房地产去库存的各地动态及典型做法

目录/提纲：……
一是试点推行“以购代建”，盘活存量商品房
二是发放棚改户“购房券”，把购买力留在本地
三是推动企业改造重组、战略合作，优化资源要素配置
一是强化源头控制、存量挖潜
二是加强财税政策扶持
三是加大简政放权力度
一是深化户籍制度改革
二是建立购租并举住房制度
三是建立农民工住房普惠性金融制度
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房地产去库存的各地动态及典型做法

当前，房地产市场出现了价格与价值背离、短缺与过剩并存的两种悖论。从经济学角度分析，这既是由住房的实物资产（消费品）和虚拟资产（投资品）双重属性决定的，也是市场供求关系影响的结果。面对房地产业发展的新形势，_提出了要去化房地产库存，直指当前房地产市场的“痼疾”，给出了推动供给侧结构性改革“良方”。国内一些地区自2014年以来，就开始从多角度大胆探索房地产去库存的有效措施，通过供给测与需求侧双向发力，激发市场活力，扩大有效需求。
市场运作层面，主要有三种模式：
一是试点推行“以购代建”，盘活存量商品房。面对保障房建设与房地产去库存的双重压力，_、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等多省市自2014年起，已试点实施“以购代建”模式，收储一定数量的中小套型商品房作为城镇保障性住房，有效破解临时过渡周转难题，满足棚改户多元化的安置需求。但在政策实施过程中，由于政府回购商品房价格低于市场价格，迫使房企割肉降价，导致回购难度增加。比如，安徽芜湖以“
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无处投资。地方政府出于稳定房地产市场考虑，从财税、审批等方面加大扶持力度，引导大型房企收购兼并中小房企及其优质的地产项目，促进行业发展规模扩张、提质增效。二个是，引导大型房地产企业之间或大型房企与其他行业巨头的战略合作。对于规模较大且拥有各自优势的企业，加快强强联手、战略合作，有利于促进资源整合与共享，实现发展优势互补。特别在当前“招拍挂”市场土地价格越来越高的情况下，政府牵头组织强企之间开展战略合作，能够充分利用双方行业影响力和市场份额效应，发挥出叠加效应，降低企业扩张发展面临的风险。比如，今年1月初，绿地控股与河南交投集团（由河南省人民政府作为出资人组建的大型国有独资公司）签订《全面战略合作框架协议》，双方将在高速公路、土地和房地产开发投融资和经营等业务领域加大合作力度，充分发挥各自优势，共同合作投资开发经营。三个是，引导房地产企业多元化发展。企业多元化发展对提高专业化水平，提升市场竞争能力和抗风险能力有重要现实意义。从当前各地政策看，一方面是转变房地产开发模式，适度降低商品住宅供应比重，推动由相对单一的居住型产品向多元化产品转变；另一方面，引导企业积极发展养老地产、旅游地产、创业工场、工业地产等跨界地产,构建多元化的房地产产品体系。比如，浙江杭州先后引导绿城集团、滨江控股等房地产龙头企业向代建和物业品牌建设转型，宋都、广宇等房企加快向医疗养生、健康养老等产业拓展。
政策调控层面，主要有三种做法：
一是强化源头控制、存量挖潜。按照_要求，各地都围绕“改进和加强房地产用地供应管理”，科学合理控制土地供应总量、供应时序和供应结构，对商品房库存较多、去化周期较长的市、县(市)，适度减少房地产用地供应规模或暂停供应，从源头上控制土地供应规模，减少住房供应量。在此基础上，针对房地产企业反映较多的停车位配套建设、小户型库存率高等问题，河南、浙江、四川、山西等省市普遍把“取消商品房套型结构比例限制”作为调控重点，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，房地产开发企业可以根据市场需求情况，自主确定开发的商品住房套型结构比例；我省对于房地产新项目，允许依照规范结合项目实际合理确定停车位比例，小区建停车位不再实行“一刀切”。这些政策的出台，适应了当前房地产市场供需变化，有利于减轻房企商业地产的库存压力，进一步提振市场信心。
二是加强财税政策扶持。_、浙江、江西、四川、重庆等地，以及河南濮阳、安徽芜湖等三四线城市，综合利用补贴、税费减免、公积金异地贷款等优惠政策，刺激购房需求，化解去库存压力。一个是，减税。比如，重庆市对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。一个是，补贴。比如，安徽芜湖对在市区购买新建商品住房，凡应交4%契税（一般为144平米及以上户型）的购房者，给予应缴契税50%的补助；浙江杭州对选择货币安置的方式并且在一年之内购住宅的拆迁居民，最高予以原有住房价格42%的补贴。一个是，降首付、提额度。比如，河南濮阳普通购房者首套房商贷首付降至30%，最低可享受7折优惠；公积金买房首付比例下降至20%、最高贷款额度提至60万元。同时，一人购房，父母、配偶、子女的住房公积金均可提取使用。
三是加大简政放权力度。近年来，安徽、山东、浙江、河南等省市主动适应简政放权新要求，在简化审批手续、清理行政性收费等方面同时发力，进一步减轻了企业负担。围绕优化审批流程，对房地产开发企业资质核准和项目审批流程中的各类行政审批事项实施“容缺受理”，即实行“特事特办”，在不违反规章制度的前提下，允许一边审批，一边补充要件，从而加快 ……（未完，全文共3939字，当前仅显示1989字，请阅读下面提示信息。收藏《房地产去库存的各地动态及典型做法》）