中小企业不良贷款处置的制约因素及相关建议

目录/提纲：……
一、抵押物处置的制约因素
（一）抵押物处置的常见制约因素
（二）抵押物处置的其他制约因素
（三）易贬值抵押资产的处置问题
二、保证人追偿的制约因素
三、相关建议
（一）贷款调查准入时的建议
（二）贷后管理的建议
（三）风险资产处置的建议
……
中小企业不良贷款处置的制约因素及相关建议

通常情形下，不良贷款形成后，企业（本文特指中小企业）及个人第一还款来源已发生重大风险，此时不良贷款处置的清收效率和清收受偿率通常取决于抵质押物（主要是抵押物，下同）的处置变现能力及保证人的担保能力。但实践中，在进入法院强制执行阶段，贷款第二还款来源的处置常常暴露出各种问题。本文拟从不良贷款处置实践的角度出发，对不良贷款处置的制约因素尤其是不良贷款的第二还款来源进行后评价和分析，从而为银行贷款的调查投放、贷后管理及不良贷款处置提供参考与借鉴。
一、抵押物处置的制约因素
实践中，抵押物的处置可能面临诸多问题，导致抵押物难以顺利处置，甚至不能处置，制约不良贷款处置成效。抵押物处置的制约因素包括但不限于下列情形：
（一）抵押物处置的常见制约因素
1、抵押物腾退困难
抵押物腾退困难是制约抵押物顺利处置的主要因素之一。抵押物腾退困难的常见情形包括：抵押物因出租、权属纠纷、以租抵债等原因被他人占有；抵押物被借款人及其家人居住无法腾退等情形。其中，最常见的是抵押物为唯一小面积住房导致的腾退困难。实践中，执行法院往往基于多种因素考虑，对唯一住房尤其是小面积唯一住房暂停执行。
2、抵押物出租问题
抵押物出租包括两种情形：
一是真实的租赁，包括“先抵押、后出租”和“先出租、后抵押”两种情形。银行要特别注意“先出租、后抵押”的情形，因该种情形下“买卖不破租赁”，原租赁关系不受银行
……（新文秘网http://www.wm114.cn省略976字，正式会员可完整阅读）……　
人私自拆除重建、私自改造房屋结构、私自分割出卖等情形。
因抵押物被拆除改造，致使法院司法评估过程中委托测绘的房屋面积和结构与原有房屋权证登记事项不一致，因司法拍卖的抵押物可能无法过户而交付买受人，导致法院此种情形下通常不予启动司法拍卖程序。而抵押物被私自分割后出卖则更增抵押物的处置难度，虽然被出卖的抵押物未办理过户登记、银行仍持有抵押他项权证，但因实际购买人的执行异议，法院也常常以抵押物存在经济纠纷为由搁置对抵押物的执行。
2、抵押无效及抵押权的劣后性
根据近年来不良贷款的处置实践，“假权证”和“未登记的抵押”鲜有发生，抵押无效主要为因夫妻一方非本人签字导致夫妻共同财产的抵押被法院认定抵押无效。
抵押权虽然优先于普通债权，但特定情况下，仍表现出一定的劣后性：
（1）抵押权不得对抗法院在先的查封权，如最高额抵押担保的债权在抵押物被查封、冻结、扣划后不得再增加，否则再增加的债权将丧失就最高额抵押物所享有的优先受偿权。
（2）抵押物“先租赁后抵押”情形下，承租人的租赁权不受银行抵押权的影响。
（3）在银行接受在建工程为抵押物的情况下，建筑工程承包人的工程价款优先受偿权优于银行抵押权。
3、政府对抵押物限制处置
在政府招商引资、征地拆迁等过程中，当地政府可能与企业或当地村民达成限制土地用途、限制土地抵押与转让等协议。若贷款一旦发生不良，案件进入强制执行程序，法院往往会面临当地政府对抵押物限制处置的情形，导致抵押物无法执行。
4、抵押物处置税费的影响
