审理物业管理服务合同纠纷时的法律问题分析

目录/提纲：……
一、物业管理服务合同的性质及法律效力
（一）物业管理服务合同的性质
（二）物业管理服务合同的法律效力
二、无书面物业管理服务合同纠纷的处理
（一）物业管理公司的资质问题
（二）物业费用标准问题
三、物业管理服务合同中违约责任的确定
（一）物业管理公司的违约责任
（二）业主可否行使抗辩权，拒交物业管理费
（四）物业管理服务合同纠纷案件中的举证责任
四、业主委员会制度存在的问题及对策
（一）业主委员会制度存在的问题
（二）完善业主委员会制度的建议
……

　　随着城市化进程的不断加快，房地产市场不断发展，一种新兴的行业大量涌现。它们对住宅小区内的单位、居民提供公共性的服务，随之而来，因物业管理服务而产生的纠纷亦不断增加，并呈上升趋势。由于我国相关的法律法规不统一、不健全，亟待完善，这就给人民法院审理该类纠纷案件增加了一定的难度。笔者结合审判实践，仅就审理该类案件时遇到的法律问题进行分析，与大家共同探讨。
　　一、物业管理服务合同的性质及法律效力
　　物业管理，是指物业管理公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对物业进行维护、修缮、管理，对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
　　（一）物业管理服务合同的性质
　　我国合同法中尚没有物业管理服务合同方面的规定，实践中很多人认为物业管理服务合同是委托合同。就物业管理服务义务的内容来看，物业管理公司所提供的大部分物业管理义务不需要对单个业主言听计从，他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务即可，是由物业管
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