物业服务市场的自然垄断及其规制思路

目录/提纲：……
一、“物业服务市场”和“物业服务”
（一）物业服务市场交易的主体、标的及其语词
（二）物业服务：公共的还是个别的？
二、小区物业服务的“公共物品”属性
（一）小区公共服务归属于特定的集体
（二）小区公共服务在效用上的不可分割性和相互依赖性
（三）小区公共服务在消费上的非竞争性
（四）小区公共服务在小区内具有非排他性
三、小区物业服务者的自然垄断地位及其获得
四、小区物业服务者滥用自然垄断地位的行为及其弊害
（一）物业服务者的剥削性滥用行为
（二）物业服务者的内部交叉补贴行为
（三）“劫持”业主大会和业主委员会
五、物业服务者滥用自然垄断地位行为规制的基本思路
（一）规制路径的选择
（二）以物业服务收费行为的规制为重心
（三）严格市场准入和退出制度
六、结语
……

　　物业服务市场的自然垄断及其规制思路
　　
　　肖江平（北京大学法学院副教授）
　　
　　【摘要】物业服务市场纠纷频繁已经成为和谐社会建设的障碍之一。其治理困难的重要原因在于物业服务经营者的自然垄断地位及其滥用。小区的物业服务实质上是小区业主们的“公共物品”，不可或缺。基于公共物品的经济学属性和业主对公共物品的依赖，提供小区公共物品的物业服务经营者获得了自然垄断地位。正是物业服务经营者滥用自然垄断地位、牟取超额利益、侵害业主利益，导致了愈益频繁的物业服务市场纠纷。解决物业服务市场纠纷，应当借鉴对自然垄断规制的思路，标本兼治。
　　
　　【关键词】物业服务市场；竞争法规制；滥用市场支配地位；自然垄断；公共物品
　　
　　
　　【正文】
　　
　　与物业服务市场有关的争论并没有因《物业管理条例》（以下简称《条例》）的制定和实施而结束。相反，随着一些地方为解决该《条例》实施过程中的新问题所进行的地方性立法活动的展开，物业服务市场纠纷的社会关注度不断提高，制度问题的争论日益激烈。[i]学界有关物业管理法律问题的研究，主要是从物权法、合同法等角度展开，并主要在明确物业的物权归属、物业服务合同等方面获得了一定的进展。然而，充斥于报刊、网络媒体上物业服务纠纷的报道表明，物业服务市场的现状并不令业主、物业服务经营者等当事人满意。物业服务市场纠纷频发，已经成为和谐社会建设的不利因素之一。[ii]加强物业服务市场的规制已经成为当务之急。然而，从市场规制法或竞争法角度探讨物业服务市场规制的还很少，从反垄断角度剖析物业服务市场纠纷成因的研究几乎没有。如果没有对纠纷成因的法理分析，很难有针对性很强的规制物业服务市场的制度设
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