福建省住房价格管理的实践与探索

目录/提纲：……
一、有效履职，切实做好保障性和政策性住房价格管理
三是根据新形势发展的需要，积极探索限价商品住房价格管理
一是积极探索先定价后招标的经济适用住房定价方式
二是改进经济适用住房土地取得费用的确定方式
三是采取有效措施加强经济适用住房价格定价后的监管
二、完善制度，努力规范商品住房交易价格行为
（一）制定有效措施，规范商品住房交易价格行为
（二）部门联动，完善商品房销售“一房一标价”制度
三、开拓创新，探索商品住房成本测算公布办法
二是为了维护广大购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展
三是可以为政府宏观调控提供决策依据，在一定程度上防止哄抬房价
四、强化监管，清理规范涉及住房建设和消费领域的收费
（一）清理收费项目，对涉及住房建设和消费领域收费进行全面整顿
（二）规范收费行为，制定涉及住房建设和消费领域收费行为管理办法
（三）结合本省实际，认真落实经济适用住房收费优惠政策
……

找准定位 开拓思路 在住房价格管理中发挥应有作用
——福建省住房价格管理的实践与探索
住房价格上涨过快是近年来社会和群众普遍关注的热点问题。在价格部门对住房价格管理职能有限的情况下，我省价格部门能找准定位，从着力解决住房价费等群众关心的热点问题入手，有效履行职责，积极拓展思路，努力在住房价格管理中发挥了应有作用，为我省房地产市场的健康发展和海峡西岸经济区建设营造了良好的价格环境。
一、有效履职，切实做好保障性和政策性住房价格管理
经济适用住房、廉租住房是具有保障性质的政策性住房，这部分住房价格监管是价格部门的法定职能。近几年来，我省各级价格主管部门能认真做好经济适用住房价格、廉租住房租金管理工作，确保国家有关价格优惠政策惠及广大中低收入家庭。一是在经济适用住房价格管理方面，切实按照国家和省有关规定，严格执行经济适用住房价格的审批程序和作价办法，按照利润率不超过3%的原则确定经济适用住房销售价格，并与同一区域内的
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规定了销售总额的上限，有效解决了基准价格上浮3%后销售价格的监管问题。二是改进经济适用住房土地取得费用的确定方式。根据国家和我省现行经济适用住房价格管理办法规定，土地取得费是按照征用土地所实际支付的费用确定。从近年来省物价局审定的几个经济适用住房项目价格情况看，有些单位利用原划拨土地集资合作建设经济适用住房，其实际支付的土地取得费用很低，有的甚至未发生费用，如果仅按实际支出的土地取得费用来测算，显然不符合社会实际情况，由此计算得出的经济适用住房基准价格也必然和其他经济适用房价格形成极大的反差，从而有失价格的公正性和合理性。为此，我们在审核这部分经济适用住房价格时，不是简单地按照建设单位报送的资料确定土地费用，而是在充分考虑各方面因素的基础上，经过充分的调查分析，参照当地同一时期、同一地段或类似区域经济适用住房的土地取得费用来测算。实践证明，按照这种方式确定土地取得费用，既能保证审定价格的公正性和合理性，又能防止国有土地收益的流失。三是采取有效措施加强经济适用住房价格定价后的监管。2004年，省物价局会同建设、国土等部门制定经济适用住房管理办法，加强经济适用住房销售收入的管理，明确对于经济适用住房超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房，应当严格按市场价出售，其收入必须纳入专项管理，在用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分由各地政府专项用于经济适用住房和廉租住房建设。针对一些市、县遇到的高层经济适用住房楼层、朝向差价如何确定问题，省物价局要求各级价格主管部门在审定基准价格及浮动幅度的同时，应当明确经济适用住房楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定，并根据其审定经济适用住房基准价格及浮动幅度乘以实际可售经济适用住房建筑面积，对销售总额上限予以控制。在此基础上，福州市物价局会同当地房管局对经济适用住房的楼层朝向调节系数予以具体规范，明确经济适用住房的楼层朝向代数和只能小于等于零。
二、完善制度，努力规范商品住房交易价格行为
（一）制定有效措施，规范商品住房交易价格行为。除经济适用住房、廉租住房和公有住房外，我省大多数住房价格均放开由市场调节。近几年这部分实行市场调节价的商品住房发生的价费矛盾和纠纷很多，如一些房地产开发企业在房价外另行收取水、电、燃气、通讯等属房屋配套性质的建设费用，部分开发企业在消费者购房后不切实履行销售合同中约定的价格承诺，住房交易过程中代收代付收费行为比较混乱等等。为有效解决商品住房交易过程存在的诸多不规范价格行为问题，2006年省物价局在充分调研基础上，与有关部门联合提出《关于进一步完善住房供应体系规范和促进房地产市场持续健康发展的若干意见》报经省政府同意，以省政府办公厅文件明确住房开发建设的成本和费用支出应严格执行房地产开发企业财务制度规定，对属购买人所有的公共设施、设备的建设配套等费用，应包含在住房销售价格中，不得向购买人另行收取。这一规定为规范商品住房交易价格行为，杜绝房地产开发企业在房价外加收费用提供了政策依据。据此，各地长期以来群众反映强烈的商品房价外加收燃气建设费等问题迎刃而解。在此基础上，2007年省物价局结合本省实际情况，制定出台了《关于规范新建商品住房交易价格行为的通知》，明确房地产开发企业不得将商品住房销售价格内应包含的成本费用转为在房价外另行收取，不得强制服务、强制收费或将应承担的费用转嫁给购房者，要求开发企业必须兑现买卖合同中约定的各项价格承诺，必须严格执行明码标价制度等等，这些对进一步规范商品住房交易过程中 ……（未完，全文共5396字，当前仅显示1895字，请阅读下面提示信息。收藏《福建省住房价格管理的实践与探索》）