苏州云开家用纺织品有限公司土地抵押价值评估报告

目录/提纲：……
一、评估项目的背景
（一）项目名称
（二）宗地概况
1、2宗地位置：苏州市吴中区甪直镇苏沪机场路甪直段165-68号
1、4宗地四至：东至道路南至联升科技西至村庄北至空地
（三）地价定义
二、评估项目估价方法的技术难点及解决方案
（一）现场勘查与市场调研
（二）技术方案的确定
4、价值类型为抵押价值，价格确定应遵循谨慎原则
（三）估价方法的选择
三、评估项目的启示
（一）采用市场比较法的估价过程及重难点分析
（二）采用成本逼近法的估价过程及重难点分析
（三）总结
……
苏州云开家用纺织品有限公司土地抵押价值评估报告
实践日志

苏州云开家用纺织品有限公司因融资需要，拟以估价对象：企业自身拥有
的一宗工业用地，设立土地抵押权，向建设银行申请抵押贷款。2012年7月2
日，我公司接受委托，对估价对象的土地使用权价值进行评估，为确定抵押贷
款额度，提供客观、公正、合理的国有出让土地使用权价格参考依据。
在执业估价师的带领下我参与了该项评估业务，估价基准日为现场勘查日
2012年7月2日，现就该评估业务的实践过程总结如下：
一、评估项目的背景
（一）项目名称
苏州云开家用纺织品有限公司位于苏州市吴中区甪直镇苏沪机场路甪直段
165-68号地号为014-115-006号宗地国有出让土地使用权抵押价值评估（苏州
市）。
（二）宗地概况
1.土地登记状况：

1.1土地的来源及历史沿革：苏州云开家用纺织品有限公司以出让方式取
得待估宗地，并于2011年0
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略703字，正式会员可完整阅读）……　
用地，
实际用途为工业用地。在估价基准日，待估宗地上建有七幢建筑，建筑面积合
计为31,282.74m2，规划用途均为非居住用房，已取得苏房权证吴中字第
00191656、00191657、00191658、00191660、00191659、00191661、00191662
号《房屋所有权证》土地使用权面积为33,334.40m2，现状容积率为0.94。待
估宗地作为工业用地，符合城市规划，得到了最佳利用。
（三）地价定义
本次所估地价的内涵是指在估价基准日2012年7月2日的现状土地利用条
件下，设定待估宗地用途为工业用地，土地使用权性质属国有出让土地使用权。
国有出让土地使用权终止日期为2057年07月29日，故本次估价设定待估宗地
土地使用年期为待估宗地剩余使用年限45.07年，即自2012年07月02日至
2057年07月29日。评估设定待估宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通
电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平的国有出让土地
使用权价格。

二、评估项目估价方法的技术难点及解决方案
（一）现场勘查与市场调研
1.
估价对象位于苏州市吴中区甪直镇苏沪机场路甪直段165-68号，宗地
南临金鸡湖大道、东临联升路
2. 宗地呈较规则多边形，宗地内地质硬，地耐力高，地基稳定，地势平坦
大雨后一般无深积水
3. 宗地上建有七幢建筑，建筑面积合计为31,282.74m2，规划用途均为非居
住用房，已取得苏房权证吴中字第00191656、00191657、00191658、00191660、
00191659、00191661、00191662号《房屋所有权证》，规划用途均为非居住用
房，实际用途为工业综合用房
4. 待估宗地容积率为0.94，对于工业用地来说，达到了较充分使用，土地
利用率较高。
5. 宗地开发程度：为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯
“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平，水、电等供应能力能够
满足生产需要
6. 宗地两侧临城市次干道，道路通达状况较优

7.宗地距城市中心约12公里，附近有319路、327路等公交经过，距苏绍
高速公路约5公里
8. 周围土地利用以工业用地为主，工业集聚度较优，有利于工业用地规模
效益的产生
9. 区域内近2年类似工业用地成交案例相对较多，现状出让地面熟地价约
为336元/m2
10. 根据江苏省人民政府文件《省政府关于调整征地补偿标准的通知》（苏
政发（2011）40号文），苏高新办[2011]27号文件，苏府[2000]41号文件，
江苏省人民政府办公厅苏政办发[1995]62号等文件规定，确定区域内各项土地
取得费用。见下表

待估宗地所在区域土地取得费表
序号 款项 税费标准
1 青苗补偿费 1000.00元/亩 1.5元/M2
2
土地补偿费 24000.00元/亩 36元/M2
3 地面附着物补偿费 20000.00 元/亩
30元/M2
4 安置补助费 24000.00元/亩
36元/M2
5 农业重点开发建设资金 2400.00元/亩 3.6元/M2

6 土地用途变更费
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