黄石房地产市场发展现状、问题及对策研究

目录/提纲：……
一、黄石房地产业发展基本特点
（一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高
（二）商品房销售起伏，价格持续攀升
3、从全市商品房销售平均价格看，近年来价格呈节节攀升之势
（三）商品房供应量不断扩大，空置面积增长较快
（四）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用
二、今年以来黄石市房地产业发展的情况和特点
三、房地产业发展中存在的问题
四、几点对策建议
（一）加强对房地产业的宏观调控，确保房地产市场规范有序地发展
（二）优化经投环境，简化办事程序，提高行政效能
（三）加强和改善土地供应途径，供地计划与开发市场规划相统一
（四）建立房地产市场预警预报体系、完善房地产市场信息系统
（五）加强部门协作，共同规范城市房屋拆迁管理
（六）规范和加强物业服务行业的管理
（七）进一步激活住房二级市场
（八）加强房地产企业的自身建设，鼓励企业做好做强做大
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黄石房地产市场发展现状、问题及对策研究

近几年来，黄石房地产业在宏观调控中不断发展壮大，总体上呈现持续、稳定、健康发展的格局，已成为推动全市国民经济和社会发展的有力支撑点。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持黄石市房地产市场又好又快发展的关键。
一、黄石房地产业发展基本特点
随着黄石市国民经济持续快速发展，全市居民收入、消费水平的稳步提高，以及市委市政府实施三大战略决策，共同构筑了黄石市房地产市场繁荣的社会经济基础，也为黄石房地产业持续快速发展提供了广阔的市场空间。
（一）房地产开发投资快速增长，投资总量不断提高。
　　　从2001年到2008年，黄石市房地产投资年均增长率达到了47.9%，呈现出快速增长的良好发展态势。“十五”开局之年，黄石市房地产开发投资增速平缓，2001年仅完成开发投资1.47亿元，比2000年增长4.6％；2002年完成开发投资1.61亿元，比上年增长9.3％；2003年完成开发投资2.54亿元，比上年增长57.7％；2004年完成开发投资6.82亿元，比上年增长168.5％，达到“十五”期间的顶峰；2005年完成投资12.99亿元，比上年增长90.4％；受国家政策影响，2006
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平方米，迅速增加到2007年末的116.1万平方米、2008年末的90.63万平方米，分别比2001年增长19倍和14.8倍，年均增长40%。2006年和2008年房屋竣工面积同比增幅分别下降6.8％和21.9％。
　　2、新开工面积不断增加。2001年，黄石市商品房新开工面积为6.9万平方米，2002年新开工面积8.8万平方米，2003年16.8万平方米，2004年增至41.2万平方米，2005年达到82.5万平方米，2006年为105.6万平方米，2007年为189.3万平方米，2008年为221万平方米，其中增速最快的为2004年，比上年增长145％，增速最慢的为2008年，比上年仅增长16.7％。
　　（四）房地产业在国民经济和社会发展中的地位和作用日益突出
　　1、房地产增加值增幅高于全市三产和GDP增幅，比重不断提高。房地产业产业链长、关联度高，涉及到制造业中钢铁、水泥等数十个相关行业和服务业中众多行业的发展，其效应惠及多个产业和相关行业，能够直接或间接引导和影响经济的增长速度和质量。据统计，房地产业投资占全市固定资产投资比重、GDP比重分别保持在10%和3%以上，充分显示了房地产业作为支柱产业在黄石市国民经济发展中的地位和作用。
2、房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。房地产业是国民经济的重要部门，房地产业又与百姓生活息息相关，自从住宅市场化以来，房地产业的发展对于改善人居环境和城市功能发挥了重要作用。从有关抽样调查资料看，黄石市城镇居民人均住房建筑面积由2001年的21.8平方米提高到2008年的27.92平方米，大大改善了城乡居民的居住条件。
　　3、房地产开发投资占全社会投资的比重逐年提高，拉动支撑作用日益增强。近年来，黄石市房地产开发投资快速增长，自实行宏观调控政策后，投资增幅趋于平稳，但仍总体保持快速增长的良好发展态势，从2001年到2008年，黄石市房地产开发投资以年均47.9%的速度增长，比全社会固定资产年均增速快10.9个百分点，占全社会固定资产投资的比重由2001年的2.1%提升到2008年的10%。在城镇投资中的比重高。由于房地产投资增长快、比重高，目前房地产投资已成为支撑全社会固定资产投资快速增长的重要力量。
　　二、今年以来黄石市房地产业发展的情况和特点

1、开发投资的情况
　　1-10月，全市完成房地产开发投资16. 6亿元，同比增长17.8%，占城镇以上固定资产投资的11.5％；增幅比去年同期回落了25.3个百分点；施工和竣工面积保持较快增长，同期分别增长34%和65%。新开工和现房销售面积小幅回落，同期分别下降26%和19%。开发投资主要集中于市辖两区的中心地段。东安、宁远和道县开始成为房地产开发投资的新热点，其它县开发投资趋缓。
2、市场销售的情况
1-10月黄石市房地产市场表现的特征是成交开始放量，价格继续走高。这反映的是卖方持房待售的决心开始松动，而买方由观望情绪开始向实际购买转变，房地产销售市场出现回暖迹象。
　　
1-5月全市新建商品房批准预售面积104.7万平方米，同比增长14.2％。市区（零陵、冷水滩区）新建商品房批准预售面积68.6万平方米，同比增长21.3％，占全市的65.5％。
　　
1-5月全市二手房买卖成交面积24.62万平方米，同比减少24.1%；成交金额1.96亿元，同比减少22.6%。其中，二手住房买卖成交2165套，同比减少11.3%，成交面积21.65万平方米，同比减少10.2%；成交金额1.73亿元，同比减少13.8%。

市区（零陵、冷水滩区）二手房买卖1230套, 同比减少16.2%;成交面积13.53万平方米，同比减少20.3%；成交金额0.89亿元, 同比减少5.8%。
　　
3、房价走势的情况

1-5月全市新建商品住宅销售均价为1160元/㎡，同比减少1.17％，环比减少5.5％，与一季度末比减少8.9％。市区新建商品住宅销售均价为1396元/㎡，同比增长3.4％，环比减少1.83％，与一季度末比减少5.4％。

4、土地供应情况
　　
土地流拍增多、大多数以相对较低价成交，土地市场表现冷清。2009年4月份，市区对2008年底流拍的4个地块国有土地使用权公开拍卖,因没人报名有2块土地流拍。这跟前几年土地拍卖，地价节节攀升成了鲜明的对比。开发商面临政策和市场的双重困难：一方面是政府打击囤地的决心和力度加大；另一方面由于楼市持续走低，开发商信心不足，拿地十分谨慎。再者，开发商在货币从紧政策的紧箍和楼盘销售放 ……（未完，全文共7057字，当前仅显示2478字，请阅读下面提示信息。收藏《黄石房地产市场发展现状、问题及对策研究》）