大连市解放路改造项目策划方案

　　目录
　　第一部分：商业部分
　　大连市概况
　　大连市概况
　　大连市的商业分析
　　市场回顾
　　国营商场同合资商场共存
　　超市效应
　　商场相对比较集中
　　大连商业分析
　　大连现时商业总存量
　　未来商业供应
　　市场售价及租金反映
　　大连商业个案分析
　　大连胜利广场
　　大连大世界家居广场
　　大连奥林匹克购物广场
　　项目的商场部份分析
　　项目概况
　　项目分析
　　——项目优势
　　——项目劣势
　　——机会
　　——威胁
　　市场定位
　　国内市场形势
　　大连商城的形势
　　本项目覆盖地域及经济潜力
　　市场需要什么
　　商场档次分析
　　商场类型
　　商场主题分析
　　本项目产品定位
　　档次定位
　　本项目的主题定位
　　※首创旅游式主题的商业物业概念
　　※主题新颖的吸引
　　※市内旅游文化的支持
　　※对消费人群的吸引力
　　※借用概念的吸引力
　　※借用其它元素的吸引力
　　形象定位
　　项目定位的发展优势
　　项目产品设计建议
　　针对项目整块建议
　　针对、、、*地块的业态？
　　针对、地块规划
　　针对、地块的业态设置
　　项目的特色如何营造
　　商场的租售策略
　　目标客户
　　销售目标客户
　　招商客户
　　租售时机
　　租售策略
　　租售推广策略
　　主要促销手段
　　招商条件
　　租金优惠
　　商场的经营管理
　　角色
　　对内经营
　　对外经营
　　目标
　　效果
　　旺人（消费人流）
　　旺场（投资者和商家）
　　旺财（经营收益）
　　运用多元化经营策略，
　　商业物业主要经营管理模式
　　经营模式比较
　　采用经营模式的论证
　　结论
　　经营推广
　　推广活动
　　信息系统建议
　　经营促销手段参考
　　经营管理组织架构
　　商业招商经营运作优势
　　具有较强的商业招商能力，
　　具有实际招商操作经验，
　　具有引入主力店的成功经验
　　丰富商业经营运作经验，
　　服务品牌
　　第二部分：住宅部分
　　大连住宅市场概况分析
　　项目的优势劣势分析
　　项目优势：
　　项目劣势：
　　目标客户的定位和分类
　　住宅的目标客户分析
　　公寓的目标客户分析
　　项目定位
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略1613字，正式会员可完整阅读）……　
前，无店铺
　　秋林女店中山胜利广场旁年以前，百货
　　中兴大厦中山友好街号，百货
　　国泰大厦中山天津街西段无百货
　　友谊商城中山人民路号百货
　　天伦商厦中山天津街西段无百货
　　新华洋商场中山青泥洼桥店铺
　　富丽华酒店商场中山人民路中段年以前店铺
　　先施秋林百货中山青泥洼桥百货
　　胜利百货中山大连火车站前广场百货
　　迈凯乐大连商场中山五惠路百货连店铺
　　裕景商城中山大连火车站前广场无店铺
　　时代购物中心中山港湾街号百货
　　巴黎之春购物中心中山上海路百货
　　沃尔玛超市西岗奥林匹克广场无百货连店铺
　　奥林匹克购物广场西岗人民体育场北奥林匹克广场无百货连店铺
　　大连百盛购物中心沙河口西安路百货
　　家乐福沙河口黄河路与西安路交叉口无百货
　　华联超市甘井子金三角无超市连店铺
　　通发毅电子商场沙河口黄河路号无店铺
　　广荣商城沙河口黄河路号无百货
　　全景超市沙河口沙河口区台山无超市连店铺
　　长江广场中山区长江路号无店铺
　　新玛特购物广场中山青山街号百货连店铺
　　百年商城中山青泥洼桥商业区百货