通常情形下，抵押物在法院司法拍卖成交后，通常需扣除抵押权实现费用如诉讼执行费、司法评估费、过户转让税费等，其中可能产生的高额的抵押物处置税费需引起银行高度重视，尤其是不动产转让纳税可能对银行抵押物变现价值影响巨大。总体而言，土地使用权的原购入价格愈低（购置时间愈早），处置时土地转让税负愈高，不良贷款本金损失的可能性愈大。
（三）易贬值抵押资产的处置问题
此处的易贬值抵押资产是指抵押于银行同时具有极易损毁、灭失、变质等特点且不宜长期保存的资产，如抵押于银行的机器设备、汽车、船舶等动产。未能及时有效处置易贬值抵押资产不仅会造成银行抵质押物价值的大幅缩水，更存在押品损毁、灭失的风险。
二、保证人追偿的制约因素
不良贷款的处置实践表明：贷款担保方式为保证担保尤其是债务人关联企业提供保证担保的，在进入资产处置阶段后，贷款保证部分的清收处置成效差、不良贷款清收率低。同时，除非保证人名下有无抵押无查封的有效财产，否则，资产评估公司和资产管理公司一般情况下对批量转让的企业法人不良贷款的保证部分评估价值基本为零。
导致上述保证人追偿效果差、受偿率低的原因主要有：
（一）不良发生后，承担连带保证责任的借款人法人代表夫妻通常具有下落不明、其名下资产已抵押他行不足受偿或已被处置，或无法查询到实质有效资产等情形。
（二）因与借款人的紧密关系，自然人保证人通常在借款人发生实质性风险时先于银行转移财产、藏匿财产或虚构债务；担保企业则采取更换法定代表人、股权转让等手段脱离“关联关系”，银行未能查询到保证企业名下有效资产，或保证企业名下有效资产已设定抵质押或已被处置完毕。
三、相关建议
（一）贷款调查准入时的建议
不良贷款处置实践反映，尽管设定抵押的资产表面上权属真实清晰且手续齐全完备，但仍存在抵押物实际位置边界不清、“房中房、地中地”甚至抵押前抵押资产已被重建改造等无法处置变现的事实，故客户经理务必实地现场调查、周边走访，尽可能全面了解和掌握抵押物的具体情况。
1、谨慎设定抵押担保的情形
根据法院在强制执行过程中难以执行、不予执行、无法执行的各种情形，谨慎设定担保的情形包括但不限于下述情况：
（1）抵押物情况的基本判断
拟抵押资产为个人唯一住宅且面积过小、多人居住的要谨慎准入；拟抵押土地用途及转让是否受到当地政府限制，限制转让的则应谨慎设定担保；商业用房、办公用房的处置变现能力远劣于住宅用房，无人购买、多次降价流拍的可能性较大；对拟设定抵押的土地原购置时间和购置价格要给予适度关注，适时提出贷款担保加固措施或贷款用信额度的压缩计划。
（2）位置瑕疵的注意义务
拟抵押资产是否属于异地抵押尤其是中西部地区的资产抵押、抵押物地理位置是否过于偏僻难以处置变现；对抵押物为整栋大厦、商场或酒店，拟抵押资产是否属于分层抵押或分割抵押，是否属于“房中房、地中地”等需要通过他人门户进入抵押物或无法分割处置的情况，客户经理务必亲身实地调查，若是，则应谨慎设定担保。
（3）抵押权劣后性的判定
如拟抵押资产为在建工程，银行在审查借款申请时应查明在建工程的建筑工程价款支付情况，籍以评估贷款的风险敞口和抵押担保的准入风险，对欠付大量建筑工程价款或者已经存在建筑工程款纠纷诉讼案件的，要分析情况、辨识风险、审慎准入；
又如拟抵押资产是否已被查封，尤其是在最高额抵押物被法院查封、扣押情形下，如果银行继续发放周转贷款，存在新发放贷款抵押优先权不受法律保护的风险。
（4）真实使用情况的查明
银行在接受房地产抵押前应查明抵押物的真实使用情况 ……（未完，全文共8180字，当前仅显示2742字，请阅读下面提示信息。收藏《中小企业不良贷款处置的制约因素及相关建议》）