市房地产分类去库存及“好房子”建设情况调研报告

目录/提纲：……
一、房地产市场发展基本态势
（一）行业发展总体情况
（二）近期市场运行特点
二、重点工作推进成效
（一）商品住房库存与去化基本情况
（二）商品房去库存工作举措
1、开展促销活动激活市场
2、拓展外埠营销渠道
3、盘活存量房源多元利用
4、强化行业融资支持保障
（三）“好房子”建设推进情况
1、高位统筹推动工作落地
2、完善建设标准规范体系
3、抓实试点示范项目引领
三、当前存在的主要问题
1、居民购房负担相对较重
2、地价房价比区域分化显著
3、人口支撑不足，住房存量充足
4、市场已进入存量房主导阶段
5、产品供给同质化，以价换量难度大
6、旅居地产外销动能不足
7、闲置土地问题较为突出
8、民营企业及商服项目融资难度大
9、“好房子”配套支持政策不完善
四、下一步工作思路与对策建议
（一）市内重点工作举措
1、深挖本地住房消费潜力
2、拓展外埠旅居市场空间
3、多元盘活存量资产资源
4、推动供需动态平衡
（二）向上政策建议
1、出台稳市场专项支持政策
2、优化现房抵押备案管理规则
3、协调解决监管账户开设难题
4、优化行业考核评价机制
5、加大闲置土地盘活支持力度
6、建立房企融资风险分担机制
7、优化住房公积金贷款政策
8、扩大“好房子”认定覆盖范围
……
**市房地产分类去库存及“好房子”建设情况调研报告

为全面掌握我市房地产市场运行现状，摸清分类去库存工作底数，研判“好房子”建设推进成效与瓶颈，近期围绕房地产市场发展、去库存举措落地、高品质住宅建设等内容开展专题调研，梳理总结工作进展，分析突出问题，研究提出工作方向与政策建议。现将调研情况报告如下：
一、房地产市场发展基本态势
（一）行业发展总体情况
全市房地产开发行业具备一定规模，拥有不同资质等级的开发企业与在建项目。房地产业在全市经济增长、税收贡献中占据一定比重，是地方经济发展的重要组成部分。近年来，受宏观环境与行业周期影响，房地产业增加值经历阶段性调整，目前呈现逐步企稳的发展态势，行业占GDP比重随市场调整有所变化。
（二）近期市场运行特点
今年以来，全市房地产市场呈现“销售企稳、投资回落”的运行特征。销售端市场表现总体平稳，销售规模同比小幅波动，增速在全省处于靠前位次，连续多月保持全省较好水平。投资端受市场预期偏弱、企业拿地意愿不足等因素影响，供给端持续收缩，开发投资规模同比有所下降，增速处于全省
……（新文秘网http://www.wm114.cn省略737字，正式会员可完整阅读）……　
任，推动各项任务落地见效。
2.完善建设标准规范体系。严格转发落实国家、省级住宅建设相关标准规范，组织开展行业系统培训与入企宣贯工作，将住宅建设强制性规范嵌入规划选址、方案设计、竣工验收等项目全流程管理环节。对照省级“好房子”试点要求，正在研究制定全市“好房子”建设行动方案，健全本地标准体系。
3.抓实试点示范项目引领。出台立体生态住宅试点方案与容积率计算规则，多个项目入选省级“好房子”典型案例与年度样板项目。成功申报省级“好房子”建设试点，获得省级专项资金支持，覆盖一批试点项目。推动“好房子”建设与康养产业、城市更新等深度融合，探索形成具有本地特色的发展路径。
三、当前存在的主要问题
1.居民购房负担相对较重。近年全市房价收入比均值超出合理区间，居民家庭购房压力较大，一定程度上抑制了住房消费需求释放。
2.地价房价比区域分化显著。全市土地成本占房价比重整体处于中等水平，核心城区地价占比偏高，在售项目受前期高地价约束，价格调整空间有限；其他多数区县地价占比相对较低，但普遍存在人口基数小、本地购买力不足的问题。
3.人口支撑不足，住房存量充足。近年全市常住人口规模略有下降，人口出生率持续走低，住房需求增长缺乏人口支撑。同时，城镇居民人均住房面积、户均住房套数均高于全省平均水平，住房保有量处于较高水平。
4.市场已进入存量房主导阶段。近年新房年成交规模逐步回落，二手房成交规模持续增长，当前二手房成交占比已超过新房，市场正式进入存量房时代。二手房挂牌去化周期长于全省平均水平，存量规模偏大，成交价格呈持续下行态势。
5.产品供给同质化，以价换量难度大。全市高品质、改善型住宅项目数量偏少，多数楼盘仅满足基础居住功能，社区配套、物业服务品质与先进地区存在明显差距。部分国企受前期拿地成本约束，对降价促销持观望态度；居民购房决策周期拉长，持币观望情绪浓厚，以价换量效果不及预期。
6.旅居地产外销动能不足。近年外地购房占比保持在一定区间，外来购房_主要集中在旅居资源丰富的区域。受宏观经济环境影响，重点区域旅居地产销量出现明显下滑，外埠市场拓展成效未达预期。
7.闲置土地问题较为突出。据自然资源部门数据，全市已供未动工住宅用地中，部分地块无开发建设预期，土地闲置规模较大，土地资源利用效率不高。
8.民营企业及商服项目融资难度大。部分房企债务风险持续释放，金融机构行业避险情绪明显，白名单内部分中小民营项目、商业办公类项目贷款审批通过率偏低，融资结构性分化问题加剧。
9.“好房子”配套支持政策不完善。“好房子”全生命周期管理制度体系尚不健全，认定、评价、运维、追溯的闭环管理机制尚未形成。适配“好房子”的专项信贷、融资贴息等金融产品供给不足，传统融资模式难以匹配其高投入、长周期的开发运营特点。
四、下一步工作思路与对策建议
（一）市内重点工作举措
1.深挖本地住房消费潜力。常态化举办房产展销活动，引导房企结合市场情况合理定价，推动以价换量；充分发挥行业协会桥梁作用，摸排改善性住房需求，稳步推进住房“以旧换新”工作；加快“好房子”建设步伐，以产品品质升级带动供给迭代，撬动改善型住房需求释放。
2.拓展外埠旅居市场空间。聚焦重点客源区域常态化开展异地推介活动，联合外地中介机构推广本地旅居地产项目；打通房产销售与物业服务全链条，推行精细化物业管家服务，推动行业从“卖房子”向“卖生活服务”转型。支持国有企业收购存量房源，发展康养旅居、城市民宿等业态，打造本地特色旅居品牌。
3.多元盘活存量资产资源。开展闲置商办楼盘盘活专项行动，通过功能改造、业态调整释放商业空间价值。推进老旧房屋自主更新，支持国有企业整体收购危旧房，结合城市更新项目统筹盘活利用。持续推进存量商品房收购转化为保障性住房，引入专业机构实行市场化运营。
4.推动供需动态平衡。深化部门 ……（未完，全文共3930字，当前仅显示2070字，请阅读下面提示信息。收藏《市房地产分类去库存及“好房子”建设情况调研报告》）