　　奔德大厦中山人民路百货
　　大连世界贸易大厦中山同兴街号百货
　　伊都锦中山青泥洼桥商业区百货
　　金座广场中山中山路号百货连店铺
　　大世界商业中心沙河口五一广场百货
　　成吉思汗国际购物中心沙河口中山路号百货
　　荣德国际商城西岗区奥林匹克广场无百货
　　科技广场美食城沙河口黄河路与西安路交汇处无店铺
　　市场售价及租金反映
　　现时各大商场的管理形式是以传统的百货公司为主店中店的管理形式在大连市内仍未能普及。现时大连市各大商场的租售条件主要以倒扣为主，即营业额的抽成。不同的行业，倒扣的比例也有所不同，以大连商场为例，经营服饰的倒扣率是至，而经营化妆品的，则有较高的至的倒扣率（详见下表）
　　大连市主要商场招商条件一览表
　　序项目名称发展商投资商地区招商条件
　　大连商场大连商场股份有限公司中山服装：倒扣率化妆品：倒扣率
　　秋林女店大连商场股份有限公司中山服装：倒扣率化妆品：倒扣率
　　友谊商城大连友谊集团中山服装：倒扣率化妆品：倒扣率
　　先施百货秋林百货、香港先施中山服装：倒扣率化妆品：倒扣率皮具：倒扣率
　　富丽华酒店友谊集团中心地上租金：美元每天每平方米元地下租金：美元每天每平方米元
　　胜利广场大连胜利开发公司、香港博泰公司中山服装：倒扣率
　　迈凯乐大连商场大连商场股份有限公司、日本迈凯乐百货株式会社中山服装：倒扣率珠宝：每月每平方米万元（保底）服装：每月每平方米万元（保底）
　　大世界家居广场大连金泰房地产开发有限公司沙河口地上二层租金：美元每天每天平方米元地下三五层租金：美元每天每平方米元
　　巴黎之春购物中心大连宏孚大厦有限公司中山服装：倒扣率化妆品：倒扣率皮具：倒扣率珠宝：倒扣率
　　大连百盛购物中心大连天河房地产开发有限公司、百盛集团沙河口服装：倒扣率化妆品：倒扣率皮具：倒扣率
　　大连商业个案分析
　　大连胜利广场
　　位置：中山区大连火车站前广场
　　开业日期：年月
　　商场总楼面建筑面积：，平方米
　　楼层：地上六层，地下三层
　　营业时间：上午时至下午时
　　※招商条件
　　从开业初期至现在陆续出售店面，地下一层为每平方米人民币，，元，地下二层为每平方米人民币，元，销售业绩相当不错。但可能会影响商场既定的商品布局和商场的统一管理。
　　百货方面，大面积出租的仅于餐饮部份，月租金约每平方米元（营业面积），其它的有品牌的商户多以联营为主。目前的进场条件是商场抽成左右。
　　值得一提的是，南萝宫在胜利广场业绩很好，目前的进场条件是商场抽志，但包含所有费用，除了来自游戏机的用电外。
　　※现场气氛
　　是目前大连经营面积最大、人流最旺、经营品种最全的百货商场。人流多以流动人流为主（也因为邻近火车站），档次比较繁杂，但中下档商品销路较好，因经营品种太多，且属于下沉式商场，地形复杂，令顾客有难辩方向之感，间接影响了主要的品牌销售业绩。
　　※商品布局
　　楼层图
　　座座
　　六楼卡友中心、教育中心座六楼不夜色喜庆宴会厅
　　五楼针织馆五楼不夜城酒店
　　四楼绅士馆四楼不夜城中餐厅金泰皇鱼翅、火锅
　　三楼青年馆三楼蒙古烤肉自助餐厅、川小吃
　　二楼男女皮鞋二楼四季快餐、上海汤包、肯德基
　　首层彩妆馆首层好莱坞影城、咖啡厅、必胜客西餐厅
　　夹层少淑女馆夹层亚惠快餐、大观园、颐和园、冰淇淋、露天剧场
　　地下一层淑女装地下一层联惠居室用品、旅游一条街、汤姆熊欢乐场世界
　　地下二层妇幼馆地下二层南萝宫游乐场、威廉士堡、新宝路台球厅、姆熊欢乐场世界
　　地下三层胜利美式量贩超市、量贩家电、天福茗茶、咖啡厅、儿童乐场、休闲吧
