论我国农村集体建设用地使用权流转制度

目录/提纲：……
一、集体建设用地使用权的基本理论
（一）集体建设用地使用权的概念、特征
（二）集体建设用地使用权的种类及其内容
二、集体建设用地使用权构成要件
（一）集体建设用地使用权流转的主体
（三）集体建设用地使用权流转的效力
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论我国农村集体建设用地使用权流转制度

[摘要]改革开放以来，我国城镇国有土地使用制度改革不断取得进展，但农村集体建设用地流转制度改革却一直徘徊不前。农村集体建设用地流转制度是否完善，直接关系到农民、农业、农村的稳定和繁荣，关系到国民经济和社会的可持续发展。本文从集体建设用地使用权的概念、特征和分类出发，通过对农村集体建设用地使用权构成要件的主体、客体、效力的分析，明确其流转的方式与在流转过程中需要承担的风险。并通过介绍我国的相关立法概括和当今的立法现状，更好的展望未来的立法固定。本文还从历史的角度分析了农村集体建设用地使用权流转的过程，对我国现今土地流转制度的改革具有指导借鉴意义。最后对怎样完善我国农村集体建设用地使用权流转制度进行了阐述。
关键词：农村集体建设用地； 使用权；流转制度 ; 缺陷 ; 完善
一、集体建设用地使用权的基本理论
（一）集体建设用地使用权的概念、特征
“农村集体建设用地使用权是指法定主体依法取得的对
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用权的主体、内容都有所不同。依我国现行的《土地管理法》的规定：我国目前农村集体建设用地使用权主要分为农民宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公益建设用地使用权三种类型。由于对土地的使用方式和目的差异导致了不同类型使用权的具体权利内容的不同。
1.宅基地使用权
“从其字面上看，宅基地使用权即住宅建设用地使用权，在我国，由于城镇居民的宅基地使用权已经被纳入到国有出让建设用地使用权中，故宅基地使用权实际上是一项从属于集体建设用地使用权制度的，只适用于乡村居民住宅建设用地的土地适用权制度。”[3]而根据《土地管理法》规定，农村村民一户只能拥有一处住宅，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。村民建设住宅时，应该符合该城市土地利用总体规划，并尽量使用原有宅基地和村内空闲地。村民住宅用地，经过乡人民政府审核，由县级人民政府批准，占用农地的，应办理农地转用手续。在依批准程序依法取得宅基地使用权后，宅基地使用权人可依法占有和使用集体的土地，利用该土地建造住宅及其附属设施，并取得这些住宅和附属设施的所有权。又由于城镇居民不能在农村取得宅基地，而村民又只能拥有一处宅基地，故村民出卖后宅基地后就不能另外再申请宅基地了，所以说在我国民间很少有发生宅基地转让的情形。然而宅基地因自然原因而灭失的，对自然灭失的宅基地应当重新分配。在已经登记宅基地的情况下，应当及时办理变更登记和注销登记。
2.乡镇企业建设用地使用权或公益建设用地使用权
“乡镇企业建设用地使用权或公益建设用地使用权是乡、村农村集体经济组织投资兴办的乡村企业以农民集体经济组织投资、入股的土地为客体而设立的建设用地使用权。”[4]乡镇企业建设用地使用权的用途仅限于企业经营所需的建筑物、构筑物及附属设施的建设。如果因企业破产，兼并等情况致使土地使用权发生转移外，不得出让、转让，也不能单独抵押，即使因上述原因导致使用权转移的，未经法定程序也不得改变土地所有权和用途；如果涉及土地转为农用地，不仅需要县级以上政府的批准，还需要按农用地专用审批的权限，办理相应批准手续，禁止越权审批；乡村土地因闲置两年或停产一年以上的，因由原土地所有者收回，重新安排使用。
二、集体建设用地使用权构成要件
（一）集体建设用地使用权流转的主体
集体建设用地使用权流转的主体应为土地的使用者而非所有者，建设用地使用权流转是集体土地使用者之间的交易，无论其采用何种形式，转移的都是土地使用权。“在现行土地制度下，集体建设用地使用权与所有权一般都处于分离状态，土地使用权的享有者通常是实际的土地使用者，因此，能够作为集体建设用地使用权流转主体的应该是集体建设用地使用权人和土地使用者。”[5]
(二)集体建设用地使用权流转的客体
集体土地建设用地使用权流转的客体应为现实的建设用地而非规划的建设用地。“作为集体土地使用权流转客体的建设用地，包括现实的已经被土地使用者合法取得建设用地使用权的土地和已被土地利用总体规划和乡(镇)村建设规划确定为建设用地的土地。由我国土地使用制度改革的目标所决定，作为集体土地建设用地使用权流转客体的应该是前者而不是后者。”[6]近年来，不少试点地区都将后者列入集体土地建设用地使用权流转的范围，并以此为主进行流转。但在流转过程中也出现了诸多问题，但总的解决问题的方向是在立法的时候把建设用地使用权流转的对象限定在限存量的土地流转中，并且把土地流转的审批权交由人民政府，这样人民政府就可以把他的规划与土地流转做一个协调，从而把土 ……（未完，全文共2972字，当前仅显示1889字，请阅读下面提示信息。收藏《论我国农村集体建设用地使用权流转制度》）