论文：农地非农化：土地价值增量及其分配

目录/提纲：……
二、农地非农化过程中土地价值增量及其分配机理
（一）完全竞争市场条件下农地非农化过程中土地价值增量及其分配
（二）不完全竞争市场条件下农地非农化过程中土地价值增量及其分配
三、中国农地非农化过程中的土地增值分配：一个新的征收补偿标准
（一）当前中国农地非农化过程中的土地增值分配机理
（二）可能的解决途径:一个兼顾效率与公平的征收补偿标准
（三）基于N市“理想家园”别墅建设的实证研究
四、结语
……
论文：农地非农化：土地价值增量及其分配——兼论中国农地征收补偿标准

摘要：本文从市场价值评估准则出发，探讨农地非农化的土地价值增量；在完全竞争市场和不完全竞争市场条件下，分析多个利益主体通过市场交易和谈判机制分配土地增值的机理。从兼顾效率与公平的视角，进而提出中国农地征收的一个新的补偿标准。
关键词：农地非农化；土地价值增量；市场价值评估准则；效率与公平

Agricultural land conversion: Land incremental value and its allocation──With an analysis on compensation standard for land e*propriation in China

Abstract: Based on market value evaluation standard, this paper e*plores the land incremental value during the land taking process. Under the hypothesis of a perfect market and an imperfect market, the allocation mechanism of land value increments for multi-stakeholders is anal
……（新文秘网https://www.wm114.cn省略1017字，正式会员可完整阅读）……　
生最高价值的使用用途。如果土地利用规划和分区处于动态变化之中，评估对象当前的最高最佳用途可能是一种过渡形式。
市场价值评估准则也已成为我国不动产评估行业的评估准则之一。但是中国不动产评估行业缺乏普遍接受的市场价值定义，而且与国际通行定义有较大区别。1994年通过的《中国城市房地产管理法》第32条、33条规定，房地产价格评估以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估；基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。在1999年颁布的国家标准《房地产估价规范》里，“公开市场价值”被定义为“在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值评估准则时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值”。从中可以看出，中国的市场价值定义强调市场价值是不动产对买卖双方而言最可能成交的价格（market price），而非国际社会普遍认可的“市场价值”（market value）（3）。正因为如此，中国大陆学界和文献中频繁出现的术语是“价格评估”和“市场价格”等；而鲜有如梁振英先生所明确指出“土地、楼房的估价目标是厘定价值”[ 见《不动产估价原理与实务》序言部分，张波编著，1992]。
市场价格在不动产评估中是一个既定事实。不动产市场价格反映了买卖双方在过去一个独立的时间空间内，基于当时的客观市场因素和主观的个人特征所达成的一个共同点。而不动产市场价值通常强调的是该物业在将来拥有期内可以获得的未来收益的一种正常状态下的期望[ 见《房地产评估分析》，李宁衍著，1996]。因此，不动产评估（valuation）的应该是“价值”（value），而非“价格”（price）。基于这一认识，我们有理由认为，农地非农化中征地补偿的依据应该采用市场价值评估准则而非市场价格标准。

二、农地非农化过程中土地价值增量及其分配机理
我们从市场价值评估准则出发，探讨完全竞争市场和不完全竞争市场两种情况下农地非农化的土地价值增量及其分配机理。
（一）完全竞争市场条件下农地非农化过程中土地价值增量及其分配
假设有一单位面积农地，产权为农民所有，农地所有权市场价值为。政府是公共利益的代表，依据公共利益决策。按照土地利用规划和分区，该农地被确定为进行非农开发。农地进行非农开发后的商业用地所有权市场价值为。农民没有权力否决土地利用规划和政府公共决策，但可以直接与开发商协商、谈判土地成交价格；政府不直接参与交易过程。成交时开发商向农民支付地价，农民将土地所有权转移给开发商。
在完全竞争市场条件下，信息充分且对称。开发商知道农地开发前的农地所有权市场价值为，农民也知道开发商完成非农开发后的商业用地所有权市场价值为。也就是说，农民知道开发商愿意支付的最高限价为，开发商同样知道农民愿意出售土地的最低限价为。可以想象，最终成交价将落在区间[，]内。具体是哪一点，取决于买卖双方的谈判能力（bargaining power）[ 谈判能力主要取决于交易主体的自身特征、初始资源禀赋等因素。]。假设农民的谈判能力为，开发商的谈判能力为。谈判的核心就是如何分配土地价值增量（-）。通过市场交易和谈判博弈机制，最后，的土地价值增量被分配给农民；的土地价值增量被分配给开发商。最终成交价格为。
在完全竞争市场条件下，政府完全不干预经济。所以政府没有以任何形式从土地价值增量中参与收入分配。
下面我们讨论三种情况：
当，即农民和开发商的谈判能力相等时，
最终成交价格为，农民和开发商获得的土地价值增量均为；
当，即农民的谈判能力大于开发商时，
最终成交价格大于但小于或等于，即在区间内；农民获得的土地价值增量大于，而开发商获得的土地价值增量小于；
当，即农民的谈判能力小于开发商时，
最终成交价格小于但大于或等于，即在区间内；农民获得的土地价值增量小于，而开发商获得的土地价值增量大于。
根据福利经济学第一定理，我们有：农地非农化过程中，在完全竞争市场条件下，对任何一个成交价在区间[，]内的交易来说，其土地增值分配都是有效率的[ 这里的“效率”主要表现在：完全竞争条件下成交价在区间[，]内的任何一个交易，对买卖双方而言，分配的真实土地增值总量（-）是已知既定的，从而确保交易的帕累托最优。]。按照等分分配（Equal Division Allocation）或平均主义分配（Egalitarian Allocation）的公平理论，当农民和开发商的谈判能力相等，即土地交易的成交价为时，土地增值分配是公平的；此时农民和开发商获得的土地价值增量均为。综合起来，可以说，农地非农化过程中，在完全竞争市场条件下，土地交易的成交价为时，土地增值分配既有效率又顾公平。
根据福利经济学第二定理，我们有：农地非农化过程中，如果失地农民能获得的补偿价值，便会达成既有效率同时兼顾公平的土地增值分配。
假设交易费用为零，根据科斯定理，我们有：不管谁最初拥有农地产权，在完全竞争市场和买卖双方谈判能力相等的条件下，农地非农化的结果将会产生既有效率同时兼顾公平的均衡价格。这一推论将为后面中国集体土地征收补偿标准的应用提供理论基础。
综合以上推理，有结论1：
如果农民集体拥有农地产权，在完全竞争市场和买卖双方谈判能力相等的条件下，农地非农化将会产生均衡补偿价格；农民集体获得的补偿价值将会既 ……（未完，全文共12009字，当前仅显示2857字，请阅读下面提示信息。收藏《论文：农地非农化：土地价值增量及其分配》）