毕业论文：地方政府财政收入与房地产业发展的关系研究

目录/提纲：……
一、地方政府财政收入与房地产、房地产业的相关概念
（三）影响因素多样性（四）价值大量性（五）保值增值性（六）行业相关性
（一）经济因素
（二）社会因素
（三）行政与政治因素
（四）房地产内在因素和周边环境因素
（一）分税制的财政管理_是根源
（二）政绩考核机制是动力
（三）地方政府官员的权力设租需要
（一）土地管理调控效应显现，市场供应量增加明显，开发投资增势强劲
（二）调控政策抑制效应力强，市场交易量跌落明显
1、商品房销量下降
2、买卖双方继续僵持，存量房成交依旧冷清
3、库存房源持续消化势头不再延续
4、住房结构调整优化
（三）房价情况
1、商品住房价格上扬
2、存量住房价格走势稳定
（四）信贷收紧，企业自筹资金比例持续提高
（一）首付款比例统一上调，部分合理住房需求受到牵连
（二）调控态度坚决，市场再陷观望
一、房地产开发投资平稳较快增长
二、商品房销售量增加，三季度呈下滑态势
三、市场供应量上升，库存量增多
四、存量住房成交量总体平稳，市区回落
五、新建住房价格指数运行良好
（一）地区发展不平衡
（二）待售面积有待消化
（三）商品房供求结构性矛盾突出
一、增值税3393892752206416923.3
二、营业税4344283482688616024.7
三、企业所得税2543921972985709428……

财务管理专业学位论文
地方政府财政收入与房地产业发展的关系研究
院 系：[工商管理学院]
专 业：[财务管理专业]
界 别：[2012届]


摘 要
近年来，我国房地产业发展迅速，其在地方经济中的地位日趋重要。然而在房地产业蓬勃发展的同时，也出现了房地产投资增幅过猛、房地产价格上涨过快、结构性失调等一系列问题。尤其是房地产价格的过快上涨引发的广泛关注。而地方政府的财政收入也越来越依赖房地产业的发展。地方政府通过低价征地、限额高价出售的方式获取巨额房地产行业税, 以解决地方政府财政困难，增加财政收入。由于地方政府财政收入对房地产业的依赖，地方政府也会通过一定的方法维持并推动房价的上涨，从而促进房地产业的发展。
本文就地方政府财政收入与房地产业的发展关系视角出发，得出地方政府财政收入和房地产的发展是相互依存、相互影响的。本文也将对地方财政收入与房地产业发展关系中存在的问题提出几点建议。（英语翻译待修改，语法可能有不完善之处）


关键词： 房地产价格 地方政府财政收入 房地产行业税 依赖 建议


ABSTRACT
In recent years, our country’s real estate industry is developing rapidly. Its position in the local economy is increasingly important. However，when the real estate industry is booming，there are e*cessive increase in real estate investment，the rapidly rising price of real estate and structural imbalance，etc. Especially the rapid rise in real estate prices caused widespread concern. The local governments fiscal revenue has also become increasingly dependent on real estate development. In order to solve the financial difficulties and increase our revenues, the local government gets huge amounts of real estate industry ta* by e*propriating land at alow prices and Limitting sell at high prices. Because the local gove
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略1923字，正式会员可完整阅读）……　
的长期性；（三）影响因素多样性；（四）价值大量性；（五）保值增值性；（六）行业相关性。

类别：
（1） 根据土地用途分类 ：1、居住用地 ；2、公用设施用地（商业用地）；3、工业用地 ；4、仓储用地 ；5、对外交通用地 ；6、道路广场用地；7、市政公用设施用地；8、绿化用地 ；9、特殊用地；
（2） 根据房屋用途分类：1、居住用途的房屋；2、工业用途的房屋；3、商业用途的房屋；4、文体娱乐设施；5、政府和公用设施；6、多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综合体）。

1.2.1.2 房地产价格的定义及影响因素：

房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一，房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现，由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分，因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。房地产价格：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。
房地产价格有多种类型：理论价格、市场价格、评估价格、指导价格等，本文所指的房地产价格为平均价格。

