毕业论文：我国物业管理现状及发展对策

毕业论文：我国物业管理现状及发展对策
我国物业管理现状及发展对策
目 录
摘 要
第1章 研究背景及选题意见 ………………………………………2
1.1 研究背景…………………………………………………………2
1.2 选题意见…………………………………………………….… 2
第2章 我国物业管理现状……………………………………………3
第3章 物业管理存在的问题及原因析 …………………………..3
3.1 _问题 ………………………………………………………3
3.2 法律法规滞后，体系不完善 …………………………….…3
3.3 市场化程度……………………………………………………4
3.4 物管企业规模小，难以发挥综合优势………………….….4
3.5 物管企业经营的风险题 ……………………………………. 5
3.6 物业管理从业者的素质问题 ………………………………. 5
3.7 对问题的原因分析归纳 …………………………….....…6
第4章 物业管理的对策 …………………………………………7
4.1 政府方面 ……………………………………..………………7
4.2 企业方面 ……………………………………………………..8-9
4.3 社会方面 ……………………………………………….
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略953字，正式会员可完整阅读）……　
的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。据资料显示，目前全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理。目前我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域，约11大类，其中有多层住宅、高层住宅、写字楼、工业区、政府政法机关办公楼、医院、学校、车站、码头、宾馆、商场商业街和农民房等。但同时，我国物业管理还存在着覆盖率偏低、地区间差距较大等不足。 与物业管理发达国家相比，由于受对物业管理的认识、市场经济发育程度、地区经济发展水平和居民收入水平等因素的影响，我国物业管理覆盖率仍然偏低。据统计，到2009年底，全国实有房屋建筑面积735459万平方米，实行物业管理的有98861.88万平方米，实行物业管理率仅为13%，其中，实有住宅建筑面积417331万平方米，实行物业管理的有82485.65万平方米，实行物业管理率为20%。从我国物业管理的发展实践看，南方、经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；北方、经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进的较慢。统计数字说明，经济发达地区与经济不发达地区在物业管理方面的差距相当大。

第3章 物业管理存在的问题及原因分析

我国物业管理虽然发展了近30来年，但与国外成熟的物业管理相比还有很大的差距。同时我国现阶段的物业管理行业尚属新兴行业，还存在着很多问题和不足。
3.1_问题
从_上考察我国两万余家物业管理企业，目前大部分是私有或股份制；如果我们再从物业管理企业产生的来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办的企业，20%属于房管所或 后勤单位改制，只有10%属于产权自主型的物业管理企业。 以深圳为例，在深圳18家首批国家一级物业管理企业中，17家是国有或国有参股（实际掌控一切生杀大权），1家是民营上市股份公司；而且18家企业清一色是开发商自办（有2家属于房管所改制或部门单位自办企业，但目前企业发展权在开发商手中）。为什么会出现这种现象呢？据分析主要一个原因就是以前“自建自管”的延续，另外就是开发商出于自身利益的考虑，因为优质的物业管理已成为售楼中的一个卖点。
3.2 法律法规滞后，体系不完善
我国物业管理行业的立法明显滞后：27年的时间，没有国家级行业法规可以遵循。在退而求其次的情况下，国内第一部地方性物业法《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的出台时间是1994年，而深圳成立第一家物业管理公司的时间是1981年，中间有13年是法规空白期。我国物业管理法律政策的框架体系，是在没有国家大法的情况下，由为数不多的行业性、地方性法规政策组成的不完整结构 ，完善的法规体系尚未形成。自1994年以来，建设部等国家部委（局）和各地方政府虽然颁发了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《物业企业财务管理规定》、《住宅共用部位共同设施设备维修基金管理办法》、《关于物业管理企业代收费用有关营业税问题的通知》、《物业管理企业资质试行办法》、《物业管理委托合同示范文本》、《业主公约示范文本》、《前期企业管理协议示范文本》、《物权法》、《物业管理条例》等行政规章行业规范和地方性法规。但由于缺乏符合中国国情的、系统而科学的物业管理理论体系的指导，各部门在制订法规的过程中，往往局限于对境内成功经验的模仿或就事论事的解决方案上，存在许多不足。因此，总的来看，目前我国物业管理立法还滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架未形成，缺乏系统性和综合性等问题。在仔细审视已经发生的事实中，可以看到立法滞后带来的消极影响。首先，消费者的利益无“法”保障。因缺乏法律依据，司法机关难以及时处理日益增多的物业管理案件，物业管理中产生的大量矛盾纠纷得不到迅速有效地解决；其次，制约了行业的健康发展。没有全国大法的统一规范，地方和行业性法规呈现出没有纲领的散乱，使企业难以适从。如中海物业管理（深圳）有限公司的经营活动遵循著名的“四不接原则”，其中之一就是不接由业主委员会委托管理的二手项目，这是深有苦衷的无奈选择。近年来，业主委员会纷纷炒掉物业公司并成为社会瞩目的新闻焦点即是例证之一，如重庆市新兴桃花园小区和银鑫花园小区的业主委员会擅自决定炒掉物业管理公司，由于又没有新的物业公司介入，所以使生活环境急剧恶化，后经全体业主和住户共同商议，决定再选聘原物业管理公司回去参与管理。实际上，业主委员会不具备履行民事责任的实际能力，当其违约时根本无法保证物业公司实现合同规定的经济利益。
3.3市场化程度不高
我国物业管理虽然是适应房地产管理_改革而产生的，但它仍然没有摆脱传统计划经济_的干扰，仍然在进行着一些非市场化的运作。
1）物业管理项目的获取大多是暗箱操作，市场竞争机制还未真正形成。作为市场主体的业主对物业管理缺乏足够认识，业主委员会组建难度大，自治能力弱，作用还未真正发挥。而且，物业管理企业与建设单位、房管单位之间仍存在或多或少经济上的依 ……（未完，全文共11254字，当前仅显示2677字，请阅读下面提示信息。收藏《毕业论文：我国物业管理现状及发展对策》）