论文：城市土地出让量对住房市场的影响实证研究

论文：城市土地出让量对住房市场的影响实证研究
－基于协整分析与误差修正模型

摘要：研究目的：定量分析土地出让量在长期趋势和短期变化上对住房市场的影响及其作用机制。研究方法：计量经济学方法。研究结果：从长期趋势看，当年的、前两年的和前三年的政府土地出让的增加，当年住房供给量减少、房价上涨。从短期变化上看，土地出让增加量增加，住房供给增加量增加，房价涨幅缩小。但一年前的土地供给增加量越大，房价反而上涨越多。研究结论：政府控制土地出让短期内会造成房价上涨，但在长期内有效抑制房价上涨。
关键词：土地供给量；住房市场；面板协整；误差修正模型
中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-8158

An empirical study on the effects of land supply on the house market

Abstract: The purpose of this paper is to make a quantitative analysis on how land supply affects house market. Econometrics analysis, Panel co-integration and ECM model were employed. The results show that the
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刘琳（2002）在分析土地出让市场与房地产增量市场互动机理的基础上，提出房价是土地出让的原因，两者呈现正相关，并得到了实证支持。任荣荣、刘洪玉（2008）运用计量方法，检验北京市土地供给量与房价的Granger因果检验，发现前者是后者的原因，且两者呈现负相关。郑娟尔（2009）采用31个省市1999年－2006年的面板数据，检验土地供给量对房价和房屋供给量的影响作用，发现前一年的土地供给量对房价有负作用，前一年的和前两年的土地供给量对房屋供给量有正向的影响作用。
本文基于Peng & Wheaton(1994)和郑娟尔（2009）的研究，首先检验土地供给量对房价的影响作用，在得到显著结果的基础上，检验土地供给量对住房供给量的影响作用，从而得土地供给对住房市场的影响机制。并且本文将运用面板协整和误差修正模型，分别从长期趋势和短期变化上检验土地供给对住房市场的影响作用。
2 模型和数据来源
本文基于已有的理论模型构建住房市场的相关方程。Hui（2004）扩展了Follian(1979)，Malpezzi & Mayo(1979) 和 Muth(1960)的研究，构建了住房市场的供需模型，借鉴Hui的住房供需方程集合模型，考虑下面的三方程模型：
（式1）
（式2）
（式3）
其中，QD是住房需求量，Qs是住房供给量， P是房价，Y是居民收入， D是人口数量，LS是土地供应量。当市场需求与供给达到均衡时，得到住房价格的长期趋势方程：
（式4）
由此得到土地供给对房价和住房供给的影响的方程分别为方程（4）和（2）。由于住房建设需要一定的周期，土地供给量对住房市场的影响可能存在一定的滞后性，以前的实证研究也证明了这点。因此，构建当期和滞后一期、滞后两期和滞后三期的土地供给量影响房价和住房供给量的实证模型，分别为方程（5）和（6）。
（i为滞后时间，分别取0,1,2,3，同下） （式5）
（式6）
预期方程（5）中收入和人口数量对房价的影响系数为正，土地供给量对房价的影响系数符号有待检验。方程（6）中，房价对供给的影响系数为正，土地供给量对住房供给量的影响系数符号有待检验。
本文采用北京、广州、杭州、南京、宁波、上海、深圳和厦门[ 2007年八个城市的城镇居民人均可支配收入列全国前八。]八个沿海经济发达城市2003年－2007年的相关数据构成面板。这主要是因为一方面自2003年起，政府严把土地阀门，规定土地全部以招拍挂方式出让，此后土地供给量大大减少。另一方面，沿海城市经济发达，人口密度高，建设用地需求大，土地供不应求更加明显，土地供给对住房市场的影响更加凸显。
在变量选取上，住房供给量用住宅竣工面积代表，数据来自中国房地产统计年鉴；房价用房地产开发企业销售的住宅平均价格为代表，数据来源同上；居民收入用城镇居民人均可支配收入代表，数据来自中国城市统计年鉴；人口用年末非农人口代表，数据来源同上；土地供应量用政府出让的住宅用地可建设面积代表[ 可建设面积＝容积率*土地面积。]，数据来自中国地产投资网[ http://www.cnestate.com/inde*0.html]。
表1 八个样本城市2004年－2007年各指标的均值
Tab.1
土地面积（万m2） 住宅销售均价（元/ m2） 竣工面积（m2） 人均可支配收入（元/人） 非农业人口（万人） 土地供给增长量（万m2） 住宅均价增长量（元/ m2） 竣工面积增长量（m2）
北京 619 7236 23081604 19074 867 201 1551 -566989
广州 214 5997 7534394 19373 521 135 1110 -503807
杭州 329 5684 6540624 17965 251 -15 1194 544110
南京 479 4057 3216056 16085 427 -95 531 412969
宁波 231 4686 5161851 18818 123 19 889 -117439
上海 380 6938 28169160 19905 1133 -216 816 1531156
深圳 105 8900 5633765 30033 189 0 1894 -948684
厦门 178 6005 2526564 17716 103 32 1458 54299
3 模型估计结果与分析
为了避免伪回归，本文使用基于panel data模型的单位根检验对各指标进行平稳性检验。根据小样本面积较为常用的LLC、IPS和ADF-Fisher等三种检验方法的综合结果，人口变量的水平序列不存在单位根；房价、土地供给量、居民收入、住宅供给量水平序列均存在单位根，但四个变量的一阶差分的单位根检验均通过了5%的显 ……（未完，全文共11207字，当前仅显示2666字，请阅读下面提示信息。收藏《论文：城市土地出让量对住房市场的影响实证研究》）