物流基地可行性研究报告(商业计划书)

目录/提纲：……
一、我国物流产业形势与发展趋势
二、深圳市建设区域性物流中心城市的功能定位与发展策略
三、本项目的总体周边经济地理环境条件
一、物流市场需求趋势
二、目前物流市场分析
三、深圳市目前物流市场概况
四、深圳市目前物流配送市场容量分析
一、社会商品销售业、制造业仓储配送目标市场
二、铁路物流配送市场
三、公路物流配送市场
四、货物拆箱拼柜物流配送市场
五、公路货运交易物流配送市场
六、港口集装箱物流配送市场：
一、目前港口及港口周边仓储情况调查
二、周边地区仓储情况
三、部分物流公司的仓储投资实例
四、目前盐田港港区运作现况调查
一、项目投资分析数据的依据
一、总成本
二、营运收入
三、营运成本
四、盈利
五、回报率（%）
一、总成本（包括土地成本）
二、营运收入
三、营运成本
四、盈利
五、回报率（%）
一、总成本（包括土地成本）
二、营运收入
三、营运成本
四、盈利
五、回报率（%）
一、人民币借款
二、还款资金来源
一、现金流入
二、现金流出
三、净现金流量
四、现值系数
五、净现值
一、现金流入
二、现金流出
三、净现金流量
四、现值系数
一、资金来源
二、资金运用
三、盈余资金
一、资产
二、负债及所有者权益
一、总成本（包括土地成本）
二、营运收入
三、营运成本
四、盈利……

　　物流基地可行性研究报告(商业计划书)
　　目 录
　　第一章：概述 …………………………………………………………2
　　第二章：项目研究资料收集..…………………………………………3
　　第三章：本项目目标市场分析..……………………………………..16
　　第四章：本项目近期建设规模和效益分析..………………………..24
　　第五章：本项目远期建设规模和效益分析..………………………..45
　　第六章：市场营销策略..……………………………………………..50
　　第七章：环境保护和消防设施..……………………………………..56
　　第八章：建设资金筹集和投资合作方式…..………………………..58
　　第九章：分析结论..…………………………………………………..59
　　公 司 简 介
　　**公司是经深圳市政府批准，于1992年8月成立。经十年来的经营，目前已具备一定的产业规模和实力，注册资金1500万元人民币，总资产达1.2亿元人民币。拥有土地22万平方米，是从事现代物流业、仓储、道路集装箱运输、普通货物运输、货物配送、普通货物装卸、国内货运代理及物流信息咨询经营业务、高科技产业、国内商贸、进出口贸易、房地产开发的产业实体。经深圳市对外贸易经济合作局《深贸管准证字第2002-1000号》批准，具有商品进出口权。可经营除国家组织统一联合经营的16种出口商品和国家实行核定公司经营的14种进口商品以外(经批准同意经营的企业除外)的商品进出口贸易。
　　特此简介。
　　**公司
　　二○○*年八月八日
　　第一章：概 述
　　1-1本项目简介
　　1、
　　本项目的名称
　　本项目的名称为:深圳市宏宝物流基地。
　　2、
　　项目具备的条件和选址
　　本项目经深圳市人民政府深计产业[1998]324号文、深龙贸复[1995]01号文
　　立项批准兴建，经平铁函字[1995]010号文批准引入铁路专用线。
　　本项目选址在深圳市龙岗区布吉镇与平湖镇交界处的上李朗村地区，宏宝公司已在该地区购买了22万平方米的一级三类工业（仓储）用地，拥有房地产证、土地宗地号g05402（1-5）。本公司具有该幅土地的产权、经营权，并已投入资金从事土地开发的前期三通一平工作。因此，项目的选址即为该地块。
　　3、本项目的地理位置
　　宏宝物流基地位于深圳市北部龙岗区平湖物流基地的南端，她是深圳市六大物流园区中唯一的大型综合性第三方物流基地。