影响因素：
（一）经济因素
　　影响房地产价格的因素主要是国家、地区或城市的经济发展水平、经济增长状况、产业结构、就业情况、居民收入水平、投资水平、财政收支、金融状况。这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房地产价格总体水平也越高。反之，房地产价格总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房地产价格有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。而从目前来看，沿海地区与内地，北京、上海、广州、深圳等大城市与一般城市之间，房地产价格水平有较为显著的差异，这也主要是由于这些城市之间，在以上经济因素方面存在的明显差异所造成的。
（二）社会因素
　　影响房地产价格的社会因素包括人口、家庭、城市形成历史、城市化状况、社会治安、文化与时尚等。其中，人口因素包括人口的数量、密度、结构（如文化结构、职业结构、收入水平结构等）；家庭因素指家庭数量、家庭构成状况等；文化与时尚主要指文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。
　　社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的，它的作用方式不如经济因素那样直截了当，作用过程也比较长，是一种_性的影响。如城市形成历史，对一个地区房地产价格水平的影响，虽然不如经济因素的影响那样明显，但却常常是非常深远并具根本性的，在中国许多城市中，某一个特定的区域，由于其独特的发展历史，而始终成为房地产价格水平的高值区，如上海的外滩、徐家汇、厦门的鼓浪屿、青岛的八大观等。有些社会因素对房地产价格的影响在不同的阶段，作用结果是不同的。如人口密度的提高，一开始会造成房地产需求的增加，引起房地产价格上升，但发展到一定程度，则会造成生活环境恶化，有可能引起需求量减少，房地产价格下降。
（三）行政与政治因素
　　行政因素主要是国家或地方政府在财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。政治因素主要指政局安定程度、国与国之间的政治、军事关系等。行政和政治因素都是由国家机器来体现的，因此它对房地产价格的影响作用也比较突出。如城市规划对一块土地用途的确定，决定了这一地块的价格的基本水平。与经济和社会因素不同，行政和政治因素对房地产价格影响作用的速度相对较快，如果说经济、社会因素的作用是渐变式的，则行政和政治因素的作用可以说是突变式的。如，加强宏观调控，紧缩固定资产投资规模，收紧银根政策，会使所在地的房地产需求减少，房地产价格在较短的时间内迅速下跌。
（四）房地产内在因素和周边环境因素
这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态，如土地的位置、面积、形状、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量，以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。首先，房地产自身的内在因素对房地产的生产成本和效用起着重大的制约作用，从而影响着房地产的价格。如地价上涨，建筑材料涨价，会带来成本推进型房价上升。商品房内在品质提高，效用增大也会造成内在品质提高型房价上涨。再如，房屋的朝向也会影响房价。在中纬度地区，朝南的住宅，就比朝北的住宅舒适，因而价格也高。由于房地产的个别性，房地产价格受自身因素（特别是一些与自然有关的因素）制约的现象是非常明显的。这是房地产与一般商品不同的一个重要表现。其次，房地产的使用离不开其周围的环境，因此房地产周边环境的因素，也影响房地产的价格。如位于公园、绿地旁边的住宅，由于其安静、空气清新、风景怡人的环境，价格往往也较高，而如果住宅紧临高速公路、机场等噪声源或垃圾处理场、臭河浜等视觉、空气污染源，则价格就低。

1.2.1.3 房地产的区域性地方性（内容待扩展）

房地产属于不动产，具有固定性、地域性和区位性的特点。房地产的价值受所处地区经济发展水平的影响。即使是同一地区的房地产也会因具体位置的不同、设施的差异、环境的影响和城市功能的不同产生价值差异。房地产最重要的特点和关键因素就是位置。房地产的供给和需求一般都是在特定地域内实现平衡，因此地方政府在房地产发展中扮演极其重要的角色


1.2.1.4 房地产的行业税

　现行税制下，直接产生于房地产行业的税收主要有房地产开发环节、交易环节、保有环节和所得环节等产生的税收以及随营业税附征的城建税等。即包括：营业税、企业所得税、个人所得税、教育费附加、契税、城市维护建设税、耕地占用税、房产税、印花税、土地增值税、土地使用税、资源税。


