东方明珠城市花园营销策划方案

　　东方明珠”城市花园营销策划报告 第一章 物业评价 1.1 项目概况 1.1.1 地理位置本案位于凤阳东路和解放三路的交叉口，为原蚌埠市造纸厂地块，北至新淮路，南至凤阳东路，西至解放三路，东至蚌埠监狱、橡胶厂和干警宿舍。 1.1.2 用地规模 总用地面积55010平方米，东西宽50-190米，南北长408米，较为规则的两个相连的矩形。 1.1.3 技术经济指标规划总用地面积：55350平方米 建筑面积：98041平方米 容积率：1.77 绿化率：33.7% 建筑密度：30% 住宅建筑面积：86395平方米 住宅总户数：818户 商铺建筑面积：7691平方米 公建物管楼：1976平方米 门楼：1440平方米业主俱乐部：509平方米 配套公建面积：1500平方米 停轿车位：135个 1.1.4 规划档次本案为蚌埠目前最大的住宅小区，其建筑风格、环境艺术、房型设计均为蚌埠最高档次，就其项目本身可称为目前蚌埠市“规划设计最先进”的大型住宅小区。 1.2 swot分析 1.2.1 优、劣势分析（内部环境分析） 1、 地块 优势： ① 本案规模大，为目前蚌埠市二类地段内最大的房地产开发项目，利于环境的营造和社区氛围建设； ② 无回迁户，易于规划设计； ③ 区域排斥率低（为28.2%），有24%的潜在购房者愿意在本案区域内购房； ④ 周边无大型开发项目（除距离本案2000米处的光明花园），不存在同类型的直接竞争者。 劣势： ① 地块形状较差，进深较深，东西过窄，部分组团规划难度较高； ② 本案处于二类地段的边缘，区位价值认同度低，“t”字形的蚌埠城区形状，使本案离市中心的心理距离远； ③ 居住和商业档次低。 2、 规划设计优势： ① 在规划设计上为蚌埠目前最先进的楼盘； ② 部分组团的景观较好，可形成部分豪宅概念，提升本案的档次，并可利用“羊群效应”，吸引目标消费群； ③ 多种设计新概念（点式、错层、八角窗等）的导入，与目前蚌埠的规划档次形成强烈的对比； ④ 景观设计、外立面设计比目前蚌埠的房产提升了几个档次。劣势： ① 容积率较高，部分组团景观价值不高； ② 南北过长，因本案为全封闭式管理，部分楼宇进出小区的距离过长。 3、 交通 优势： ① 位于东西交通主干道凤阳东路边，交通畅通无阻； ② 与火车站、汽车客运公司、汽车客运中心相近，出行方便。 劣势：
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