　　宏宝物流基地具有良好的地理位置和十分便利的交通条件：铁路运输方面，东面与广深铁路平湖南编组站相邻,可从编组站直接引入专用线,北面与平南铁路仅距几百米。公路运输方面，原由布吉镇下李朗村至上李朗村的布澜公路途经该地块，最近处仅20米，新修的李朗大道距该地块约200米，正在建设中的平吉大道经该地块中央南北纵向通过，北接机荷高速公路和平湖西环路，南连李朗大道,深圳第二快速干道。该地块处于京广、京九、平南、平盐、广九多线铁路和机荷高速、李朗大道、布澜公路、深惠大道、107国道等多边接口区域，是极为良好的物流项目开发用地。
　　1-2研究目的
　　研究主要目的是根据目前社会整体物流业发展水平规模,针对社会消费品物流市场总量、物流仓储、配送货运量、营运及成本等因素进行分析，作出本项目的可行性评估。在宏宝物流项目的发展规模及业务运作上，整个项目分为不同建设阶段。研究目的也包括各发展阶段的预定建设规模、经济效益分析，构思主要考虑目标市场容量、货量、收入、投资量（包括土木结构及机电设备等因素）等效益分析，提供发展方案，作为宏宝物流项目下一步详细规划设计、建设和今后经营的依据。
　　1-3报告内容
　　本报告介绍的研究及分析过程工作，主要包括以下部分：本章（第一章）、第二章是对目前物流业资料收集、整理、分析、预测、评估，研究目的分析。第三章是针对本项目物流目标市场进行分析。第四章、第五章是研究的主要部分，对本项目各阶段的投资建设规模、营运经营成本、经营效益应用科学方法进行分析，预测结果，提出各发展阶段建议。第六章是本项目生产营运模式和市场营销策略。第七章是环境保护和消防设施。第八章是本项目建设资金筹集和投资合作、融资方式。第九章是本项目可行性分析研究结论。
　　第二章：项目研究资料收集
　　2-1项目研究相关资料
　　一、我国物流产业形势与发展趋势
　　中国的物流刚刚起步，但从以下8个方面可以看到中国物流业发展的形势与发展趋势：
　　1、
　　物流业的发展已列入中国“十五”规划。
　　2、
　　2001年3月2日，国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、对外贸易经济合作部、中国民用航空总局联合下发了《关于加快我国现代化物流发展的若干意见》。
　　3、
　　经国家经贸委、民政部批准，国务院领导同意，成立了“中国物流与采购联合会”， 2001年4月20日正式挂牌。
　　4、
　　发展现代物流已列入国务院有关部委的工作日程。
　　5、
　　许多省市已制定城市物流规划。
　　6、
　　由中国物流与采购联合会牵头组织编写的“物流术语”国家标准，通过专家论证，国家质量技术监督局已于2001年4月17日发布，8月1日正式实行。
　　7、
　　国际上跨国物流企业纷纷进军中国物流市场。
　　8、
　　国内第三方物流企业迅速崛起，但从总体讲还比较弱小。
　　二、深圳市建设区域性物流中心城市的功能定位与发展策略
　　a、深圳市加快物流中心城市建设的重要意义
　　深圳市经过二十年的发展建设，国民经济实力快速增加，已形成我国区域性的金融、贸易、运输、信息中心和高新技术产业基地的雏形。伴随着经济总量的迅速扩大，生产、生产资料的流通也取得了快速发展，现代物流业已发展成为全市经济的重要组成部分和新的经济增长点，成为城市社会化大生产的纽带。为保持深圳经济继续持续、快速、健康、协调地发展，密切生产、流通和消费的联系，使物流产业与工业生产规模以及整个国民经济发展水平保持同步，根据世界发达国家物流产业发展的一般规律，需要把深圳建设成为我国重要的区域性物流中心城市之一。
　　1、物流给社会发展带来巨大贡献
　　现代物流业是新的经济增长点。发达国家的统计资料表明，现代物流业
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