　　
　　大连大世界家居广场
　　位置：沙河口区五一广场号
　　开业日期：年月日
　　商场总楼面建筑面积：，平方米
　　楼层：地上五层，地下一层
　　营业时间：上午时至午时
　　招商条件：地下一层和地上一层整体出租
　　※现场气氛
　　商场招商情况良好，进场经营的商家规模较大，大部分经营品牌产品，产品多为中高档品牌。属于大型专业商场。
　　※商品布局
　　楼层商品种类主要商品品牌
　　地下一层地上一层各种建材及散件（未定）
　　二层家装银帆
　　房地产交易市场
　　三层陶瓷洁具宏明
　　水具厨具
　　厨房设备雅迪尔
　　四层家具华丰、华夏、野田、兴业
　　五层精品家具罗马家具
　　大连奥林匹克购物广场
　　位置：大连人民体育场北
　　开业日期：年月
　　商场总楼面面积：，平方米
　　楼层：地下二层
　　东西广场租金：元天；负二层：元天
　　※现场气氛
　　商场硬件较好，女装属中档，男装略高。旗舰客户是美国的沃尔玛超市，客流量非常大。商场业态较为复杂，有大型超市、服装珠宝、眼镜、各种风味餐饮、儿童游乐区等，是集购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
　　※商品布局
　　楼层商品种类主要商品品牌
　　地下一层沃尔玛超市、。、
　　少女装
　　地下二层男装都彭、锋牌、富田亚惠快餐、回转寿司
　　女装
　　餐饮
　　东广场婚纱摄影时尚经典
　　珠宝
　　西广场茶店天福茗茶香港眼镜奥林匹克大药房写意空间家化佰草集
　　眼镜店
　　药房
　　家具
　　精品廊
　　化妆品
　　总结：
　　大连市经过多年城市规划，对交通、商业、旅游、居住环境都起到理想的城市规划格局。商业的发展也随着市场的竞争势头不断加剧，使到大连市商用物业迎来一轮又一轮的市场热朝，使到商铺物业的市场前景十分乐观。
　　项目的商场部份分析
　　项目概况
　　本项目位于大连市的中心商业区—中山区，北起玉光街，南至南山街，西起解放路，东至昆明街，总规划面积平方米。中间由横列的武汉街、华昌街和纵列的五州街将地块分成、、、、、*六地块。
　　项目基本指针如下：
　　项目内容数量
　　总规划面积（）㎡（不含*区）
　　总建筑面积（）㎡
　　区域占地面积（）住宅面积（）公建面积（）容积率覆盖率（）
　　区
　　区
　　区
　　区
　　区——
　　*区————————
　　总计
　　项目分析
　　——项目优势
　　地段优势：位于大连市中心，交通便利，与新兴商业圈——青泥洼隔路相对，具有较大的商业价值。
　　规模优势：商场部分总建筑面积平方米，建筑规模较大。
　　城市的商业地位：大连市是东北的据点，是一个有名的旅游城市，会向一个国际城市的方向发展，商业的氛围日渐浓厚，商机无限。
　　——项目劣势
　　①项目不是一个整体地块，而是由几条路切割成六个地块组成。而且解放路是一条主干道，其支路武汉街会扩至米宽，也会成为一条交通的主干道，其它的支路交通上的负担也不少，这样令到项目受交通的规划影响较大，很难让项目以一个整体的形象展现给大众。而不以整体形象展现，本项目的规模优势将大打折扣。
　　②由于项目先天的地块分块组成缺陷，分块的部份难以整体地连贯，各部份平面层的面积较小，难以满足优秀商业经营布局的条件，同时令到招商时引入主力店有一定的难度。
　　③项目是由商场与住宅两部份组成，商业规划要求与住宅规划设计有一 ……（未完，全文共25194字，当前仅显示4532字，请阅读下面提示信息。收藏《大连市解放路改造项目策划方案》）