关于做好区安置房小区物业管理的建议报告

目录/提纲：……
一、**区安置房小区物业管理现状
（一）普遍处于勉强支撑，无力为继的局面
（三）物业管理带有行政化色彩
（四）物业公司实际资质良莠不齐
二、现状成因
（三）物业公司普遍存在短期经营行为
（四）部分业主缺少为服务买单的意识，一定程度上阻碍小区正常的物业管理
（五）小区违建处置不力，遭致业主诟病
三、解决建议方案
（二）加强房屋质量鉴定工作
（三）建立房屋维修公共基金使用的快捷绿色通道
（四）设立物业管理专项资金，为小区物管运行提供经费保障
（五）推行各方信用评级制度
（六）真正发挥业主委员会（物业管理委员会）监督协调作用
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关于做好**区安置房小区 物业管理的建议报告

近年来**区各地旧城改造、城市区位功能拓展蓬勃发展，已然成为房地产经济居高不下的强力推手。其中旧城改造、棚户区改造占有较大分量，用于安置回迁征收户的安置房小区不仅提升了城市形象，也改善了居民的居住条件。但随之而来的安置区管理问题不断，面对这一新生的事物，由于相关职能部门协调不力，加之配套政策细则的滞后甚至缺失，伴随安置户习惯意识的束缚和物管企业的利润支配，造成小区居民和物业公司互相抱怨、各自为主的绵延博弈。类似矛盾愈演愈烈，不仅影响了居民安居乐业，而且影响了城市环境，更不利于社会民生良性发展。为此，本人走访了**区的几个安置房小区，希望以此为样板，能针对共性问题，彼此借鉴，实现他山之石可以攻玉，有效化解安置房小区管理矛盾，从而营造和谐安定的宜居环境。
一、**区安置房小区物业管理现状
通过走访海*花园、西*花园、
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薄弱，有的物业公司项目经理只是挂靠，项目经理、客服、工程部、现场负责人、水电维修等核心部门人力资源缺乏，资质不够，应对小区日常维护和协调各方关系的能力相对不足。
二、现状成因
（一）物业管理不能按市场化运作，处于政府各级管理，而各级不到位甚至失位的尴尬境地。物业公司利润薄弱甚至亏损，而区安置房指挥部对安置区物管缺少政策补贴资金，造成物业进驻后又退出，即使交与属地乡街和村居管理，由于长期亏损贴钱，最终演变为区里强压、物管敷衍、乡街及村居推诿的混乱格局。
（二）房屋维修责任主体模糊，成为物管难点焦点，加剧业主与物业公司矛盾冲突，影响安置房小区物管的顺利开展。政府统管安置区工程，作为监理主体，工程款给付不到位，施工队不愿处理安置房维修问题，互相推诿；交房后几年业主入住发现漏水等质量问题，对于房屋质量的责任方界定互相争执扯皮，造成房屋维修迟迟不能解决。
（三）物业公司普遍存在短期经营行为。作为追求利润最大化的企业，物管公司自然不例外。由于物管费普遍难收，物业公司一般通过收取前期运行的开办费、上房时预收的1年物管费、公摊水电费及装修保证金来保障自身利益，针对1年后的物管费收取期望不高，没有长期规范经营、服务业主的意识，以致出现新安置房小区物业公司普遍在1年到2年间退出，若不是期间有新房陆续交付，物管早就撤出，甚至出现物业公司撤出后，闻听小区后期新房开始交付，又中途要求回归的现象。
（四）部分业主缺少为服务买单的意识，一定程度上阻碍小区正常的物业管理。由于安置房回迁户大多为原自有住房居民，收入普遍较低，文化层次不高，缺少为享受小区服务买单的意识，经常无故拒缴物业费。物业公司通过法律途径起诉欠费业主的时效长、成本高，只有协调区房管部门、街道，以办理房产证、船只捕捞证年审、发放失海补贴为手段，促使拖欠户缴纳物业费。
（五）小区违建处置不力，遭致业主诟病。按照物业管理条例，市、区级住建局专门设立住宅小区违建执法队伍，但因未有执法证，无法师出有名处置安置小区的违章搭建行为，而同级的城管部门给出的托辞是住宅小区违建行为不在城管执法范畴。所以，协调住建局、城管办、乡街村镇服务中心、物业公司联合快速解决相关问题难度较大，导致安置小区违建行为日益增多，其他业主怨声载道，致使小区物业管理步履维艰。
三、解决建议方案
（一）尽快出台市、区级物业管理实施细则，明确各级职责，实行可操作性强的“四位一体”物业管理工作机制。作为最新版的《**省物业管理条例》于2013年5月1日起施行，但市区级相关配套细则一直未予出台。尽管省条例明确了以市、县（区）、乡街、村（社区）和物业公司的“四位一体”物业管理机制，但条例属框架性法规，没有具体细化，因而市区级实施细则势在必行，否则给人一种上级分解任务，下级兜底应付的感觉。实施细则应明确各级职责，突出小区物业管理的市场化运作方式，强化各级政府职能部门的监管和调解机制，提升小区业主委员会（物业管理委员会）主体作用。
（二）加强房屋质量鉴定工作。物业难管，物业费难收已成为小区物业的通病，其中房屋维修不到位，质量问题鉴定滞后成为物业和业主最大的矛盾。通过走访连岛新村了解到，房屋质量问题复杂，形成的原因千差万别，既有建设 ……（未完，全文共3420字，当前仅显示1727字，请阅读下面提示信息。收藏《关于做好区安置房小区物业管理的建议报告》）