1.2.2 房地产业的相关概念

1.2.2.1 房地产业的定义

房地产业是指；是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，属于第三产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。主要包括；土地开发、房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

1.2.2.2 房地产业的现状及发展概况（待修改,数据不完善）

房地产业进入高速发展的时期，增长迅速，热点扩散，投资规模和产业规模越来越大，开发企业数量急剧膨胀，投资来源越来越多样化，房地产市场已初步建立，逐渐在经济发展中占据主导地位，但这也引起了房地产地区发展的不平衡和房价的居高不下，主要表现为:房地产发展规模和增长速度存在地区差异，城镇居民居住水平存在地区差。而且融资结构单一，过度依赖银行，使银行和房地产市场都面临较高的风险，房地产资产泡沫严重，国家统计局发布的数据显示，我国70个大中城市房价，2006年同比上涨5.5%；2007年同比增长7.6%；2008年上半年同比上涨10.2%；2009年全年房价涨幅24%，平均每平方米上涨813元，达到了1998年房改以来的最大涨幅。为解决这些问题，适应我国房地产业发展的需要，我国的房地产政策逐渐完善。




二．地方政府财政收入和房地产业发展之间存在的关系

2.1地方政府对房地产业发展的影响

2.1.1 地方政府通过房地产的价格来影响房地产业发展

导致房价持续上涨的原因是多方面的，如城镇人口增长较快、商品房开发建设成本增加、供求关系不平衡等，但本文认为真正导致房价屡次调控仍然高居不下的关键因素在于地方政府。在中国房产业发展中，地方政府扮演着关键的角色，实际上地方政府对房价的上涨起到了推波助澜的作用。地方政府通过房地产价格来影响房地产业的发展。

2.1.1.1房地产价格的作用

房地产价格在市场价格体系中的基础地位，决定了它在市场经济中具有非常重要的功能和作用。具体表现在：
　　首先，作为基础性价格，房地产价格水平一定程度上决定着市场总体价格水平。表现在房地产价格作为生产要素价格，既影响商品生产的物质成本，又影响工资成本，房地产价格合理与否，不仅决定着生产成本和一切商品市场价格的真实程度，而且由于住房的价值量大在家庭消费支出中占有较大比重，住房价格在全社会消费价格中的权重相应较大，对整个市场消费价格也表现出一定程度上的决定作用。
　　其次，住房作为重要的消费资料，住房价格对调节居民的生活水平有重要的功能和作用。住房价格高居民承受能力低，居住水平和居住质量会由此下降；反之住房价格水平低，能增强居民的购房能力，相应提高居民的居住水平和居住质量。因此，住房价格的高低成为关系到居民切身利益的重大经济问题和社会问题。
再次，价格作为市场经济最重要的调节机制，还发挥着调节房地产市场供求总量和结构的重要作用。表现为可以调节房地产供求关系，商品房价格高，开发商有利可图，增加开发量，由此增加供给，而房价高，消费者减少购买，也会缩小需求；反之商品房价格低，开发商无利可图，就缩减开发量，由此减少供给，而房价低，促使消费者购买，又会增加需求，这样就可以利用价格杠杆调节商品房供求，实现供求总量平衡。同时，不同类型、不同层次的房地产价格结构的合理化，还可以促使商品房供给结构与消费结构相适应，从而达到房地产结构平衡。在这里，房地产价格机制与供求机制是交互作用共同发挥其调节功能的。

2.1.1.2房地产价格对房地产投资开发的影响（内容待完善，待插入图表数据(价格和投资开发的关系)）

房地产开发投资是指房地产开发公司、商品房建设公司及其他房地产开发法人单位和附属于其他法人单位实际从事房地产开发或经营的活动单位统一开发的包括统筹待建、拆迁还建的住宅、厂房、仓库、饭店、宾馆、度假村、写字楼、办公楼等房屋建筑物和配套的服务设施，土地开发工程（如道路、给水 ……（未完，全文共30035字，当前仅显示5403字，请阅读下面提示信息。收藏《毕业论文：地方政府财政收入与房地产业发展的关系研究》）