对房屋认购协议书及其“定金”的探讨和剖析

目录/提纲：……
一、形成房屋认购协议书及其“定金”等房地产行业流行的潜规则的主因
（一）开发商使用房屋认购协议书收取“定金”等对己有利无害
（二）开发商违法成本很低风险小
一是不告不理，相关职能部门主动过问少，处理更少
四是舆论监督和社会监督声势不大
二、开发商事后处理态度强势不退的居多
三、对此类案件的定性和处理依据
（一）商品房的销售或者预售必须发挥相关法律法规的要件
（二）商品房销售或者预售合同的制定必须遵守相关法律法规的规定
（三）房屋认购协议书等属于无效合同
（四）房屋认购协议书所写的“定金”不符合相关法律法规的定义
四、亮剑_破除房地产开发行业流行的潜规则
（一）申诉举报案件处理做到依据充分、观念明确、定性准确
（二）相关职能部门主动监管有所作为
一是开展相关房地产问题的消费者问卷调查
二是对楼盘销售点开展专项检查
三是坚决亮剑查处
（三）广泛开展社会舆论监督
……
对房屋认购协议书及其“定金”的探讨和剖析

目前消费者购买期房或者现房容易遇到虚假宣传风险，定金风险等。特别是房屋认购协议书，入会协议书之类的东西上面白纸黑字写的“定金”，坑害消费者不浅。
当前消费者投诉房地产开发商要求退还房屋认购协议书所写的“定金”的案件时有发生，一些房地产开发商认为房屋认购协议书所写的是“定金”，坚决不退；一些房地产开发商对消费者盛气凌人，没得商量，霸气十足。甚至叫嚣（面对消费者说）：你到职能部门告去，没用；到法院打官司奉陪。
在此对房屋认购协议书及其“定金”等的性质和问题进行一些探讨和剖析，期望有利于工商行政管理部门和房地产监管部门对此类申诉和举报案件的有效处理，更好的维护消费者的合法权益。
一、形成房屋认购协议书及其“定金”等房地产行业流行的潜规则的主因
（一）开发商使用房屋认购协议书收取“定金”等对己有利无害
一是房地产开发商未办到办齐备五证时，先与消费者签订房屋认购协议书，VIP会员卡，入会协议书、选号规则之类的东西，收取几万至几十万的定金、诚信金、入会费、选号费等，即可提前回笼资金，又可套牢消费者，对开发商百利无一害，何乐
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略777字，正式会员可完整阅读）……　
了之。
三是缺失相关职能部门主动监管，职能部门的部分执法人员对法律法规政策的理解不全面不透彻，对房屋认购协议书之类的写明定金的性质理解不透，判断不明，部分执法人员也错误的视为是定金。没用按照相关法律法规政策进行查处，使得房地产开发行业流行的潜规则越演越烈肆无忌惮。
四是y论监督和社会监督声势不大。
二、开发商事后处理态度强势不退的居多
房屋认购协议书，VIP会员卡，入会协议书、选号规则等这些形式在未取得《商品房预售许可证》时房地产开发商喜欢用，收取定金、诚信金、入会费、选号费等，也成了这个行业的潜规则，绝大多数房地产开发商心照不宣都在用，只是在处理后期的问题时态度不一，部分房地产开发商，如媒体报道的“某房地产开发商旗下楼盘收取诚意金疑云每笔10万元”，根据消费者的反映，如果消费者决定不购买某房地产开发商旗下楼盘，该楼盘就退回诚意金给消费者。但一些房地产开发商就以房屋认购协议书写的是“定金”为由坚决不退所谓“定金”几万至几十万不等的数额的钱，让一部分消费者欲哭无泪，无可奈何，这种情况对法律不熟悉的消费者只能自认倒霉，一部分消费者的无知给房地产开发商有机可乘，房地产开发商赚了昧心钱，还趾高气扬。
即使获得了《商品房预售许可证》，一些房地产开发商还是喜欢用房屋认购协议书等，因为签订备案的预售房买卖合同需要的要件多、程序较复杂，房地产开发商一方面要拴着消费者收取更多的资金，而且可以设定很多对房地产开发商有利的条款套牢消费者，即使消费者最终不签订备案的预售房买卖合同对开发商也没有损失，大不了退回定金等，强势一点就不退，何乐不为。
三、对此类案件的定性和处理依据
商品房的销售受到多个法律法规政策的约束如《消法》、《重庆市消费者权益保护条例》、《欺诈消费者行为处理办法》等，需要满足要件很多。
（一）商品房的销售或者预售必须发挥相关法律法规的要件
商品房的销售或者预售必须满足《城市房地产管理法》、《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《商品房预售许可》、《重庆市商品房预售信息监控管理规定》等法律法规的规定要求和条件。重点要查看是否符合《重庆市城镇房地产交易管理条例》“第十七条”和《重庆市商品房预售信息监控管理规定》“第五条”的众多具体硬性要求。
（二）商品房销售或者预售合同的制定必须遵守相关法律法规的规定
商品房销售或者预售合同的制定必须遵守《合同法》、《重庆市合同格式条款监督条例》、《担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规的规定。重点要查看是否符合《中华人民共和国合同法》“ 第五条”，《重庆市合同格式条款监督条例》 “ 第十三条”、“第二十一条”的的众多具体硬性要求。　
（三）房屋认购协议书等属于无效合同
无论以什么形式，如房屋认购协议书，VIP会员卡，入会协议书、选号规则等形式收款的行为都是违法违规的行为，在销售商品房时，房地产开发商与消费者签订不是备案的商品房销售或者预售合同以外的其它形式的协议书都是无法律效力的；房地产开发商未获得“五证”特别是《商品房预售许可证》时，与消费者签订房屋认购协议书，VIP会员卡，入会协议书、选号规则等更是违法违规，存在欺诈行为，更无法律效力。不仅仅是无效的问题，其中很多条款还存在大量的恶意要约条款、限制性条款、霸王性条款、权利和义务不对等的条款，当然是开发商权利多、消费者权利少义务多，严重存在欺诈行为，其条款本身就违反了多个法律法规政策。存在欺诈消费者的行为。
VIP会员卡，入会协议书形式收款的行为，房地产开发商擅自组团_收费，严重违反了《民办非企业单位登记管理暂行条例》、《社会团体登记管理条例》的规定。
选号规则的形式收款的行为属于乱收费行为，违反了相关法律法规的规定。
根据《中华人民共和国合同法》第10条、第52条、第53条之规定以及《重庆市合同格式条款监督条例》等相关法律法规的规定认定房屋认购协议书等属于无效合同。
（四）房屋认购协议书所写的“定金”不符合相关法律法规的定义
“定金”的概念，《中华人民共和国担保法》的第2条、第3条 ……（未完，全文共4320字，当前仅显示2182字，请阅读下面提示信息。收藏《对房屋认购协议书及其“定金”的探讨和剖析》）