面积约17万平方米的莲东小区E、F组团也已经开工，莲东廉租房正在开展前期工作，中心城市廉租房保障申请工作即将开始。但是中心城区经济适用房在稳定房地产价格还存在局限性，如经济适用房数量还不能达到有效调控房地产市场的 ……（未完，全文共5732字，当前仅显示2013字，请阅读下面提示信息。收藏《对房地产市场的价格管理的建议》）