全市物业管理工作的调研报告

目录/提纲：……
一、我市物业管理工作基本情况
1、构建了较完备的政策制度体系
2、完善了物业企业进入退出机制
3、加大了行业指导监督力度
一是加强了对业主委员会的组建指导
二是成立了市物业纠纷人民调解委员会
三是加大了行业培训力度
4、推进了整治后老小区物业管理
二、目前存在问题
1、管理费用收缴难
2、物业企业生存难
3、住宅小区管理难
4、监管工作协调难
5、维修基金使用难
1、思想观念上，居民“花钱买服务”和主动参与的意识不强
2、_机制上，社区属地管理力度不足，税费等制度不合理
3、基础设施上，原有的小区设施跟不上经济社会快速发展的步伐
4、行业管理上，还存在着很多不到位的地方
三、进一步强化物业行业监督管理的措施
1、进一步理顺管理机制
2、进一步落实资金扶持
3、进一步加强行业监管
一是建立物业管理企业诚信档案制度
二是推进物业管理相关内容账目公示公开
三是推行“准物业管理模式”
四是探索建立业主拒缴费制约机制
4、进一步强化舆论宣传
……
关于全市物业管理工作的调研报告

物业管理是一项重要的民生工作，与市民的日常生活息息相关，也是社会各界高度关注的问题。近年来我市物业管理工作从无到有，从小到大，经过了一个艰难的发展过程。但从目前情况看，物业管理依然是群众反映比较强烈的问题，也是社会发展必须要着力解决的问题。我市的物业管理工作到底方向是什么，突破口在哪里，工作如何推进，近段时间我们就这些问题进行了深入调研，并形成了以下报告。
一、我市物业管理工作基本情况
我市物业管理工作起步于1999年，当时仅有5家物业公司管理着5个改造后老小区。经过十多年的摸索与发展，目前全市已有80家物业公司，从业人员达6000多人，共管理328个项目；其中住宅小区约150个，面积800多万平方米，占全市住宅小区的85%以上；所有新建商品住宅小区、整治后非开放式老小区和城乡一体化动迁安置小区均已进驻物业管理。目前，除部分零星住宅和乡镇老
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宅小区的54%。二是成立了市物业纠纷人民调解委员会。通过聘请专职调解员，对一大批全市重大、疑难物业纠纷进行协调化解。三是加大了行业培训力度。每年组织举办三期以上全市范围内物业管理人员培训活动，不断提高物业从业人员能力素质。
4.推进了整治后老小区物业管理。自2008年起，我局共对19个老小区、近110万平方米建筑实行了综合整治。对整治后老小区除不符合物业入驻条件的开放式小区外，其余均已引入物业管理。目前，整治后老小区卫生保洁、绿化维护、车辆停放等各方面均井然有序，偷盗案件发生率大幅度下降。
二、目前存在问题
物业行业管理是一项涉及面广、监管难度大、问题复杂多样的系统工作，被称为建设领域除房屋征收拆迁工作之外的“天下第二难”。近几年来，尽管我局在规范和指导物业管理方面做了大量扎实有效的工作，但目前我市的物业行业管理仍存在五大难点：
1.管理费用收缴难。目前，我市小区的物业费收缴率仅在60%左右。部分住户认为物业服务质价不相符、物业账目不透明，或者出于自身收入水平较低等原因，以各种理由拒绝缴费。而拒交物业费导致的后果往往是不出钱的人免费享受服务，而交钱的人享受不到质价相符的服务，交费的人进一步减少；而物业公司因得不到应有的回报，进一步降低服务质量，这又使更多的人不愿交费，由此造成恶性循环，甚至迫使物业公司最终撤离小区。
2.物业企业生存难。尽管近几年中我市物业市场得到了较快的发展，但大部分物业企业规模较小、竞争力较弱、经营理念较为落后、服务质量有待提高。由于物业管理本身属于保本微利的行业，加上收缴物业费困难以及物业收费标准多年未变，而员工工资、福利等支出却逐年增长，使得物业企业经营举步维艰。由于经营困难，大部分物业企业员工缺乏培训、待遇低、素质差，人才流失严重，并导致服务质量难以提升。
3.住宅小区管理难。目前小区物业管理存在着较多难点。最为突出的小区停车难问题。随着我市家庭用车保有量的增加，部分小区原有停车位难以满足需求，大量住户占用小区道路停车，造成小区居民出入不便。而物业公司由于没有相应的职权，又怕得罪住户，既不愿管也管不好，致使公共资源被占并引起物业纠纷频发，小区交通安全隐患也不断显现。再如小区治安问题。多数小区设置了出入门禁并制定了来客登记制度，但在实际操作过程中，门卫对于不熟悉的车辆难免会上前询问，有些住户就对此表示不满，大部分来客更是不愿登记。部分小区物业不愿得罪住户，门卫对过往车辆放任出入，存在着很大的安全隐患。
4.监管工作协调难。物业管理公司、社区居委会、业主委员会是物业管理的基础力量。但目前，社区居委会的属地管理一定程度上有所缺失，大量本应就地解决的问题上交给行业主管部门。同时，虽然不少小区都成立了业主委员会，但真正发挥作用的甚少，大部分业委会形同虚设，甚至有个别业委会还起了制造业主与物业公司之间矛盾的反作用。由于物业公司、居委会、业主委员会三方在管理活动中尚未形成有效的联动机制，遇到矛盾分歧时难以顺畅沟通协调，影响了小区物业管理活动的开展。
5.维修基金使用难。物业维修专项基金由业主在购房时缴纳，交入指定账户并由政府部门代为管理，主要用于住宅公共部位和设施的维修。我市从2004年起实行维修资金制度以来，已累计归集维修资金约7.1亿，办理 ……（未完，全文共5003字，当前仅显示1757字，请阅读下面提示信息。收藏《全市物业管理工作的调研报告》）